62家上市物企上半年共赚了90亿元，行业“增收不增利”困境凸显

　　原标题：中(zhōng)报盘点·物企 | 62家上市物企上半年(nián)共赚了(le)90亿
元，行业“增收不增利”困境凸显

　　每经记者(zhě) 陈利    每(měi)经编辑 魏文艺    

　　在房地产行业深度调整之下，物业行业(yè)同样受到波及。

　　中物智库数据显(xiǎn)示，2024上(shàng)半年，62家(jiā)上市物企（不(bù)含(hán)披露(lù)年份不全的两家新上市物企(qǐ)）营业收入(rù)总额达1452.17亿元(yuán)，同 比增长6.25%，增速进一步放缓；净利润总额90.06亿元，同比下降30.93%，降(jiàng)幅明显。

　　“2024年上半年确实(shí)比去年同期更(gèng)加艰难(nán)，上市物企的(de)发展状况呈现出增(zēng)长放缓、利(lì)润下滑、业务(wù)调整和财务(wù)压力加大等特点。”中物智库创始人杨熙向《每日经济新闻》记者(zhě)表示，但(dàn)也(yě)有一些企业(yè)通过战略调整和业务创新(xīn)实现(xiàn)了
业绩的逆势(shì)增长。“期望下半(bàn)年，物企能够通过优化服务和提升项目质量来满(mǎn)足客户
需求，走出(chū)当前困境。”

　　上半(bàn)年，上市物企(qǐ)营收(shōu)增速进一步放(fàng)缓，净(jìng)利润降幅明显。

　　中物智库数据显示，2024上半年，62家上市物企（不含披露年份不全的两家新上市物企）营业收入总(zǒng)额达1452.17亿元，同比增长6.25%（上年同(tóng)期(qī)增速8.59%），增速进一步放缓。

　　其中，营收超百亿元(yuán)的(de)上市(shì)物企仅有碧(bì)桂园(yuán)服务
、万物(wù)云两(liǎng)家，分别为210.46亿元、175.6亿元(yuán)；有7家物企营收超(chāo)50亿元，14家物企营收在均值22.81亿元以上。

　　与此(cǐ)同时，包括金科(kē)服(fú)务、世茂
服(fú)务、正荣服务、时代邻(lín)里等在内的17家物企收入同比呈现负增长，其中朗诗(shī)绿色生活、方圆生活服务、弘阳服务、宋都服务四家企业营收同比降幅均超过10%。

　　从净利润方面来看，上半年62家上市物企净利润(rùn)总额90.06亿元，同比下降30.93%（上(shàng)年同期(qī)增速0.16%，2023年(nián)增速-1.57%），且降幅明显。同(tóng)时这也是2021年以来物企半年(nián)净利(lì)润总(zǒng)额首(shǒu)次跌(diē)破100亿元(yuán)，行业“增收不(bù)增利”困境(jìng)显著。

　　其中，华润万象生活盈
利能力优势依旧保持，2024年上半年以净利润19.2亿元稳居(jū)首位，而36.41%的增速，高出同期营(yíng)收增(zēng)速约20个百分点。

　　上半年共有6家物企亏损，36家物业净利润(rùn)负增长。其中，雅生活(huó)服务、融创服务和金科服务净亏损金(jīn)额分别为15.32亿元、4.6亿元和1.9亿元。

　　超(chāo)五成物企上半年净利润同比下滑，其中(zhōng)融信服务净利润(rùn)下滑(huá)1002.9%，下滑幅(fú)度最大。而在净利(lì)润同比增长(zhǎng)的(de)30家(jiā)物企中，佳兆业美好和 建业(yè)新生活和时代邻里的增幅分别达到了152.3%、136.5%和117.5%。

　　具(jù)体来看，雅生活服(fú)务(wù)迎来上市(shì)6年(nián)以来的首次亏损。对此雅生活服务表示，由于在2024年5月之前，雅生活关联方雅居乐一(yī)直如(rú)约偿债，因此虽然房地产行业深度调整，雅生活服务两年来并未对关联方款
项(xiàng)大额计(jì)提。但是进入2024年，雅居乐无力于5月13日偿(cháng)还一笔票据利息而首现债务(wù)违约，至此雅生(shēng)活服务不
得不 开始计提坏账，报(bào)告期内仅金融(róng)资产减(jiǎn)值损失计提金额同比增(zēng)加(jiā)6223.6%至28.84亿(yì)元。此外，其他业务板块受到经济(jì)环境和服务品质提升影响利润率承压。

　　融创服(fú)务在2023年同比扭亏后，今年(nián)上半年(nián)再次亏损1.9亿(yì)元。尽管(guǎn)在2023年中期业(yè)绩会上，融(róng)创服务管理层就(jiù)曾表示不会出现因关联方大(dà)额 计(jì)提(tí)减值的情况，但从(cóng)今年(nián)的中报来看，关联方依然对公司有着重(zhòng)要影响。报告期内，融创服(fú)务金融资产减(jiǎn)值亏损净额约为11.37亿元，来自(zì)关联方金融资产减值亏损净额(é)约(yuē)9.54亿元，占比达到了83.9%。

　　对此，融创服务管理层在业绩会上回应称(chēng)：“关联(lián)地产公开(kāi)债进行展(zhǎn)期，回款速(sù)度低于(yú)之前预期。同时，地产公开债价格作为减值模型的重要参考(kǎo)因素 ，上半(bàn)年价格进(jìn)一步下跌
。考虑这些因(yīn)素，对于关联方应收账款，进一步减值拨备。”

　　“上游房地产深度调整，直(zhí)接导致(zhì)物业企(qǐ)业(yè)管理面积增速放缓 及非(fēi)业主增值(zhí)服务的萎缩。另外，外拓困难重重，并购(gòu)市场冷(lěng)淡，物业(yè)企业战略调(diào)整主(zhǔ)动放弃一些效益不(bù)佳(jiā)的项目。”中指研(yán)究院(yuàn)物业事业部总经理牛晓娟在接受(shòu)每(měi)经记者采访时表示，同时，计提应(yīng)收账款减值(zhí)准备及商誉减
值准备、高毛利(lì)业务如社区(qū)增值开展未达(dá)预(yù)期(qī)、成本持续(xù)增加等多方(fāng)面因素，导致物业(yè)企业增收不增利依然(rán)延续。

　　值得注意的是，上半年物企现金(jīn)流也在缩紧。

　　据中物(wù)智库统计，截至(zhì)2024上半年，62家上市(shì)物企现金及现金
等价物总(zǒng)额1050.20亿
元，较去年同期的1095.67亿元下降4.15%，较2023年底的1226.04亿元下降14.34%。其中，万物云以(yǐ)121.97亿元居首位，碧桂园(yuán)服务和保利物业均超百亿元。

　　应收账款与企(qǐ)业现金(jīn)流表(biǎo)现密(mì)切相关。上半年62家物企应收账款(kuǎn)及票据总额(é)1040.69亿元，同(tóng)比增长12.22%，较2023年底上涨20.92%。其中，52家物业企业应(yīng)收账款周转天(tiān)数均值为(wèi)128天，与去年同期(qī)124天相比有所(suǒ)上升。

　　如碧桂园服务 上半年在(zài)计提了34.6亿元的减值拨备后，贸易应收款(kuǎn)规模(mó)依然达到(dào)了185亿元，较(jiào)2023年末增加了21.22亿
元，其中来自第三方应收款约(yuē)190亿元，计提了(le)13亿元的减(jiǎn)值拨备。同期，万物云贸(mà62家上市物企上半年共赚了90亿元，行业“增收不增利”困境凸显o)易应收款和应收(shōu)票据(jù)增长(zhǎng)了39.3%，在计提5.4亿元的减值拨备前(qián)，关联方的应(yīng)收账款有38.2亿元，较(jiào)2023年末增长53.5%。

　　保(bǎo)利物业的回款压力主(zhǔ)要来自第三方，上半年其第三方贸易应收款项为28.9亿元，较(jiào)2023年末增长了50.5%。而建发物业上半年来自关联方的贸(mào)易应收(shōu)款为4.28亿元，对比2023年(nián)末，增速达到(dào)了144.5%。

　　记者注意到，上半年(nián)物企来自关(guān)联(lián)方的应(yīng)收账款依然占据相当大的比例(lì)。中(zhōng)信证(zhèng62家上市物企上半年共赚了90亿元，行业“增收不增利”困境凸显)券研报数(shù)据显示，2024年中期样本物企关(guān)联方贸易应收款相较(jiào)于去(qù)年同期增长了20.6%，增速相(xiāng)较于2023年全年增 长了3.7个百(bǎi)分点，存量贸易(yì)应收款相对于企业净利润比例(lì)仍然庞大。

　　为改善现金流，物企也(yě)想了不少办法：一
方面继续退出低效(xiào)益项目。如上半年万物云就(jiù)退出17个住(zhù)宅、44个(gè)物业及(jí)设施(shī)管理项目，金科(kē)服务退出了近3000万平方(fāng)米的在管项目；另(lìng)一方面，降低贸易应收(shōu)款的规模，

　　碧
桂(guì)园服务总裁(cái)徐彬淮(huái)就强调，下半年将(jiāng)加大(dà)对(duì)物业费预存方面的(de)吸引力，通过更多活动带动物业费预存，保证小业主收缴 回到健(jiàn)康的水平(píng)。针对风险(xiǎn)客商(shāng)，碧桂园服务还成立了追讨欠款委员(yuán)会，除了总裁徐(xú)彬淮，其成员还包括执行董事肖华、独立非执(zhí)行(xíng)董事芮萌，以及两(liǎng)名核(hé)心管(guǎn)理层，全面推进(jìn)各项欠款追讨。

　　绿城服务(wù)首席财务官夏(xià)云表(biǎo)示，今年回款工作的目(mù)标为全(quán)年(nián)综合收缴率提升一个(gè)点，以及应收账款余额增速低于整体营收增速。下半年，公(gōng)司将从回款意愿、回款策(cè)略与工具、考核机制三个方面加强回款工作(zuò)，预计到年底账面现金会有(yǒu)进一步增加，预测较2023年底
会有15%以上的增长幅度(dù)。

　　“物业管理行(xíng)业发展(zhǎn)迈入高质量增长新常态，物业企业适时调整发展战略，主动退出低质效项目，是对行业发(fā)展规律的深刻理解和积(jī)极应对。”牛晓娟指出，面(miàn)对关联方应收账款(kuǎn)回款难(nán)、资金链压力增(zēng)大等多重挑战，回归现金流逻辑，严控经营风(fēng)险，物(wù)业企
业强化催收机制、合理配置资源，确保(bǎo)企业运营(yíng)的稳定性和可持(chí)续(xù)性(xìng)。

　　中(zhōng)物(wù)智库则认为，在(zài)当(dāng)前市(shì)场环境中(zhōng)，物企(qǐ)要想寻找成长突破，强(qiáng)化抵(dǐ)御下行压力的韧劲，不仅要加强独立性、夯实基础(chǔ)盘、提高服务力，也要(yào)开源寻找到新的增长机会。此外(wài)，物企还(hái)需要紧(jǐn)跟市场趋势(shì)，不断
调整和优化自身(shēn)的发展战略，以适应不断变化的市(shì)场(chǎng)环境。

　　截至2024年8月31日，64家上市物企总市值为2268.91亿港元，相较去年(nián)同期(qī)下降30.84%。其中，华(huá)润万象生活市值持续(xù)保持第一(yī)，达591.17亿港(gǎng)元；万物云、中海物业、碧桂园服务、保(bǎo)利物业、绿城服务及招(zhāo)商积余均破百亿港元。13家企业市值较去年同期增加，51家企(qǐ)业(yè)同比减少(shǎo)。

责任(rèn)编辑(jí)：何松琳

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