存量房贷调降预期
再起，招商蛇口涨逾2%，地产ETF（159707）翻红收涨！机构：本月或迎增量政策行情

　　周三（9月11日），A股震荡分化，创业板指反弹，沪(hù)指再创阶段新低(dī)。交易情绪较为低迷，全市场超3500只个股下(xià)跌，沪深两市(shì)成(chéng)交
额不足5000亿(yì)元。地产股表(biǎo)现相对活跃，龙头房企小幅回暖，截至收盘，招(zhāo)商蛇口涨(zhǎng)逾2%，张(zhāng)江高科、海南机场涨超1%，保利发展、新城控股(gǔ)、滨江集(jí)团、万科A等收红(hóng)。

　　热门ETF方面(miàn)，代表A股龙头房企行情的地产ETF（159707）今日下探回升，场(chǎng)内价格收涨0.2%。全天成交额超1500万元，交投维持活跃。

　　【最(zuì)务实的手段？存量房(fáng)贷调降预期再起】

　　消息面上，存量(liàng)房贷利率调降预期再起。据媒体报道，随着新发(fā)放个人住房贷款利率走低，存量和新增房贷之间的利差扩大，市(shì)场上关于存量房贷利率下(xià)调的预期再起。流传比较多的调整模式主要有两种，即(jí)“重定(dìng)价”和“转按揭”。

　　业内人士认为，当前存量(liàng)房贷利率仍处于较高水平，降低存量(liàng)房贷利率(lǜ)符合群众期盼(pàn)，未来存在下(xià)调存量房(fáng)贷利率(lǜ)的预(yù)期。不过(guò)鉴于当 前商业银行净息差压(yā)力(lì)较大，商(shāng)业银行主(zhǔ)动降低存量房贷利率的意愿不高，后续或需要更多配套政(zhèng)策引导银行下调存量房贷利率。

　　华泰证券指(zhǐ)出，降息(xī)是最(zuì)务(wù)实的“稳地(dì)产”手段之一。随着存量和增量房贷利率(lǜ)的差距拉大，市场(chǎng)存在存量房贷利(lì)率下调的(de)预期。难点在于银行商业(yè)利益(yì)考(kǎo)量，需关注各银行实际落地情况(kuàng)。存(cún)量房贷利(lì)率的下(xià)调会减少提前还贷人群，从而减少(shǎo)二手房(fáng)抛压，有助于平(píng)稳价格预期，进而促进行业良性循(xún)环。

　　【地产年内跌近22%！本月(yuè)或迎(yíng)增量政策行情】

　　2024H1中报显(xiǎn)示(shì)，多数房企仍面临(lín)销售(shòu)额下滑与(yǔ)利润下滑的双方面挑战。中信建投数据统计显示(shì)，中信房地产板块营收8488亿元，同(tóng)比下降
22.7%，归母净利润为-151亿元，上年同期为263亿元，板块业绩承(chéng)压(yā)明显。地 产ETF（159707）标的指数12只成份(fèn)股净(jìng)利润同比均为负增长。

　　地产板块行情或已充分反映房企困境。昨日，地产板块再度下探近年来新低，地产ETF（159707）标的(de)指数续创2009年以来新低，截(jié)至今(jīn)日年内累计跌幅近22%，该指数最新(xīn)PB估值(zhí)不到1X，处近10年仅0.59%分位点。

　　开源(yuán)证(zhèng)券(quàn)表示，2024上半年房地产市场整体(tǐ)回暖进度不及(jí)预期，销售回款下降(jiàng)也压制了(le)房(fáng)企拿地(dì)动力，头部房企销售拿(ná)地数据同比(bǐ)均(jūn)有较大降幅。但(dàn)同时
行业出清(qīng)过程(chéng)中优质房企负债结构优化、融资成本压(yā)降，看好未来市占率(lǜ)提升。上半年存量房贷调降预期再起，招商蛇口涨逾2%，地产ETF（159707）翻红收涨！机构：本月或迎增量政策行情房地产(chǎn)宽松(sōng)政策持续，预计下半年在低基数下房地产销售(shòu)数据降幅将持续收窄。

　　就地产板块行情(qíng)机会来(lái)看，中(zhōng)银证券认为(wèi)，9月(yuè)或有一波交易政策的行情，需积极关注增量政策。美国降息预期若兑现，国(guó)内可能也会有一波降(jiàng)息行情，目前国内降息降准预期(qī)明确；另外需(xū)求端若真要刺激居民购房，政府(fǔ)需作(zuò)出部分让利，在购房税费减免方面需进一步突破，切实降低购房成本(běn)。整体行业需(xū)持续关注“金九银十”的(de)反(fǎn)馈(kuì)。

　　【行业极致出清，龙头房企有望率先 企稳(wěn)修复】

　　配置机会
上，浙(zhè)商证券指出，本轮周期对于房企来说可(kě)能进行到
极致出清的状态，结合当前及未来“双轨制”下的行业走势，预计未来刚需市场将(jiāng)是“红海市场”，将持续受到保障性住房和低价二手房(fáng)的冲击改善市场则为(wèi)“蓝(lán)海市场”，能够开发好产品的房企数量有限。此外，当前(qián)阶段(duàn)能够逆(nì)势拿地的龙头(tóu)房企具备毛利率改善的潜力。

　　该机构(gòu)认(rèn)为，2024年政策企稳市场是大概率事件(jiàn)，基本面较好的一线城市具备率先企稳的可能性。因此，建议关注聚焦核心城市+逆势拿地+强产品力房(fáng)企，政(zhèng)策加(jiā)码和基本(běn)面季节性修复均(jūn)有机会带动地(dì)产板块估值修复。

　　布局(jú)央(yāng)国企及优质龙头房(fáng)企，建议重点(diǎn)关注地产ETF（159707）。资料(liào)显示，地产ETF（159707）跟(gēn)踪中证800地产指数，汇集(jí)市场12只头部优质(zhì)房企，在投资方向上具有明显的头部集中度优势(shì)，前十大成份股权重超9成，央(yāng)国企含量高！地产ETF（159707）也是
目前市场上唯一跟踪中证800地产指数的行业ETF，具备稀缺性与辨识度。

　　数据来源：沪深(shēn)交易所、中证指数公(gōng)司、Wind等，截至2024.9.11。

　　风(fēng)险提示：地产ETF被动跟踪中证(zhèng)800地产指数，该(gāi)指数基日为2004.12.31，发布日期为2012.12.21，指数成份
股构成根据该指数编制规(guī)则适时(shí)调整(zhěng)，其回测历史业绩不预示指数未来(lái)表现(xiàn)。文中指数成(chéng)份股仅作展示，个股描述不作为任何(hé)形式的投资建议，也不代表管理人旗下任何基金的持仓信息和交易动向。基金管理(lǐ)人评(píng)估的该基金风险(xiǎn)等(děng)级为R3-中风险，适宜(yí)平衡型（C3）及以上投资者。任何在(zài)本文出现的信息（包括但不限于个股、评论 、预(yù)测、图表、指标、理论、任何形式的表述等）均只作为参考，投资人须对任何自主决定的投资行为负(fù)责。另，本(běn)文中的任何观点、分析及预测不构成对(duì)阅读者任(rèn)何(hé)形(xíng)式的投资
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责任编辑：何俊熹(xī)

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