存量房贷利率下调博弈：动力何在压力卡在哪？

　　来(lái)源：时代财经

　　作(zuò)者：王晨婷

　　“存量房贷降到多少你(nǐ)才不提前还贷？”这是最近社交网络(luò)上时常被讨论(lùn)的话题。

　　新房利率一降再降。据瑞银方面估算，如今，新房房贷利率(lǜ)仅3.3%，而存量房贷利率平均达逾4.1%。80个基点(diǎn)的差距下，存量房贷高(gāo)位站岗者“绷不住了”。

　　与此同时，大行房贷规模缩水、个人住房贷款不良率抬头。近期，市场关于(yú)存量房贷(dài)降息的讨论(lùn)再起(qǐ)，有消息称，存(cún)量按揭客户有望与银行重新协商房贷利率。

　　9月5日，关于招商银行APP北京地区开始(shǐ)测(cè)试“存量房贷利率调(diào)整”功能的消息，也引起不少关注。对此，招商银行方面表示，网传该行APP截图中的“存(cún)量房贷利率调整”是去年(nián)上线(xiàn)的功能(néng)，针对的(de)是(shì)上轮房贷(dài)利率(lǜ)调整业务的办理(lǐ)，并非当(dāng)前市场讨论的本轮房贷利率调整。

　　还有(yǒu)消息称(chēng)，也可以将现(xiàn)有按揭贷款直接(jiē)转入其他银行，并重新签订按揭(jiē)合同。据称，该方案可能(néng)对首套和二套都(dōu)适用(yòng)，首(shǒu)次下调可能发生在未来几周内。

　　瑞银大中华金融行业研究主管颜湄之预计，央行或(huò)在数月后下调存量房(fáng)贷利率。

　　但存量房贷降息，压力与动力并存，首当其冲的(de)就是拖累(lèi)银行息差(chà)。招商银行行长王(wáng)良日前明确表示(shì)，该政策还没有得到确认，如果落地将对银行业的(de)存(cún)量按揭利率(lǜ)带来一(yī)定负面的影响。

　　百万房贷有(yǒu)望少还12万

　　事(shì)实上(shàng)，存量房贷(dài)降低并不是新鲜事。在去年9月，存(cún)量房(fáng)贷利率已经进行过一次统一调整。

　　当时(shí)的政策主(zhǔ)要面向存量首(shǒu)套房，要求存量房贷下(xià)调(diào)后的LPR加点不能低于发放时的城市(shì)下限。央行指(zhǐ)出，政策实施首周(zhōu)有98.5%符合条(tiáo)件的存量首套房贷利率完成下调，合计4973万笔、21.7万亿元(yuán)人民币、平均降幅73BP，即居(jū)民每年减少偿(cháng)付1584亿元。

　　按照央行发布的《2023年第四季度中国货币政(zhèng)策执行报告》，截至2023年底，已有超过23万亿元存量(liàng)房贷的利率完成下调，调(diào)整后加权平(píng)均利率是(shì)4.27%。

　　如果具体到借款人，按照100万元按揭贷款、等额本息还款计算，存量(liàng)按揭利(lì)率下(xià)调(diào)70bp，估算可降低借(jiè)款人月供约400元，节约(yuē)月供和总还款(kuǎn)额约5%。

　　若新一轮存量房贷降(jiàng)息落地，可(kě)能会降多少(shǎo)？

　　开(kāi)源证(zhèng)券首席宏(hóng)观分析师何宁在接(jiē)受时代财经采访时认为(wèi)，若调降(jiàng)存(cún)量房(fáng)贷利率(lǜ)，潜在空间或2倍于存量房贷利率下调博弈：动力何在压力卡在哪？2023年(nián)9月。具体的操作可能涉及两方面，一是面向存量非首套房、类似于(yú)2023年9月的(de)补降，存量非首套房贷规模约15.8万(wàn)亿元，按50-75BP计算，则居(jū)民(mín)每年减少偿(cháng)付788亿元-1182亿元。

　　第二种可能性，即跟进“517新政”。今年5月17日取消房贷利率下限后，二季度加权(quán)平均房贷利率迅速下降24BP，而存量房贷并未享有，该部分若按30-40BP计算，则居民每(měi)年减少偿付1134亿元-1515亿元。

　　如果假设全部按揭贷款利率通过(guò)转按揭和自主调整的形式下调至新发放利率水平，中金研报(bào)估算，存量按揭利(lì)率平均下调约60bp，估算减少借款人利息支出每年(nián)约(yuē)2400亿元。

　　按照100万元按揭贷款(kuǎn)、30年期等额本(běn)息还款计算，存量按(àn)揭利率下(xià)调60bp估算可降低借款人月(yuè)供约340元，总还款额大(dà)约(yuē)能(néng)省(shěng)下12万元。

　　房贷降息博(bó)弈

　　上海首(shǒu)席经济学家金融(róng)发(fā)展中心副主任刘煜辉近期表示(shì)，中国(guó)应该大幅度地(dì)降低存量(liàng)房贷（38万(wàn)亿元(yuán)）的利息水平(píng)，甚(shèn)至完全可以(yǐ)与10年期和30年期的长(zhǎng)期国(guó)债利率绑定(dìng)。因为中国没有完备的个人破产(chǎn)制度，与(yǔ)国际上通行做法比较，中(zhōng)国的银行承担的风险实际上是要小很多的(de)。

　　然而，备受期待的(de)存款房贷降息想要(yào)落地，还(hái)存在不少(shǎo)压力(lì)。

　　国盛金融研究团队预测，若存量房贷利率下调，预计实际降幅将小于45bps，对银行息差产生约6bps的负向影响，对(duì)净利润增(zēng)速影响约-5.3%。

　　净息差(chà)，一般用以衡量银行(xíng)生息资产的获利(lì)能力，也就是(shì)赚钱的能(néng)力，是银行核(hé)心的效益(yì)性指标之一，而净息差降低，则意(yì)味着银(yín)行从(cóng)传统存(cún)贷业务中获取的利(lì)润在持续(xù)减少。

　　近期，银行净息差逐渐止跌，但仍处(chù)历史最(zuì)低水平。截至2024年6月末，42家A股上市银行的平均净息差为1.64%，较(jiào)上年末下降(jiàng)了(le)0.14个百分(fēn)点，共30家A股上市(shì)银(yín)行净息差(chà)低于1.8%的“警戒线”。

　　不过，中金研(yán)报认为，虽然存(cún)量按揭利率(lǜ)的可能调整对银行息差(chà)形成影响，但假设负债成本(běn)同步调整，预计对于(yú)息差的总体(tǐ)影响(xiǎng)是中性的。

　　“实际上，即使不调整存量按揭利率(lǜ)，居民可能仍在通过提前还贷、或(huò)者是通过经营消费贷置换等方式对银行息差形成压力(lì)。”研报称，息差能(néng)否企稳，根本上(shàng)取决于居民是否通过偿债压力降(存量房贷利率下调博弈：动力何在压力卡在哪？jiàng)低实(shí)现信(xìn)贷需(xū)求的改善。

　　提(tí)前还贷的(de)现象(xiàng)“风靡”近一年，按揭早偿率仍位于(yú)14%左(zuǒ)右的高位，还可能(néng)存在使(shǐ)用消费(fèi)和经营(yíng)贷置换按揭的空间(jiān)。在提前还贷压力较大的情况下，调整存量房贷利(lì)率在一定程度上对银行(xíng)和借款(kuǎn)人来说是“双赢”，也能(néng)释(shì)放更多消费活力。

　　但(dàn)若考(kǎo)虑“转按揭”，银行要面临的压(yā)力或许更大。

　　转按揭，简单来说，是将(jiāng)目前房贷换成其他银行(xíng)利率更低的房贷。颜湄(méi)之估计，若允许按揭贷款人自行转换银行，就会刺激竞争，可能会把银行的按揭利率拉得更低，或跌至2.1%-2.3%，对银行利(lì)润影响严(yán)重。她预计，目前不会完(wán)全开放转换按揭，但若最终要市场化的话，相(xiāng)信会朝着此方向发展(zhǎn)。

　　招商银行行长王良日前在(zài)业绩发布会上表示，招(zhāo)行还(hái)没有接到宏观按揭管理部门(mén)，人民银行或者国家金融监(jiān)督管理总局的意见，也没有征求过银行意见。“这(zhè)方面政策推出的话，对银行业的存量按揭利率(lǜ)带来一定负面的影响。宏观管理部(bù)门(mén)会做(zuò)好充分论证和研究(jiū)，推出这(zhè)样的政策。”王良表示。

　　广东省城乡规(guī)划院住房(fáng)政策研究中心首席研究员李宇嘉建议，尽可能一次性降到中长(zhǎng)期定期存款利率(lǜ)的水(shuǐ)平，让(ràng)居(jū)民形成按揭仍旧是低利率、普惠利(lì)率的观感和印象，进而减少提前还贷，鼓(gǔ)励按揭买(mǎi)房。

　　“尽管此举可能降低银行利率(lǜ)，但可以减缓提前还贷和不愿意贷款的(de)形势。把贷款增量做起来，即便利率(lǜ)低了，总利(lì)润也是不变的，而且资金成本也下降了。对商品房销售的(de)影响，趋(qū)势上无法扭转(zhuǎn)，但(dàn)斜率上(shàng)可以缓解(jiě)下滑(huá)。”李宇嘉对时代财经(jīng)说。

　　对于借款人来(lái)说，比起期待(dài)存量房(fáng)贷利率的调整，目前更现实的方式或许是“商(shāng)转公”。

　　近期(qī)，已(yǐ)有山东青岛、江西赣州、安徽宣城(chéng)等近(jìn)30个城(chéng)市的住房公积金中心发(fā)布(bù)“商(shāng)转公”政策(cè)，借款者可根据相关(guān)规定，将部分或全部(bù)商贷转换成公积金贷款(kuǎn)。

　　以商贷利率3.95%为例，公积金(jīn)贷款首(shǒu)套利率为2.85%，选择等额本息(xī)贷款60万元(yuán)、期限30年，“商(shāng)转公”后(hòu)，公积金贷款(kuǎn)月供比商业贷款减少365.88元，一年节省4390元，30年(nián)将节省13.17万元(yuán)。

　　目前，北上广尚未跟(gēn)进“商转公”政策。今年5月，广州住房(fáng)公积金管理中心曾在回复居民问询时表示，目前国内开展“商转公”业务(wù)的(de)城市(shì)除(chú)深圳(zhèn)，基本(běn)均为体量较小的(de)城市，北京、上海均未开(kāi)展此项业务。

责任编辑：王(wáng)馨茹

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