越秀地产广州ICC商业资产进退猜想

观点网 地块回(huí)收热潮持(chí)续未减，越秀地(dì)产最(zuì)新披露
的一则潜(qián)在交易消息再次在市场中激起涟漪。

9月9日，越秀地产股份(fèn)有限公司(sī)发布自愿性公告，披(pī)露了关于广州环贸(mào)中(zhōng)心(xīn)的潜在交易信息(xī)。公告(gào)指出，越秀地产一直(zhí)考虑可能对集团有(yǒu)利的方案及潜在机会，包(bāo)括涉(shè)及在天河
区广州环贸中心办公(gōng)空间及停车(chē)场所有权(quán)的潜在交易。

不过公告中并未披露具体交易形(xíng)式，只是简单表示该潜在(zài)交易可能采取不同形式进行。

公告指，可(kě)能的交易方式包
括，在招标程(chéng)序后将持有该物业的公司转至(zhì)由中华人民共和国（按照深圳证券交易所的适用(yòng)规则）持(chí)牌(pái)机(jī)构(gòu)设(shè)立及管理的资产支持证券(quàn)，并仅(jǐn)由专业投资者认购，或其(qí)他形(xíng)式。

消息一出，市场议论纷纷。带着疑问，先从(cóng)广州(zhōu)环(huán)贸中心（ICC）产品本身出发，该项(xiàng)目的从运营至今也不到4年。

“广州中轴核心(xīn)地标、大湾区智慧综合体”，广州环贸中心(xīn)位于广州天河中央商务区（CBD）的中轴线上，集(jí)合(hé)了写字楼、大型购物中心与国际公寓等多种业态(tài)。

资料显(xiǎn)示，广州ICC项目总建筑面积超18万平方(fāng)米，楼(lóu)高219米。在2019年底，写字楼正式投入运营。

企(qǐ)业入驻情况来看，世界(jiè)500强/中国500强及行业龙(lóng)头企业占比超过(guò)75%。其中(zhōng)，世界(jiè)500强(qiáng)企业有12家(jiā)，包括(kuò)中国建筑、京东、日立、中国电信等 ；金(jīn)融(róng)业有渣打银行(xíng)（大湾区(qū)中心）、中国信达资产(chǎn)、中国银河证(zhèng)券等6家(jiā)；TMT行(xíng)业(yè)有云智慧、亚信科技两家，等等(děng)。

虽然目前广州ICC没有具体(tǐ)披(pī)露出租率、租(zū)金收入等经营数(shù)据，但同一商业圈的广州太古汇写字楼2024年一季度的(de)出租率为92%。同时，从宏观数据而言，目(mù)前楼宇需求相比去年有所(suǒ)增(zēng)加。

净吸纳量是城(chéng)市经济活(huó)力的重要指(zhǐ)标之(zhī)一(yī)，可以反映某一个周期(qī)内的楼宇需求情况。

据戴(dài)德梁行数据显示，2024年上(shàng)半年，广(guǎng)州甲级写字楼市场的
净吸纳 量为17.6万平(píng)方(fāng)米 ，是2023年(nián)同期(qī)的2倍有余；但2024年全(quán)年的新增供应仅有17.3万平方米，远低于近五年的平均水平。不过这也(yě)意味着，竞争在减弱。

与此同时，广州甲级写字楼的空置(zhì)率由2023年末 的18.7%小幅回落至2024年6月末的18.1%，平均租(zū)金则从149.7元/平方(fāng)米/月降至142.5元/平方米/月。

作为超甲(jiǎ)级商务写字楼，ICC的(de)租金还是处于行(xíng)业(yè)平均水平之上。截(jié)止2024年6月的(de)数据(jù)，9人(rén)间带(dài)经理室报价242越秀地产广州ICC商业资产进退猜想00元(yuán)/月(yuè)，标准层租180-200元/平方米/月，可选面积段(duàn)204-2800平方米。

物业管理费都达到35元/平方米/月，而附(fù)近的广物中心是23元平方米/月，越秀金融大厦是33元/平方米/月。

然而，面(miàn)临(lín)潜(qián)在(zài)交易(yì)的广州ICC，将要走向何方，市场何难不揣测。

至于出售的可能。据分(fēn)析，目前越(yuè)秀地产有三条路径可以出(chū)售该物业，一是注入越秀房(fáng)托；二是国内(nèi)发CMBS或者类REITs；三是直接卖(mài)给别人。

由(yóu)于近几年企业以 办公(gōng)作为底层(céng)资产发行绿债的动作愈加频繁，市场的
猜测更倾(qīng)向于资产证券化方式。

据观点指数不完全统计，2023年到今年(nián)4月，国内CMBS+类(lèi)REITs产品成功发行132宗，其中办公物业资(zī)产
证(zhèng)券化成功发行36宗，总发行金(jīn)额为640.02亿元。

而标的物涉及办(bàn)公物业的绿(lǜ)色资产证券(quàn)化项目共计14单，项目发行人以国(guó)央企为主，民(mín)营企业为补充。

其(qí)中，包括金融街中心(碳中(zhōng)和)绿色资产支持专项计(jì)划(hu越秀地产广州ICC商业资产进退猜想à)、金茂申万-上海金茂大厦第(dì)1期(qī)绿色资产支持专项计划(huà)(碳中和)、中信建投-深铁集 团金融科技大厦资产支(zhī)持专项计
划(碳中(zhōng)和)等(děng)在内 的多个产品均是碳中和债(zhài)券。

持有优质绿色资产成为房(fáng)企发绿色债券的底气，而越秀地产持有的广州ICC环(huán)贸大厦在今年“第六届(jiè)粤港澳(ào)大湾区楼宇(yǔ)经(jīng)济发展 峰会”上，获评了首批(pī)“零(líng)碳数智节能降碳三星级标准”楼(lóu)宇(yǔ)称号。

今年7月，为了提升ESG的管理，越秀地产成功(gōng)发行了首笔绿色点心债券(quàn)，募集16.9亿元人民(mín)币，期限为三(sān)年，票面利率4.10%。

不可否认的是，无论广州ICC项目通过何种方式成功出表，越秀地产必(bì)然会(huì)有一(yī)笔不菲的资金回流。

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