排队、全款、抢房！上海上半年日均卖掉12.5套豪宅

“抢到了，2670万元！超出预算两三百(bǎi)万元。”

8月29日，在上海中(zhōng)海领邸玖序二期开盘(pán)现场(chǎng)，几组摇号顺序靠前、成功选房(fáng)的家庭正在交(jiāo)流经(jīng)验。

120套房源、352组认筹，开盘选房(fáng)约半小时、141号售罄，总销售额31.6亿元——这已经是8月上海第三个开盘售(shòu)罄的豪宅了。

“这次还是没(méi)机会(huì)。”周南（化名）告诉《每日经济新闻》记者。他已经是第二次认购这个项目了，上(shàng)一次摇号(hào)顺序超过500号，但也近距离体验了一把“24秒卖一套(tào)豪宅”的惊险与刺激。

就在前两(liǎng)周(zhōu)，市场刚刚“消化”过一批购买力：8月25日(rì)，上海新天地(dì)附近的锦园项目首开，33套房(fáng)源一抢而空，成交金额18.27亿元；8月18日，融创外滩壹号院(yuàn)二期二批次110套超大户型开盘，1小时内清盘，销售额近57亿元，平均每套(tào)“半个小目标”。

仅仅半个月，三个项目(mù)合计销(xiāo)售达到106.27亿元。

值得注意的是，2024年以来，上海已先后有12个豪宅项目(mù)开盘，几乎次次日光。到底是什么人在买买买？

日均卖掉12.5套豪宅

售罄、日光、时光，今年的(de)上海豪宅，已经不能(néng)用(yòng)普通视角来看待了。

总价(jià)2500万元以上的豪宅(zhái)，今年截至8月18日，上海共网签了2641套，并且(qiě)还有相当数量(liàng)的成交正陆(lù)续网签。如果再加上8月成交的263套，那(nà)么前(qián)8个月的战(zhàn)绩已接近3000套。这不(bù)仅远超其他三个一线城市(shì)，更是上海过去10年来未曾出现过的。

打响2024年“日光”头炮(pào)的是中海(hǎi)顺昌玖里。套均总价4000万元左右，首开全部售罄(qìng)，销(xiāo排队、全款、抢房！上海上半年日均卖掉12.5套豪宅)售总额196.5亿元，打破了全国(guó)商品(pǐn)房单次开盘销(xiāo)售总金额纪录(lù)。

七八月的市场淡季，上海豪宅却入市必抢：龙盛湾上二期，120套房源认购率239%；融创外滩壹号院二期(qī)二批次110套房源，认购率超180%；中(zhōng)海领邸玖序二期，有效认购(gòu)率252%；锦园33套，项目开放4天开启认购，认购率(lǜ)152%；绿(lǜ)城前滩百合园三期10套别墅，总价5300万~1亿元，认购率210%。

不断增(zēng)加的供应量，仍然能被市场吸收，购(gòu)房者们(men)几乎是“有多少买多少”。

据中指研究院统计，2015年2500万元及以上价位的豪宅在(zài)上海(hǎi)成交只有(yǒu)896套。此后的8年里，大多保持着每年1600~1700套的水平。但(dàn)这一平衡被2024年的井(jǐng)喷式供应(yīng)打破了，算上三周内售罄的(de)融创外滩壹号院、锦园和中海(hǎi)领(lǐng)邸玖序，上海上半年平均每天(tiān)成交12.5套豪宅。

而同期的北京，除了个别热门项目外，很(hěn)少(shǎo)见(jiàn)到高(gāo)端住宅接连开盘售罄。根据中指研(yán)究院的统计，今(jīn)年截至8月18日，北京(jīng)1600万元以(yǐ)上的住宅网签1257套，与2023年3582套、2022年4028套、2021年3616套的成绩相比，规模缩水相当明显。

豪宅客(kè)户(hù)已“不太够”？

“大部分(fēn)买家还(hái)是本地和江浙一带的(de)客户，大约(yuē)各占40%。”融创外滩(tān)壹号院市场负责(zé)人章宸（化名）在接受《每日经济新闻》记者(zhě)采访(fǎng)时表示(shì)。排队、全款、抢房！上海上半年日均卖掉12.5套豪宅>

而且，这些客户出手阔绰，第一批次全款买房的客户占了一半左右。

上海某豪宅项目营销负责人也向记者透露：“明显看到，今年有一些外地(dì)客户到上海来进行资产(chǎn)配置，特(tè)别是有核心资源的房子。其实部分客户并不具备买房资格，但孩子在国外留学，通过毕业落(luò)户的方式获得房票来买(mǎi)房。”

核心城市(shì)豪宅为何一房难求？

镜鉴咨询创始人张宏(hóng)伟对(duì)《每日经济(jì)新闻》记者分析：“北上广深核心城市核(hé)心区域(yù)的项目(mù)存在价格倒挂，又是核心资产(chǎn)，未来三(sān)到五年大概率是价格上行周期。”

“另(lìng)一方面(miàn)，核心城(chéng)市政(zhèng)策的敏感(gǎn)度，以及需求支撑相对还是比较足的，每隔3~6个月出现一轮政策刺激，就会相应(yīng)释放一波成交(jiāo)量。核心城市的优质资产在这种行情下，又会出现独(dú)立行(xíng)情。”

张宏伟指出，未(wèi)来三到五年是一个降息大周期。在降息周期里的资产配置逻辑，肯定是(shì)核心城市的核心资产。

这些动(dòng)辄半个“小目(mù)标”的豪宅，大多围绕在上海“一江一河”，即(jí)黄浦江和苏州河区域。

“和年初(chū)热(rè)销的中海顺昌玖里相(xiāng)比，融创外滩壹号院购房客(kè)群整体年龄要低10岁左右。中海顺(shùn)昌玖里地处新天地板块，优势(shì)不(bù)言而(ér)喻，地缘客户认可度(dù)高；外滩壹号院所在的板块比较新，江(jiāng)浙客户中排队、全款、抢房！上海上半年日均卖掉12.5套豪宅父(fù)母为子女购置房产的占比(bǐ)较大。”章宸(chén)分析。

下半年等着(zhe)入(rù)市的豪宅项目中，低密度别墅(shù)、风貌住宅体量不小。以黄浦区锦园为例，周边新房和二手豪宅全是强有力(lì)的竞争者，更(gèng)别提“翠湖六期(qī)”这个足(zú)够吸(xī)引全上海买家跨区域出手的顶配项目。

不(bù)仅(jǐn)如此，东(dōng)外滩、北外滩、虹口、静安(ān)等非传(chuán)统(tǒng)豪(háo)宅区域，高端产(chǎn)品更是层出(chū)不(bù)穷(qióng)：弘安(ān)里风貌项目，东外滩刚刚(gāng)公(gōng)布案名的“保利(lì)外滩序”、翠湖滨江风貌别墅，静安区保利永兴里、万科中兴傲舍……

章宸透露，从(cóng)今年开始，此后每(měi)年的豪宅供应可能达到至少3000套。当豪(háo)宅供应在市(shì)中心多点开花，地(dì)段毫(háo)无疑问还是最核心的竞争(zhēng)力，而对于(yú)远离传统豪宅板(bǎn)块的新项目、新板块，就开始拼命卷概念、卷产品、卷实景展示(shì)。

另一个层面的问题，有钱(qián)人还够(gòu)不够用？答案显然是：不太够。

起码在短时间内，不足够延续上半年(nián)“倍数认筹”的盛(shèng)景。

“今年肯定是上海近10年来豪宅销售额最高的，5月左右的销(xiāo)售套数已经达到去年全年的量了。但这个客户池到底有多大，能支撑多(duō)久，从市场和客研角度看，还是会有(yǒu)些担忧，核心资产、优(yōu)质产品也是有限的。”

上述豪宅营销负责人坦言：“下半年隐(yǐn)忧还(hái)是存在的，部分高收入(rù)行业(yè)限薪，也会带来大面积客户购买力的降维，原来可(kě)能预算在5000万元的现在降到3000万元。”

实(shí)际上，客户群体悄然发生了改变：一是购买力(lì)不像以前一样能够快速爆发，买家做决策的时间更长了；二是客户会反复比较，原先(xiān)只要(yào)是(shì)市(shì)中心板块出来一个项目，都会被争抢(qiǎng)，现在好多客户会在板块内(nèi)、品牌之间、区域之间比(bǐ)。

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