30多城掀起住房“以旧换新”，执行层面存多重痛点堵点

住房“以旧换新”有利于畅通换房(fáng)链条，但实施起(qǐ)来堵点不少。

房地(dì)产开发投(tóu)资额同比下(xià)降9.5、新建商品房销售(shòu)面积同比下降19.4%，今年(nián)一季度，房地产(chǎn)市场仍在等待企稳回升。

但如何通向回(huí)温之路(lù)？各地政(zhèng)府想尽了招(zhāo)数。从放松限购到(dào)降低房贷利率(lǜ)，从发放购房补贴到推行(xíng)“房票”，楼(lóu)市调控“工具箱”几(jǐ)乎已应出尽(jǐn)出。近期，为盘活二手房市场、畅通改善需(xū)求(qiú)换房，一个(gè)新政(zhèng)策趋势(shì)正在蔓延——住房“以旧换新”。

据中指研究院监测，目(mù)前已有超30 城表态支持“以旧换新”，方式则主要包括两种：一(yī)是房(fáng)企联(lián)合经纪机(jī)构对旧房优先推售，二是开发商或国资(zī)平台收购旧房、售房(fáng)款用于购买指定新房项(xiàng)目。近段时间，明确表态(tài)提到第二种方式，即“国资收购”的城市有(yǒu)所增多。

“以旧换新”有利于(yú)畅通换(huàn)房链条，提高楼市活跃度(dù)，促进置换需求(qiú)释放。但(dàn)在实际操作过程中，需要面临的现实(shí)问题并不(bù)少，比如旧房源需(xū)合(hé)理(lǐ)估价、如何在当(dāng)下市场加速卖房、国资收购需(xū)确保资金稳健、旧房源后续如何利用等，相(xiāng)关政(zhèng)策仍需探索与(yǔ)完善。

政策(cè)支(zhī)持

“希望昆明出台(tái)商品房以旧换新相关政策”。近日，有网友在人(rén)民网“地(dì)方领导留言板”发表建议。

对此，昆明(míng)市住房(fáng)和城乡建设局回复表(biǎo)示：目前昆明(míng)市未出台“住房以旧换新”相关(guān)政策，但部分房企已(yǐ)经与经(jīng)纪机构合作，为购房人提供以旧换新的服务。下一步，市住房城乡建设(shè)局将结合省(shěng)外先进经验及案(àn)例，充分考虑本地实际(jì)情况，再行(xíng)研究判断(duàn)后续是否出台。

记(jì)者在该平台发现，不只是昆明，其(qí)他(tā)城市也有网(wǎng)友咨询住房“以旧换新”问(wèn)题，包括长(zhǎng)三角热点城市。而“以旧换新”之所(suǒ)以引起关注，是因已出台该政(zhèng)策的城(chéng)市正越来越多，俨然成为楼市调(diào)控“新风(fēng)向”。根据中指监测，自2023 年以来(lái)，目前已有超(chāo) 30 城表态支持“以旧换新”。

4月(yuè)22日，鄂州市发文(wén)表示，推行商品房“以旧换新”。鼓励中介机构、房企、国有平(píng)台公司开(kāi)展“以旧换新”业务，通过集中帮卖和定向收购(gòu)等方式(shì)，帮助市民卖出二手房。4月18日，长沙市表示，全市范围(wéi)内“以(yǐ)旧换新”购买新(xīn)房的，可按照“认(rèn)房不认贷”政策，享受首套房首(shǒu)付比和(hé)按揭利率优惠。

4月1日，郑州市发(fā)文表示，2024年郑州市(shì)计划完成(chéng)二手住房(fáng)“卖旧买新、以旧换新”10000套。一是(shì)郑(zhèng)州城(chéng)市发展集团(tuán)有限公司(政府指定作为收购(gòu)主体)收购二手住房，促成群众通过“卖旧买新、以旧换(huàn)新”购买改(gǎi)善性(xìng)新建商品住房；二是政府政策鼓励，群众通过市场(chǎng)交易实现“卖(mài)旧买(mǎi)新、以旧换新”。

各地之所以热衷该政策，一是因当下二手房存量大、交易慢，二(èr)是因房企去(qù)化承压。帮助二手房业主卖掉旧房、置换新房，一方面可助力改善购房需求的实现(xiàn)，同时能帮助楼盘加大销(xiāo)售。

公开数(shù)据显示，自2023年以来，全国二手房挂(guà)牌量(liàng)持(chí)续走高。截至今年3月30日，已经有重庆、成都(dōu)、天津、青岛、南(nán)京、武汉、郑州等(děng)12个城市二手房挂(guà)牌量超过10万套，其中(zhōng)重庆(qìng)、成都、天津(jīn)、苏州、南京、杭州6个城市的挂牌量已经突破15万套(tào)，重庆和成都超过22万套。

二手房市场已成为楼(lóu)市不(bù)可忽30多城掀起住房“以旧换新”，执行层面存多重痛点堵点视的(de)主力，且对当下调控政策的反应更敏感(gǎn)。

易居研究院报告显示，2024年3月份(fèn)，全国22个城(chéng)市中(zhōng)的19个重点城市中，有(yǒu)15个城市交易(yì)数(shù)据位于(yú)荣枯线以上，这意味着大多数城市二手房交易行情不错，表明各地二手(shǒu)房支持政策(cè)积极有效。

“近期，各地二手(shǒu)房交易比(bǐ)较活跃，二手房交易占总体住(zhù)房交易的比重接近四成，11个省市(shì)二手房交易量超过(guò)新房。其中，90平(píng)米(mǐ)以下、总价(jià)300万以下的二手房占60%左右(yòu)的份额，可(kě)见(jiàn)刚需潜力(lì)很大，换房的潜力(lì)也很大。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉(jiā)表示。

如果能盘活这庞大的二手房市场，对(duì)楼(lóu)市企稳回升意义明显。住房“以旧换新”的(de)目的，便是盘活存量市场、畅通(tōng)换房链条，助力整个市场流动运转起来，激发楼市活力。

具体怎么做，目前各地有(yǒu)两种方(fāng)式，一是“联合帮卖”，房企联合经纪机构对旧房优先推售(shòu)，若一定期限内(nèi)旧房售出则按流程购买新房。二是开发商或国(guó)资平台收购旧房，售房款用于购买指定新(xīn)房项目，这(zhè)是今年以来住房“以旧换新”的主(zhǔ)流。此外(wài)，还有地方对“以旧换新”给予购房补贴。

痛点有待疏通

在庞大的(de)“以旧换新”政策队伍中，郑州(zhōu)是(shì)较为特殊的一个。

按郑州官(guān)方的计划，“以旧换新”有两种方(fāng)式，除了(le)市场化帮卖，国资也要下场收房，而且规(guī)模比其他城(chéng)市都大。郑州城市发展集团有限(xiàn)公司作为政府指定收购主体收购二(èr)手(shǒu)住房，全(quán)年(nián)计划完成5000套。这一规模，比此前也有国资入局的太仓(cāng)、无(wú)锡、启东市等都可观。

4月20日，郑州市“以旧换新(xīn)”试点工作启动，官方数据(jù)显示，当天从凌晨到下午3时，有3449人次登录“郑州市房产交(jiāo)易服务平(píng)台”电脑端，平台注册用户260个(gè)，市民登记发布二手(shǒu)房信息共(gòng)189条，报名参(cān)加城发集团收(shōu)购并完成全(quán)部资料上传共68人，线下售楼部统计征集换购房意向信息202条。

作(zuò)为收购主(zhǔ)体，城(chéng)发集团当日审核房源信息共83组，首日筛选登记信息资料齐全、符合试点(diǎn)阶段(duàn)收购标准，初步审(shěn)核通过(guò)的(de)房源信息共64组，目前(qián)一组已进入(rù)现场踏勘(kān)环节，一组已进入评估(gū)环节。在新房端，首批报(bào)名参加“以旧换新”的现房楼盘项目34个，共提供(gōng)现房(fáng)房(fáng)源7987套。

从政策发布(bù)到公布(bù)进展，郑州算是较为(wèi)迅速的一个，但从现实角度(dù)看，“以旧换(huàn)新”实施(shī)起来需要时间(jiān)。去年长三角首次(cì)试(shì)水的太仓，首批放出100个名额，最终实际成交仅6组(zǔ)；随着活动逐步推(tuī)进，参与人数才逐渐增多，截至3月12日，活动报名累计超过800组，其中已(yǐ)成交93套(tào)，还有86套交过意向金，正进行(xíng)验房、评估等。

“尽管不(bù)少(shǎo)区域(yù)提出‘以旧换新’政策导(dǎo)向，但仍处于探索阶段，当前(qián)整体效果尚不明显。”中(zhōng)指研究院表示。首先是卖旧房环节(jié)，当前(qián)不少城市(shì)的二手房挂牌量处于(yú)高位，即便通过中介优先推介，但若想快速售出二手房，还(hái)是需(xū)要(yào)在价格方面(miàn)给予一定让步(bù)。

“以旧换新，最大痛点是卖掉旧房。”李宇嘉表示，目前，开(kāi)发(fā)商参与(yǔ)以旧换新的(de)协议，锁定意向(xiàng)房源(yuán)的周期往往在2个月左右，意味(wèi)着卖房周期往往在2个月左右。但二手房很难在2个月内卖(mài)出。他认为，政策关键是要激(jī)发二手(shǒu)房(fáng)业(yè)主的动力，卖不掉(diào)二手房(fáng)则“无(wú)责退(tuì)订新房(fáng)”，给予(yǔ)业(yè)主足够的安全垫。

其次，选购新房环节也有不少问题。“旧房收购模式一般要求购房者(zhě)在指定的新房楼盘购买，这意(yì)味(wèi)着选择性受到一定限制。”中指研究院称。此外，当(dāng)下居民就业、收入预(yù)期尚未明显(xiǎn)好转(zhuǎn)，购房者观望情绪重(zhòng)，购(gòu)买(mǎi)期(qī)房较(jiào)为(wèi)谨慎等因素，也一定程度影响了“以旧(jiù)换新”政策效果(guǒ)。

比如(rú)有郑州当地网友表示，自己很关注住(zhù)房(fáng)“以(yǐ)旧换新”政策(cè)，目(mù)前家里有两(liǎng)套旧房，都属于难出租(zū)也难卖的“老破小”、“老(lǎo)破大”，如果政府能出(chū)面(miàn)收购，会极大帮助家(jiā)庭卖房。但鉴(jiàn)于资金问题、市场前景等问题，自己(jǐ)对(duì)买新(xīn)房还有顾虑，现在只想(xiǎng)出售(shòu)手中多余的旧房。

另(lìng)有无锡(xī)网友在领导留言板表示，近期无锡市(shì)梁溪区出台房(fáng)子“以旧换新(xīn)”政策，请问以后是否有计划推出全城置换政策。对此(cǐ)无(wú)锡市梁溪城(chéng)投公司表示(shì)，目(mù)前梁溪区出台的二手房(fáng)“以旧换(huàn)新”业务是梁溪城(chéng)发集团下属置业公司实施的，全市包括江阴宜兴推出置换政策，目前尚没有实施计划(huà)。

李宇嘉建议称，在刚需转(zhuǎn)向二(èr)手房，改(gǎi)善(shàn)转向新房的新形势下，未来“以(yǐ)旧换新”政策可能要(yào)常态化地(dì)推进(jìn)。因此，开发商和地方政府都要坚(jiān)持把“好房源”拿出来，让循环更加顺畅。他表示，参与“以旧换(huàn)新”的开发商，新盘绝不能推尾货，借机去库存，要拿出(chū)优质项(xiàng)目参(cān)与活动(dòng)，且(qiě)要有价格(gé)上(shàng)的(de)优惠。

而对政(zhèng)府(fǔ)下场收房，李(lǐ)宇嘉30多城掀起住房“以旧换新”，执行层面存多重痛点堵点认为(wèi)，这对国资机构的资金实(shí)力、信息掌握能力等(děng)都有要求，分散式(shì)购置的二手房(fáng)住房(fáng)如何筹建为保障性住房、后(hòu)续如何做好运营管理，也存在(zài)挑战。政府需要做的，是制(zhì)定优惠政策(cè)，激励和撮合关联方，把带(dài)押过户做好、交易流程简化、评估公信力做强，着眼基础性(xìng)制度。

“丁祖昱评楼(lóu)市”表(biǎo)示，整体来看，2023年至今多城(chéng)跟进“以旧换新”政策，在一定程(chéng)度上可帮(bāng)助置换需求客户(hù)快速卖房，同时降低购房者购房(fáng)成(chéng)本，盘活存量(liàng)房，提高市场活跃(yuè)度，进而促进房地产(chǎn)市场(chǎng)平稳健(jiàn)康发展。但(dàn)在当前整体市场承压(yā)的情况(kuàng)下，政策执行效(xiào)果不一，仍需调动多方(fāng)资(zī)源配合。

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