最新回应来了！“合作”还是“保壳”？万达商管之后，太盟投资这一次要拯救住宅地产公司了？

出(chū)险之后(hòu)，中(zhōng)南建设需要解决的短债规模(mó)越来越大。倘(tǎng)若“白衣骑士”入主，推动其(qí)盘活资产，势必要具备足够的(de)融资或偿债能力(lì)，且掏出真(zhēn)金白银(yín)。

刚刚注(zhù)资万达商管的太盟投(tóu)资集团，这一次(cì)真的要出手拯救这家住宅地产公司吗？毕竟，在此之(zhī)前，其鲜有投资国内住宅类房地产项目，而(ér)展示出与外资(zī)不动产基金相似的投资偏好(hǎo)。

来源：新财(cái)富杂(zá)志(zhì)（ID：xcfplus）

作(zuò)者：杜冬东

4月(yuè)24日，中南建设复牌，股票简称变更为“ST中南”。就在被“戴帽”前的4月22日，其股(gǔ)价却一字涨停。

这一背景是，4月20日下午，市场传出重磅消(xiāo)息，由江苏南通市海(hǎi)门区政府(fǔ)牵头(tóu)，中南建设的大(dà)股东中(zhōng)南(nán)城市(shì)建设投资有限公司（简称“中南城建”），与太(tài)盟投资集团（PAG）及江苏资产等机构在洽谈债(zhài)务(wù)化解、股权交易等合作。4月21日，中南建设(shè)方面向媒体证实了(le)这一事项。

4月22日(rì)为上述消息公开后的首个交易日(rì)，中(zhōng)南建设收获一个(gè)10.53%的涨停，股价报收0.84元/股。

有评(píng)论由此称(chēng)，深陷债务泥潭的中南建设可能迎来“白衣骑士”。

这是因为，太盟投资(zī)集(jí)团在业内有着(zhe)亚洲“小黑石”之称。此前(qián)不到一个月，太盟投资集团刚(gāng)刚签署(shǔ)投资协议，联合中东资本，向大连新(xīn)达盟商业管理有限公司投(tóu)资(zī)约600亿元，对(duì)珠海万(wàn)达商管进行股权重组。王健林的困境由此大为缓解。

22日晚(wǎn)间，深交所即下发关注函，要求中南(nán)建设就前述事项(xiàng)的真实(shí)性做出说明。

“目前双方仅就合作的可能性进行探讨，无具体(tǐ)的方案或(huò)推进计划。该事(shì)项尚处于筹划阶(jiē)段，对公司影响具有重大不确定性。”2024年 4月25日，ST中南回复(fù)关注函称。

这是怎样一个(gè)故事呢？刚刚注资珠(zhū)海万达商管的太盟投(tóu)资集团，这一次(cì)要拯救住宅地产公司吗？中南建设会就此迎来生机吗？

“苏系黑马(mǎ)”深陷困境

过去一个季度，太盟投资集团(tuán)在中(zhōng)国资本市场很(hěn)火。

3月30日，太盟投资集团、中(zhōng)信资本、Ares Management旗下(xià)基(jī)金（Ares）、阿布扎比投资局(jú)（ADIA）旗下全资子公司Platinum Peony、穆巴达拉投资公司在大连签署投资协议，联合向大连新达盟商业管理(lǐ)有限公司投资(zī)约600亿元，并合(hé)计持股(gǔ)60%，大连万达商管持有剩(shèng)余40%的股份(fèn)。

大连新达盟商业管理有限公司于2024年1月成立，对赌赴港上市失败的珠海万达商管为(wèi)其子公司。

太(tài)盟投资集团此(cǐ)举解除了珠海万达商管的“上市对赌危机”，有人由此将其掌门人(rén)单伟建称作拉(lā)了(le)王健林一把的人。

因此，4月20日，市场传出太盟投资集团(tuán)与(yǔ)当下深陷困境的中南建设发生关联时，投资者(zhě)不(bù)免浮想联翩。

中南建设(shè)曾是“苏系(xì)房(fáng)企”的一匹(pǐ)黑马。在业绩巅峰(fēng)期的2020年前后，中南建(jiàn)设的销售规模也有2200多亿元，与金地集团(tuán)(600383)、招商(shāng)蛇口(001979)等不相上下，位(wèi)列克而瑞销售榜单Top20。只是在房地产(chǎn)市场三(sān)强“碧万(wàn)恒”光芒万丈的那(nà)几年，市场对中南建设(shè)的关注并不算(suàn)多。

中南建设总部位于“中国建筑之乡”江苏南通(tōng)。其掌门人陈(chén)锦石早年和无数同乡一样，在建筑(zhù)工地干活，后来(lái)从施工队做起，直(zhí)至创立了中南建筑。此后，他又从建筑施工往(wǎng)上游的房地产开发领(lǐng)域发展，逐步打(dǎ)造出如(rú)今的中南建设。因此，陈(chén)锦石的商业王国中(zhōng)南集团与(yǔ)一般的房(fáng)地(dì)产开发商略有不(bù)同，旗下既有工(gōng)程(chéng)建筑，也有房地产开发业务。

按照官方的介绍，目前，中南集团(tuán)旗下(xià)有上(shàng)市公司中南建设，还(hái)有中南置地、中南建筑、中南实业投资(zī)和中南教育等平台。

作为上市公司的中南建设，主营业务为(wèi)房地产开发和建(jiàn)筑施工，兼营酒店及其他，2009年借壳大连金牛上市。其(qí)旗下(xià)的房(fáng)地产业务(wù)主要在中南置地，建(jiàn)筑施工(gōng)业务(wù)则在中(zhōng)南建筑。

2016年开始，中南建设以“黑马”之(zhī)势大举扩张(zhāng)，其(qí)销(xiāo)售规模从502亿元一气上冲，并杀入了“2000亿俱乐(lè)部”。克而瑞数据(jù)显示，2020年，中南置地以2068亿(yì)元的操盘金额，位居房企第14位；以1573.9万平(píng)方米(mǐ)的操盘面积，位居(jū)第10位。

中南集团(tuán)的快速发展(zhǎn)下(xià)，陈锦石的身家也水涨船高，连年(nián)进入“新财富500创富榜”，稳坐南通首富之位。

不过，这波冲刺也闯出了大麻烦。2021年开始，受行业调整影响，中南建设销售困难，出现亏损。数据显示，2021年到2023年第三季度，中南建(jiàn)设累计亏损138.14亿元，资产负债率高达91.3%。

与多数出(chū)险房企一样，2022年以来，中南建设多次转让旗下(xià)资产自救，包括出售(shòu)中南丝路城市运营、中(zhōng)南服务子公司等，累计已完成项目(mù)股权转让(ràng)14个。

从股权(quán)结构看，中南建设(shè)的控股股东为中(zhōng)南城(chéng)建，实际控制人(rén)为(wèi)陈锦石及一致行动(dòng)人。早前，中南城(chéng)建的持股比例最高达54.12%。自2022年8月起，中南城(chéng)建及其一致行动人持有的公司股票持(chí)续被财达证券、中邮证券、长江证券等(děng)机构强制(zhì)平仓。截至2024年4月16日，中南城(chéng)建的持股比例下降至37.74%。

据统(tǒng)计(jì)，中南建设近一年有14条被执行(xíng)人(rén)记录，被执行总金额20.38亿元。实控人陈锦石也成为被执行人，涉案金额约13.9亿元，其(qí)名下还有177条消费限制信息(xī)。

中南建设的债(zhài)务压(yā)力，也连累到控股股东中南城建。目前(qián)，中南城建所持中南建设股份已被大量冻结，截至4月16日，累计被(bèi)冻结(jié)约14.44亿(yì)股，累计质押约12.95亿股，占其持股(gǔ)的88.8%。

中南建筑列为被执行次数高达152次，被执行总金额也有将近(jìn)6亿元。被执行涉案的原因包括设备(bèi)租赁、票(piào)据纠纷、工(gōng)程款、买(mǎi)卖合同、劳务纠纷等。中南建筑还收到18次(cì)限制消费令，有6次股权冻结，股权数(shù)额高达1.39亿元。<最新回应来了！“合作”还是“保壳”？万达商管之后，太盟投资这一次要拯救住宅地产公司了？/p>

业(yè)绩难堪、债务(wù)高企，令投资者对中南建设心灰(huī)意(yì)冷(lěng)。因股价连续10日低于面值(zhí)，中南建设濒临退市。

盘(pán)活资(zī)产，需(xū)应对庞大短债

2022年11月7日，中南建设首次公开违约。其公告(gào)称，“由于市场调整、行(xíng)业(yè)非良性循环等原因，暂(zàn)不(bù)支付公司全资子公司HZID去年发行的美(měi)元票据利息”。

尽管此(cǐ)前，中国(guó)华融、中国信达以及(jí)江苏资产均向(xiàng)中南建设伸出(chū)援手，中南(nán)建设成为被AMC纾困(kùn)最多(duō)的房企(qǐ)，依然无法扭转局势。

事(shì)实上(shàng)，中南(nán)建设在2021年就已经大幅缩减拿地(dì)规模，但随着房地产销量整体下行(xíng)，中南建设的业绩呈现断崖式下滑。2021-2023年，中南建(jiàn)设(shè)的合同销售金额从1973.7亿(yì)元骤减至398.8亿元（表1）。刚刚过去的(de)2024年一季度(dù)，中南建设累计合(hé)同销(xiāo)售额仅47.3亿元，同比再减(jiǎn)38%。

销售持(chí)续下滑，导致(zhì)其(qí)减债之路变(biàn)得艰难。根据中南建设2023年报告，其2023年归(guī)母(mǔ)净利润(rùn)为-52.93亿元。

公开数据显示，中南建设4只存续的美元债均已违约，余额4.646亿美元。目(mù)前共有5只存续境内债，合计51亿元，其中3只已展期(qī)至2028年后，分别为“H9中南03”、“H0中南02”、“H1中南01”。另外2只债券“20中南建设MTN001”及“20中南(nán)建设(shè)MTN002”，合计(jì)26.77亿(yì)元，仍将于一年内到期。

尽管中南建(jiàn)设此前已积极进行债务重组(zǔ)，但相关进度仍低于预期。中南建设仍有部分银行和非银行金融机构借款(kuǎn)未能达成新的借款方案或偿付，同(tóng)时，其境外子公司的优(yōu)先票据重组，也面临个别投资者反对和清盘(pán)风险。

iFinD数据显示(shì)（表2），2019年至(zhì)2023年三(sān)季(jì)度报，中南建设的长期借款从360.06亿(yì)元降至198.88亿元；非(fēi)流动负债规模(mó)从(cóng)473.31亿元(yuán)降(jiàng)至254.79亿元；账面(miàn)资金从254.1最新回应来了！“合作”还是“保壳”？万达商管之后，太盟投资这一次要拯救住宅地产公司了？亿元(yuán)快速萎缩至91.14亿元。同期，其短(duǎn)期借款、应付票据及应付账款、一(yī)年内到(dào)期(qī)的非流动负债的规模均较庞大。

如今，如何应对快速上涨的短债，成为中南建设的当务之(zhī)急。进(jìn)一步说，如果“白衣(yī)骑士”要入主推动中南建设的(de)盘活(huó)资产，势必要具(jù)备足够的融资或偿债能力(lì)且掏出真金白(bái)银，才能化解困局。

太盟曾数次投资中国不动产领域

太盟投资集团与中南城建的洽(qià)谈，是否意味着将注资盘活中(zhōng)南(nán)建设，尚无法判(pàn)断。值得一提的是，中南建设的土地储(chǔ)备在江苏(sū)省占比较高、区域较(jiào)为集中，且三(sān)、四线(xiàn)土地储备占比(bǐ)较高，未来开发项目(mù)存在一定的去化压力。

过去一个月，太盟投资集团因对王(wáng)健林旗下的珠海万达商管的注资而受到市场关注。

由于对赌赴港上市失败，珠海万达商管(guǎn)承受着(zhe)资(zī)金和来自投资者的巨大压力。2023年12月12日，太盟与(yǔ)大连万达商管集团共(gòng)同宣布签署投资框架协(xié)议，对珠海万达商管进行股权重组，大连万达(dá)商管持股40%，太盟等投资人(rén)持股60%。

2024年1月，大连新达(dá)盟(méng)商业(yè)管理(lǐ)有限公(gōng)司成立，珠海万达商管成为其子公司。3月30日(rì)，太盟投资(zī)集团(tuán)联合(hé)5家机构，向大连新达盟(méng)投(tóu)资600亿(yì)元。

由此，珠海万达商管的困境解除，但王健(jiàn)林(lín)同时也失去了对珠海万达商管的(de)控股权。

作为此战的领(lǐng)投人，太盟投资集团彰显(xiǎn)出(chū)不俗的资本运作能力。

据太盟投资集团(tuán)2022年拟赴港上市时公布的招(zhāo)股书显示，其主营(yíng)业务由三部(bù)分组(zǔ)成(chéng)：信(xìn)贷(dài)及市场、私募股(gǔ)权和不动产。

截至2021年底，其总资产管理规模超470亿美元，其中，信贷及市场业务占45%，约为210亿美(měi)元。2019年(nián)至 2021年，太盟投资分别实现营业收入4.36亿美元、6.38亿美元、7.37亿(yì)美元，年复合(hé)增长率为30.02%。

官(guān)网资料显示，太盟投资集团(tuán)为全球近(jìn)300家(jiā)机构基金投资者(zhě)管(guǎn)理着超过500亿美元的资产，旗下有约30支活跃(yuè)基金。其知名的投(tóu)资项目包括珍爱网、万达商(shāng)管、大阪环(huán)球影城(chéng)、腾讯音乐(lè)（01698.HK）、奈雪的茶（02150.HK）等(děng)。

太盟投资集团的掌(zhǎng)门人单伟建在投(tóu)资圈赫赫有名，曾是全球(qiú)著名私人股权投资(zī)公司德克萨斯太平洋集团(tuán)（TPG）合伙人(rén)，也是(shì)TPG亚洲（前(qián)身为新桥投资(zī)集团）联席主管合伙人。他(tā)曾主导一系列颇具影响力的交(jiāo)易，包括率领新桥(qiáo)收购韩国第一银行，并在一(yī)年内扭亏为盈，以(yǐ)及入主深圳发展银行(xíng)。

公开资料显示，不动产是太盟投资集团三大(dà)核(hé)心(xīn)业务板块之一，其曾数次投资过(guò)中(zhōng)国房地(dì)产市场项目：2013年，收购上海(hǎi)悦达889广场项目65%股(gǔ)权；2015年，联(lián)手万科、铁狮门，以35.7亿(yì)元收购瑞(ruì)安房地(dì)产（00272.HK）旗下上海企业天地三期(qī)，并向市场(chǎng)筹集等(děng)值5.09亿美(měi)元贷款；2017年，与招商蛇口联合设立16亿元的地产基金，并持有80%权益，随后，该基金还以境外协议转让的(de)形式(shì)，收购了招商蛇口持(chí)有的上海(hǎi)招商局大厦、上海(hǎi)招商局广场以(yǐ)及(jí)北京招商局大厦的(de)部(bù)分股权，交易总(zǒng)对价约(yuē)为50亿(yì)元。此(cǐ)外，其还是春泉(quán)产(chǎn)业信托(tuō)的二股(gǔ)东，并(bìng)曾两度购入华南城（01668.HK）股(gǔ)份。

2024年2月，太盟投资集团与苏州高新区签署了合作协议，要将中国总(zǒng)部落户苏州，统(tǒng)筹发展(zhǎn)公司在(zài)中国的各类(lèi)资产(chǎn)管理业务。

通常而言，商用物业项目因标准化程度高、管理成本(běn)低，能够获(huò)取长期(qī)稳(wěn)定(dìng)收益(yì)而(ér)外资所青睐，而住宅项目是开发(fā)型物业，售(shòu)卖后不能提供可(kě)持续现金流，因而至今少有国内住宅地产公司获(huò)得(dé)战略投资者入局。

从历(lì)史案(àn)例来看(kàn)，太盟投资集(jí)团此前也鲜有投资(zī)中国(guó)住宅类房地产项目，其展(zhǎn)示出与外资不动产基(jī)金普遍相似的投资偏好。不过(guò)，单伟建(jiàn)近(jìn)期曾公开撰文称，“中(zhōng)国的房市不存在供应严重(zhòng)过剩(shèng)的问(wèn)题，但尚(shàng)未转危为安，原因是需求和价格仍然受到政策抑制，阻断(duàn)了市场建立新(xīn)平衡点的机制(zhì)”。

“真洽(qià)谈”还是“真保壳”？

受利好(hǎo)消息影响，中南(nán)建设(shè)4月22日(rì)开(kāi)盘(pán)一字涨停。

而此前的(de)4月18日，中南建(jiàn)设收盘价为0.84元/股。当日晚间，中(zhōng)南建设公告称，公司存在可能(néng)因股(gǔ)票收盘(pán)价连续均低于1元(yuán)/股而被终止上市的风险。

4月 19日，其第二次公告提(tí)示风险(xiǎn)：“公司可能因股票收盘价连续低于(yú)1元/股而被终止上市”。中南建设当日收盘(pán)价(jià)为0.76元/股(gǔ)，跌9.52%，已经连续11个(gè)交易日均低(dī)于1元/股。

4月22日，中南(nán)建设公告称，自4月24日起，公司股票将实施“其他风险警示(shì)”，股票简称(chēng)由“中南建设”变更为(wèi)“ST中南”，将于4月23日起停牌一天(tiān)，并(bìng)于次日复牌。

针对退市(shì)风(fēng)险，中(zhōng)南建设亦曾在公告(gào)中回应，“公司前期推出(chū)了董事、高级管理人员增持计划(huà)，已增持金额合计(jì)207万(wàn)元，待公司定期报告披露后，董事和高级管理人员增(zēng)持计划将继续实施；同(tóng)时，公司目前也在与有关债权人协商(shāng)符合各方利益的系统性方案，发挥公司(sī)资源(yuán)的(de)最(zuì)大价值，减轻(qīng)公司支出压(yā)力”。

有评论称，洽谈事发于中南建设(shè)遭遇“退市”之际(jì)，是否过于巧合？

中南建设总市值不过(guò)32.14亿元，太盟投资(zī)集团亦可在二级市场以低(dī)价买入。直接与中南建设的大股东谈(tán)，是否为了(le)以更低的(de)价格获(huò)得股权，甚至(zhì)不排除寻求获得控(kòng)制(zhì)权的可能？

22日晚间，深交所就此(cǐ)次洽谈的真实性发函关注。

深(shēn)交(jiāo)所表示(shì)，如果确实有上述事项，中(zhōng)南建设要(yào)说明，中南城建与(yǔ)太盟投资集团合作的具体内容、时间安排(pái)及进(jìn)展情况(kuàng)，并分析相关合作的可实现性。同时，中南建设(shè)还要说明，中南城建(jiàn)及实际控制人是否计划对公司进行股权转让、资产重(zhòng)组，以及其他对公司(sī)有重大影(yǐng)响的事项。

截至(zhì)4月25日收(shōu)盘，中南建设回复了关注函，但就与太盟投资(zī)集(jí)团洽谈一事未正式(shì)公告消息。

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