首次！外资巨头，突然转向

楼市罕见(jiàn)一幕。

外资巨头突然(rán)罕见唱多中国房地产市场，引发关(guān)注。瑞银大中华区房地产(chǎn)研究主管分析师John LamJ在最新的采访中表(biǎo)示：“在三年(nián)的看跌之后(hòu)，由于政府的援助，我们第一次对中国房地产行业变得更加乐(lè)观。”

从市场层面来看，中国(guó)房地(dì)产市场(chǎng)正(zhèng)陆续(xù)出现积(jī)极信号。其中，上海豪宅销售持(chí)续火爆(bào)，带动上海新房房价指数(shù)环比上涨；深(shēn)圳楼市(shì)也出现复苏迹象，3月份(fèn)二手房成交套数达(dá)4547套，环比大增115.13%，截至4月15日，深(shēn)圳月内二(èr)手住宅成交套数达到2067套，超(chāo)过(guò)3月同(tóng)期(qī)。

那(nà)么，在一系列利好信号(hào)的加持下，中国楼市何时将迎来拐(guǎi)点？

罕(hǎn)见唱多

瑞银大中华区房地产研究主管分析师John LamJ在最新的采访中(zhōng)表示：“在三年的看跌之后，由于政府的援助，我们第一次对中(zhōng)国房地(dì)产行业变得更加乐(lè)观。”

他预(yù)计，国内住房需求和供应(yīng)将在(zài)明年某个时候恢复到历史平(píng)均水平，中国大型地产(chǎn)开发商(shāng)们的股票可能会出现反弹。

值得一提的是，John Lam曾在2021年初罕见地(dì)对中国恒大集团给出了“卖出”评级，并将目标价从(cóng)14.5港元下调至6港元，是唯一(yī)一位给予恒大卖出评(píng)级的分(fēn)析师，震惊市场。

站在当前(qián)，John Lam认为，在经(jīng)历了调整之后，中国房地产行业正准备缓慢复苏。

John Lam预计，中(zhōng)国今年的房地产行业(yè)销量和价格(gé)不会(huì)上涨，但降幅(fú)会有所缓(huǎn)解(jiě)。他认为，按(àn)面积计算(suàn)，今年国内住宅销售可能会(huì)下降(jiàng)7%，低(dī)于2022年创纪录的27%跌幅。新屋开工率可能下降7%，较2022年39%的降幅收窄。

John Lam预测，一旦房价稳定(dìng)下来，被压抑的需求将会回归(guī)，因为过去三年的房地产价格(gé)下跌周期导致人们推迟购买。

John Lam还提(tí)到，由于许多房地产企业已停止购买土地和建造房屋，从而减少了供应量。在楼市低迷(mí)期间，中(zhōng)国开发商(shāng)的新屋开工量下降了58%，远高于(yú)同期按面积(jī)计(jì)房地(dì)产销售37%的降幅。

John Lam认为(wèi)，这种“去库存”可能会(huì)使国内住(zhù)房的库存水平明显下滑。

John Lam进一步表示，中国的房地产市场比(bǐ)日本(běn)更健(jiàn)康，其危机程度也不及(jí)后者严重。其原因是，中国城市化率和家庭杠杆率(lǜ)较低，并且实施了严格的外汇(huì)管制，这些因(yīn)素结合在(zài)一起，使中国能够比日本更好地管理房地产泡沫。

John Lam预(yù)测，期待(dài)房地产价(jià)格和新开(kāi)工率在(zài)2025年(nián)6月前恢复稳定。目(mù)前，最大的争论是购房者需求如何恢(huī)复的宏观问题。

积极信号

其(qí)实，从市场(chǎng)层面来看，中国房地(dì)产市场正陆续出现积(jī)极(jí)信(xìn)号，一线城市(shì)及新一线城市的回暖(nuǎn)迹象愈发(fā)明显。

据中指院的统计数据显示，截至3月31日，重点城市二手(shǒu)房成交套数已(yǐ)连续 6周环比增长，单周成交量一度达到2023年下(xià)半年以来周度(dù)最高水平(píng)。另据贝(bèi)壳研究院监测，今年以来，贝壳重点50城(chéng)市二手房成交量持(chí)续向上(shàng)修复，部分城市和产品价格跌(diē)幅止跌甚(shèn)至略(lüè)有小幅(fú)上(shàng)涨。

具体来(lái)看，上(shàng)海楼市的复苏较为明显，豪宅销售堪称火爆：

4月21日(rì)，融创外滩壹号院二期开盘，该项目单日销售额达(dá)99.97亿元，去化率100%，成(chéng)为(wèi)今年内上海单盘(pán)销(xiāo)售额TOP2的项目。

4月18日，上海陆家嘴豪宅“滨江凯旋门”开盘售罄(qìng)，总价1.1亿元“楼王”开场即(jí)被(bèi)选购，单日收金70.27亿元。

今年3月底，位于上(shàng)海新天地板块的中海顺(shùn)昌玖里开盘，以196.5亿元销售额(é)直接刷新全国开盘纪录。

受益(yì)于豪(háo)宅销售火爆的带动(dòng)，上海新房房价(jià)指数环比涨幅(fú)已位列全国第一。据国(guó)家统计局数据显示，2024年3月，上(shàng)海新房房价指数环比上(shàng)涨0.5%，领涨全国；同比上涨4.3%，位居全国第二。

另(lìng)外，深(shēn)圳楼市也持(chí)续出现复苏迹象。据深圳市房地(dì)产信息平台公布的数据，3月份二(èr)手房成交(jiāo)套数达到4547套，其(qí)中二手住宅成交3840套，环比大增115.13%，创2023年4月份以来新高。

进入4月份，截至4月15日，深圳月内二手住宅(zhái)成交套数(shù)达到2067套，超过3月份同期。

另据深圳市房地产中介协会发布的数据，4月8日至(zhì)4月14日，深圳全市二手房成交量（含(hán)自助）录得1295套，环比增长34.3%，单周交易量再创2022年以来新高。

其中，刚需是支撑近期深圳二手房市场放量的重(zhòng)要力量。3月份深圳二手(shǒu)住宅成交结构当中，60—90平(píng)方米住宅成交(jiāo)占比39%，成交占比最(zuì)大；户型方面，3月份三房户型成(chéng)交占比42%，占比最大。

据北京市住建(jiàn)委官(guān)网数据统计，今年3月，二手房网签量14280套，环比上涨125.5%，也突破了1.2万套的(de)“荣枯线”，并(bìng)创下(xià)了(le)近(jìn)一年来的最高点。

重大变化(huà)

当前，我国房地产市场供求关系已发生重大变化。

光大证券在(zài)最新的研报中指出，2024年监管层继(jì)续积极优化房(fáng)地产政策(cè)，加快构建房地产发(fā)展新模(mó)式(shì)。供给侧(cè)看，监管提出金融业支持房地产责无旁贷(dài)，继续通过信贷、债券(quàn)、股权等综合方式支持房地产融资，强调不(bù)同所有制(zhì)房(fáng)企融资“一视(shì)同仁”，建(jiàn)立城市房地产融资协调机制，提升经营(yíng)性物(wù)业贷抵押率及用途等，优质房企融资性现(xiàn)金流有望提(tí)升。

光大证券表(biǎo)示，需求(qiú)侧看，住建部提出充分赋予城市房地产调控自主权，地方政府“因(yīn)城施策”加大需求侧购房支持力(lì)度，包括优化“认房认贷”，下调(diào)首(shǒu)付比例及按揭利率，进一步优化限购范围和普通(tōng)住宅标准，对多孩家庭和人才购房给予进一(yī)步支持等；随着地方政府楼市调控自主性进一步提升，2024年楼市的城市分化和区域分化或进一步加剧。

中银国际也认为，各地(dì)在“因城施策”框架下，需求端政策进(jìn)入了新一轮发力期(qī)，或对市场的企稳和购(gòu)房者置业情(qíng)绪(xù)的修复有一定效果(guǒ)。今年(nián)行业供(gōng)给侧将持(chí)续(xù)出清，项(xiàng)目白名单的落地一定(dìng)程度上有助于缓解部(bù)分房企资金紧张的局面。

校(xiào)对：高(gāo)源‍‍‍‍