物业｜收入利润稳健增长，继续提升整体分红：2024年中报总评

文｜陈聪 张(zhāng)全国 刘(liú)河维(wéi) 王天(tiān)瑜 朱翀(chōng)佚物业｜收入利润稳健增长，继续提升整体分红：2024年中报总评rong>李俊波

2024年中报，物(wù)业服务企业核(hé)心业务保(bǎo)持增长，外拓质量有(yǒu)所提升，效(xiào)率也(yě)维(wéi)持稳定，体现类公(gōng)用事业属性。影响企业估值的最(zuì)核(hé)心因素依然是公司治(zhì)理问题。独立性风险较小的公司、高分红的公(gōng)司 ，能够获得更高的估值溢(yì)价。我们相信，伴随企业主动控制增量关联交易，逐渐消化存量(liàng)关联(lián)占款，并提高分红水(shuǐ)平，物(wù)业服(fú)务企业的独立性担(dān)忧能够有所减(jiǎn)轻(qīng)。我们看好核心主(zhǔ)业(yè)发展稳健、分(fēn)红率较高的物业服务企业。

▍独(dú)立性、分红和治理仍是资本(běn)市场对(duì)物业服务(wù)企业(yè)的核心(xīn)关切。

当前市场投资者对于物业服(fú)务公司主业的类公(gōng)用事业(yè)和受经济周期影响小的属性认同度高，对解
决企业资金被占用和关(guān)联方占款增加问题的信心 弱。高(gāo)分红的公司估值(zhí)更高，独立程度高的公司估(gū)值(zhí)更高。关联方在物业(yè)服务公司的占款总
规模确实有所增加，根据各样本公司公告（本报(bào)告公司数据除额外注(zhù)明外均来 自各样本公司公告），2024年(nián)中期样本企业关(guān)联(lián)方贸易应收款相较于(yú)去年同期增长20.6%，增速相较于2023年全年增长3.7个百分点，存量贸易应收款相对于企业(yè)净利润(rùn)比例庞大
。当然，企业也开始控制(zhì)和压降关联方交易规模，到2024年中期，非业(yè)主(zhǔ)增值服务收入和毛利(lì)润占比已经下降至7.2%和6.5%。

▍许(xǔ)多企业(yè)顺应市场需求提(tí)升分红比例。

提(tí)升分红是减轻资金占(zhàn)用(yòng)风险的重(zhòng)要举措。2024年(nián)中期，众多(duō)企业宣派中期股息，并(bìng)有企业(yè)提升了分红水平，并获(huò)得投(tóu)资(zī)者认(rèn)可，重点公司中，有4家提升了中(zhōng)期分红(hóng)水平(píng)。不过，提升股利支付率普遍采取特殊股息的(de)名义。我(wǒ)们认为，作为现(xiàn)金牛行业，70%左右的股利支付率是匹配行业运营
特点的。

▍企业回归基础(chǔ)服务(wù)，行业稳(wěn)步提质拓展。

2024年上半年，样本企业营收增速达到7.3%，其中基础物业服务增速达到11.8%，依然是(shì)行业(yè)规模增长的(de)主要推(tuī)动因素。企业保持一定(dìng)的外拓规模，但拓展更加谨慎，合约质量(liàng)明显提(tí)升(shēng)，样本企业(yè)上半年在管(guǎn)面(miàn)积同比增长12%，住宅(zhái)方面的拓展更加注重项目(mù)密度，非(fēi)住宅方面的拓展更注重拓展大额合同。合(hé)同质量提升叠加提效(xiào)动
作，2024年上半年重点企业（剔除开发商出(chū)险及亏(kuī)损的企(qǐ)业）基(jī)础物业服务毛利率14.1%，比去年同期增长0.1个百分点，在行业压(yā)力较大背景下逆势保持较好的(de)效率。整(zhěng)体(tǐ)而言(yán)，叠加销管费率下降(jiàng)，重点企(qǐ)业2024年上半年(nián)净利润同比增长12%，与收入增速保持持平(píng)。

▍企业进一步加 强应(yīng)收款(kuǎn)和现金流管理。

2024年上半年，宏观经济不确定性之下各类业态的业主(zhǔ)支(zhī)付意愿都有所下(xià)降。企(qǐ)业应收款整体规模相较去年均有所(suǒ)增长(zhǎng)，大多 数企(qǐ)业的应收款增长幅
度都(dōu)高于收入的(de)增长幅度。我们 统计，2024年上半年样本企业(yè)贸易应收款增长幅度达到7.9%，大于(yú)营收7.3%的增速，但小于2023年全(quán)年(nián)贸易应收款12.2%的同比增(zēng)速。这说(shuō)明虽然应收款 确实面临挑战，但整
体(tǐ)而言企业已经在努力控制(zhì)应收款(kuǎn)增长水平。2024年上半年，企业应收账(zhàng)周转天数和应(yīng)付款周转天数(shù)分别同比增(zēng)加10天和7天(tiān)，现金循环(huán)周期没有 明显恶化。

▍风险因 素：

部分企业股(gǔ)利支付率(lǜ)过低，账 面资金运用过于低效的风险。应收风险积累(lèi)，运营回款在2024年下半年进一(yī)步放慢的风险。开发行业下行(xíng)，企业有可(kě)能在非业(yè)主增值(zhí)服务带来亏损状态下继续开(kāi)展该项业务的风(fēng)险。企(qǐ)业毛利率进一(yī)步下行的风险。存量时代下，企业外拓竞争加剧的风险。

▍投(tóu)资
策略：

2024年中报，物业服务(wù)企业(yè)核心业务保持增长，外拓质量有所提升，效率也维持稳定，体现类公用事业(yè)属性。影响企业估值的最核心因素依然(rán)是公(gōng)司治理(lǐ)问题。独立性风险较(jiào)小 的公司、高分红的公司，能够获得更高的估(gū)值溢价。我们(men)相信，伴随企(qǐ)业主动控制增量关联交易，逐渐(jiàn)消化存量关联占款，并提高分红水平(píng)。当前(qián)股(gǔ)利支付(fù)率
不及50%的(de)公司，一物业｜收入利润稳健增长，继续提升整体分红：2024年中报总评旦提升股利支(zhī)付率，我们预(yù)计市值也有不小(xiǎo)的(de)向上弹性。从(cóng)行业整体而言(yán)，我们预计当前重点关注企业的2024年(nián)股利支付率为53%，具备(bèi)投资价值。