房地产“小碎步”式政策频出，累积效应或让楼市完成筑底

业(yè)内预计新房成交大(dà)概率不会再出(chū)现2022年断崖式(shì)下跌。

楼市“调控模范生”也加入全面解除限购(gòu)的行列。日前，长(zhǎng)沙住建部发布通知称(chēng)，全市范围内买房，不再审查购房者(zhě)资格条件，这意(yì)味着长(zhǎng)沙正式结束了已推(tuī)行7年(nián)之久的限(xiàn)购(gòu)政策。

但如此大招之下，多位长沙房地产业内人(rén)士向第一财经记者表示，政策推出后的首个周末，项目咨(zī)询(xún)和来访有所上涨，但整体反应平(píng)平，并(bìng)无太多波(bō)澜。除了当前市场信心不足等因素的影响， 2023年下(xià)半年的限购放(fàng)松(sōng)政策已在很大程度(dù)上释放了不少需求，导致当(dāng)前政策边(biān)际效(xiào)益递减。

事(shì)实(shí)上，许多(duō)城市如(rú)长沙一样(yàng)，拿出大力度政策，但并(bìng)未能获得较好的市场反应，楼(lóu)市修复进程缓慢。多位受访人士(shì)表示，“小碎步”式的(de)松绑政策下实际上会加重购房者的(de)观望情绪，难以带动市场(chǎng)回暖，需求端政策松绑效力(lì)因此难免打折扣。业内认(rèn)为(wèi)，当前的市场情况(kuàng)之下(xià)，需要多重(zhòng)力(lì)量综合作用，供求关系才会(huì)逐渐好转，未(wèi)来随(suí)着宏观经济的恢复，房地产市场才有望完成筑底。

修复楼市(shì)组(zǔ)合拳(quán)

近日，长沙印发的《关于支持居民购买改善(shàn)住房的通知》明确，在长沙购房，不再审查(chá)资格(gé)条(tiáo)件。

该通(tōng)知同时表(biǎo)示，在长沙“以旧换新”购买新房的，可按(àn)照“认房不(bù)认贷”政策，享受首套房首付比例(lì)和按揭(jiē)贷款利率(lǜ)优(yōu)惠(huì)；购买(mǎi)新房申请住(zhù)房公积金贷款的，在原有基础(chǔ)上上调最高贷款额(é)度(dù)80万元，生育三(sān)孩的职工家(jiā)庭住房公积金最高(gāo)贷款额度提高(gāo)至90万。

一套楼市新政落地，购房者(zhě)是否被点燃了热情？多位受访房企人(rén)士向第一财经记者表示，全面放开限购政策的影响目前尚未传递到各个项目上。

某TOP20房企房地产“小碎步”式政策频出，累积效应或让楼市完成筑底长沙市场负责人(rén)张颖（化名）也告诉记(jì)者，新政出台之后跟(gēn)同行(xíng)交流发现(xiàn)，市场反馈并没有很积极，来访量涨幅也就在10%-20%左右(yòu)，但原本周末的来访也会比平常好(hǎo)。

一(yī)家华南房企的长沙营销负责人也透露，从上(shàng)周的市场(chǎng)表现来看，新政的刺激效果一般。“这不是长沙首次放开限购，其实去年就已经开始陆续放开首套、二套的(de)限购了。”

2023年9月，长沙优化限购政策，首套房限购资格出现松动。政策明确，包括非长沙市户籍家庭在内，居民(mín)家庭在长沙购买首套商品住房，不再需(xū)要提供购房证明(míng)。此(cǐ)前，在(zài)长沙需“新落户市民+12个月社保或个(gè)税；非本市户籍家庭(tíng)+2年社保或(huò)个税”才能购房(fáng)。

这波限购政策放松，释放了不少刚需。张颖表示，本来长沙的(de)刚需客户量就比较大，所(suǒ)以这(zhè)次限购放开以后，对项目成交(jiāo)有(yǒu)明显的促进作用。

新政叠加十一(yī)假期，市场活跃度明(míng)显提升。中指院(yuàn)数据显示，2023年9月(yuè)，长沙商品住宅成交65.7万平方米，环比上(shàng)涨100.8%，同比上涨(zhǎng)34.8%。58安居客研究院院长张波(bō)向记者表示，这(zhè)次(cì)的政策对长沙周(zhōu)边城市形成虹吸，安居客线上数据显示，周边县市到长沙购房的比例在去年上升了30%以上。

同年(nián)11月，长沙再次优化限购政策，规(guī)定在长沙购买第(dì)2套商品住房时(shí)，不再受首(shǒu)套房网(wǎng)签满四(sì)年的(de)限制；居(jū)民家庭名下商品住房单套面积(jī)均不足144平方米的，可购买1套改善性住房（144平方米及以上）。这次新政减少了对改善类购房需求的限制(zhì)。

利好政策叠加，销售得到一定程度的改(gǎi)善。克而瑞数据显示，2023年第四季度，长沙(shā)首开项(xiàng)目数(shù)及(jí)开盘去化均(jūn)上升至年度高位(wèi)，首开去化率超76%；其中核心(xīn)区域高端改善(shàn)项(xiàng)目去化率接近五成，多个红盘项目客房比超1.5，再(zài)现(xiàn)开盘(pán)摇号的现象。

两轮限购放松(sōng)之后，如今再全面(miàn)解除(chú)限购，政策效力难(nán)免削弱。张颖认为，长沙此次全面放开限购，其实主要是放开对改善客(kè)户的限购，因为刚需客户购(gòu)买(mǎi)首套房已经不限购了，而改善客群本身并不(bù)急于下手，他们原本就有房子住，可(kě)能会想多看看，在合适的时机再下手(shǒu)，而不会迫(pò)切地立刻买房，毕竟手中已有的房(fáng)源出手也需要时间(jiān)。

政策“有效期”较短

祭出(chū)全面(miàn)解除限购的大招(zhāo)，市场(chǎng)反应平(píng)平的情况，并不(bù)只是出现在长沙(shā)。

早在2023年11月房地产“小碎步”式政策频出，累积效应或让楼市完成筑底，就有(yǒu)12个二(èr)线(xiàn)城市全面放开(kāi)限购(gòu)，其中还包括南京、合肥、郑州、武汉等7个(gè)省会城市。2024年以来，有更(gèng)多城市(shì)对(duì)限购政(zhèng)策进行调整。据中指研究院(yuàn)初步统计(jì)，截至目前，全国仅(jǐn)有北京、上海、广州、深圳、成都(dōu)、天津、西安、杭州、海(hǎi)南省等地仍(réng)有部分区(qū)域保持(chí)限购(gòu)，其(qí)他城市基本上都(dōu)全面解除(chú)了限购要求。

但整体来(lái)看(kàn)，限购放松的效果并不算理想(xiǎng)，许(xǔ)多城市新房成交依旧在低位徘徊。克而瑞统计数据显示，一季度，重点30城成(chéng)交累计同比降52%，降幅持续扩大4个(gè)百分点(diǎn)。

为了促进成交，各大开发商同(tóng)步执(zhí)行“以价换量”的策(cè)略，推动房价也同步走低，3月，新房价格(gé)环比下跌的城市有57个。另据西政资本(běn)测算，3月份新建商品住宅价格同比降幅约2.2%，为 2015年8月(yuè)至今以(yǐ)来的最大降幅。

政策(cè)持续保持宽松，且严格的(de)限制性(xìng)措施也渐次放松，但楼(lóu)市(shì)的修复进(jìn)程并不算理想，许多政策“有效期”较短。

某(mǒu)TOP30房企湖南片区的相关(guān)负(fù)责人表示，去(qù)年(nián)9月长沙的限购政策(cè)调整后，短期内有刺激效果，但2个月后市场就开始下滑了。

即(jí)便是一线城市也(yě)存在同样(yàng)的(de)情况，某央企营销负责人曾向记者透露，其所(suǒ)在城市认房不认贷新政带来的效用大约也(yě)仅(jǐn)持续了两(liǎng)周，“上家觉(jué)得会(huì)出政策，怕卖早了，下家(jiā)认为会降，怕(pà)买早了”。

对此，多位受访(fǎng)业内人士认为，2023年以来无论是长(zhǎng)沙还(hái)是全国放松，都以一种“小碎步”调整的方式(shì)推进，效(xiào)果会有(yǒu)所打折。张波(bō)表示，解除(chú)行政性限(xiàn)制(zhì)是(shì)未来二线城市整体的(de)方向，但长远(yuǎn)来看，政策效力释放(fàng)趋弱，边际效益(yì)递减。

上(shàng)述房企的长沙(shā)市场负(fù)责人透露，长沙的(de)全面放(fàng)开(kāi)限购政策出台后(hòu)，不少客户会觉得之后(hòu)是否首付能再降一降，或者开发商给更多优惠措施等(děng)等，观望心(xīn)态(tài)反而比之前(qián)更重。

有房企人士向记者分析，过(guò)去一段时(shí)间里的政策释放的不确(què)定性，让购房者总觉得再(zài)等等(děng)或许还会有更好的政策出来，尤其是在房价不再持续上涨(zhǎng)之后，大家心态不会(huì)那(nà)么急了。“政策一点点出(chū)，市(shì)场反馈不积极。”

也有资深地产(chǎn)行业分析师(shī)表示(shì)，近期需求端政(zhèng)策(cè)放开的力度(dù)是显著的，但时机有所滞后，因此效果有限。一二线城市政策终于开闸的时候(hòu)，居民收入预期、房价预期已经(jīng)处于非常弱的阶段，资格放开(kāi)和支付门槛下(xià)降对于购房者决策的影(yǐng)响有限。

各(gè)种力量综合促修复(fù)

面对持续低迷(mí)的市场，政策应(yīng)该如(rú)何发(fā)力，才能有效提(tí)振市场？

在中指(zhǐ)研究院市场研(yán)究(jiū)总(zǒng)监陈(chén)文静看来，供需两端政策同步持续发力(lì)，将有助于推动市场(chǎng)预期好转。例如(rú)在需求端，一线城市(shì)可继续优化限购政策，二线城市全面取(qǔ)消限制性(xìng)政策等(děng)，针对多样化改善性需求的政策支(zhī)持力(lì)度继续加大；在供给端，推动城市房地产融资(zī)协调机制继(jì)续落(luò)地(dì)，加大核心优质地块供给，优化郊区住宅项目容积率1.0限制、优化项目价(jià)格限制等，这些(xiē)政(zhèng)策(cè)优(yōu)化将更有利于企业打造(zào)高品质产品。

镜鉴咨询创始人张宏伟也向(xiàng)记者表(biǎo)示，当前的(de)市场情况下(xià)，需要各种(zhǒng)力量(liàng)综合作用，供求(qiú)关系才会逐渐好(hǎo)转(zhuǎn)。除了房贷利(lì)率、首付比例(lì)降低，公积金额度提高之外，近期多个城市推出的“以旧换新(xīn)”政策，也可给购房者以更多的税费优惠或减免。

“现在有(yǒu)20多个城市在做旧改，建议这(zhè)些城市在(zài)做旧改的时候，尽量做房票或者货币化安(ān)置，不(bù)要做实物安置，这样(yàng)对市场短期内的刺激作用会更加明显。”张宏伟称，各个地方在保(bǎo)障性住房、保租房筹建筹备时，建议更(gèng)多去购买(mǎi)开房地产“小碎步”式政策频出，累积效应或让楼市完成筑底发(fā)企业的存量商品房，或者普通百姓手中(zhōng)的存量房(fáng)，这样既(jì)消化了市场当中的库存，也起到了快速(sù)筹建保障性住房的目的。

值得一提(tí)的是，发改委在近日强调，当前我国一(yī)些地区新型工业化和城镇化水平还比较低(dī)，下一步(bù)要把农业(yè)转(zhuǎn)移人(rén)口市民(mín)化摆在更加突出位置，加快(kuài)补齐城镇建(jiàn)设中的短(duǎn)板弱(ruò)项，提高潜力(lì)地区新型工业化(huà)城镇化水平，释放城镇化所蕴含的巨大内需潜力。

在(zài)张宏伟看来(lái)，农(nóng)业转移(yí)人口市民(mín)化也将是促进房地产市场修复动力之一。“现有(yǒu)的政策下，市场需求总量并未发生改变，若有效推进(jìn)农村人口市民化，或租或买，都产生了新(xīn)的居(jū)住需求，对消化现有库存的作用会更加明显。”

不(bù)过，张(zhāng)波则认(rèn)为，目前单一(yī)靠房地产政策的拉动边(biān)际效应(yīng)会越来(lái)越低，更重(zhòng)要的还在于经济面逐步(bù)向好，并伴随着信心面不断稳定(dìng)，才会带动房地产行业逐(zhú)步回(huí)归稳定(dìng)。

亿翰智库研究(jiū)总(zǒng)监于小雨也向(xiàng)记者表示，房地(dì)产行业这轮行情演变，其根(gēn)本原因在于信心的缺(quē)失(shī)，而信心修复的关键在于宏观(guān)经济走势，房地产行业的后(hòu)续走势关键还是经济基本面的表现。随着经济(jì)修复动能逐渐增强，大众对未来、对产业、对就业、对(duì)收入(rù)形成(chéng)稳定(dìng)的预期时，房地产行业将筑底企稳(wěn)。

于小雨(yǔ)预计，乐观情况下，房地产市场最早或(huò)于2025年上半年筑(zhù)底，2024年全(quán)年(nián)商品房成交量(liàng)大概率仍将再(zài)探底，行业的调整(zhěng)至少要(yào)持续3-5年的时间，但新房的成交量大概率不会再出现类似2022年式的断崖式下跌(diē)，待风险出清完成，行业总量(liàng)将稳定在一个(gè)新台阶上，平(píng)缓波(bō)动。

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