三只消费类REITs首份季报揭晓

在基金合(hé)同成立两个月、上市一个月(yuè)后，我国首批上(shàng)市的三只消费类基础设施公募REITs首次交出了(le)短期成绩单。

随(suí)着公募基(jī)金一季报(bào)披露完毕，嘉实(shí)物(wù)美消费REIT、华夏金茂商业REIT和华(huá)夏华润商业REIT的一季度表现也得以揭晓。整体来(lái)看(kàn)，三个项目在(zài)季报(bào)统(tǒng)计期内(nèi)的可分配金额，基本达成了2024年(nián)全年预测值在时间加权下的预期，同时底层(céng)资产(chǎn)出租率均超98%，相比首发评估(gū)基准时点稳中有升。在吸引客流(liú)、保租增收方(fāng)面，提升(shēng)品牌级次则成为(wèi)多只消费REITs底(dǐ)层资产(chǎn)运
营的核心方向(xiàng)。

不过区别于上市前的讨论
热度，消(xiāo)费类REITs发行以来，二级市场表现(xiàn)和投资人的态度始终相对更为(wèi)“冷静”。有受访(fǎng)对(duì)象向21世纪经济报道记者表(biǎo)示，后续仍希望持续跟踪与验证消费类基(jī)础(chǔ)设施底层(céng)资产营运质量与募(mù)投资(zī)金的使用情(qíng)况。

收益分配基本实现预期

从政策(cè)提振、产品申报(bào)到正式进(jìn)入二级市场(chǎng)，2023年以(yǐ)来，消费类基础设施REITs的开闸无疑是业内最值得关注的热点之一。最(zuì)近数据显示，我国已成(chéng)立公募REITs共36只，包含消费(fèi)类REITs4只。

当前(qián)，除(chú)中(zhōng)金印(yìn)力(lì)消费REITs刚刚于本月初结束募集外，另外3只已率先登陆资本(běn)市场一(yī)月有
余。截至4月22日，嘉实(shí)物美消(xiāo)费REIT、华(huá)夏金(jīn)茂商(shāng)业REIT和华夏(xià)华润商业REIT均完成了上 市以来首份季报的披露。

首(shǒu)批消费REITs“成(chéng)绩单”表现如何？具体(tǐ)来看，物美消费REIT、华夏金茂REIT的基金合同成立日为1月31日，华夏华润商业REIT则成立于2月7日(rì)，而以三(sān)只基金各自的成立日到3月31日作为其(qí)一季度报告期的统(tǒng)计区间，成
立两个月以来，区间内可供分配金额达成率最高的为物美消费REIT。

一季报显示，物美消费REIT成立以来营收1887.58万元，净利润663.93万元，可供分配金额1211.32万元 ，而此(cǐ)前(qián)项目在招(zhāo)募说明书中对(duì)2024年可分配金(jīn)额(é)的(de)预测值为6700万元。如简单按项目成立时间占全 年比重进行加权，报告期内的可(kě)分配金额完成率为18%，超(chāo)过了(le)年预测(cè)值1/6的预期。

金茂商业REIT一季报同样显(xiǎn)示，该基金在当期可供分配金额887.27万元，两个月达(dá)成了(le)年(nián)度(dù)预测(cè)值5254.29万(wàn)元的(de)16.88%。报告期内，该基金实(shí)现收入1462.13万(wàn)元(yuán)，净利润281.87万(wàn)元。

华润商业REIT作为目前市场上规模最大(dà)的(de)消费REITs，成立54天(tiān)实现的可供分配(pèi)金额为5122.89万元，约为三只消费类REITs首份季报揭晓全年预
测3.41亿元(yuán)的(de)15%。一(yī)季度对(duì)应 年化 分派率达到5.03%，略(lüè)高于全年预测的4.93%。

其(qí)中，该项目报告期内实现的(de)营收为 1亿元，净利润(rùn)-426.58万(wàn)元，也(yě)是三单消费REITs一季报(bào)中唯一(yī)净利润为负的项目(mù)，不(bù)过记者注意到，这一亏损并非经营性原因导致。在 招(zhāo)募说明书中，管理人对华(huá)润商业REIT2024全年净(jìng)利润的预 测为-4183.36万元，其(qí)中(zhōng)年度的核心支出用于购(gòu)买项目公司(sī)股权。在对2025年的预测中，这(zhè)一数字将回正至1332.28万元。

在经历出租率和二级价格大(dà)幅(fú)下跌后，市(shì)场对于产权类REITs资质的(de)衡量视(shì)角正逐渐改变，稳定的出租率日益成为底层资产的生命线。一(yī)季报显示，三只消(xiāo)费类REITs项(xiàng)目的出租率均保(bǎo)持在高位，且2/3项(xiàng)目的出(chū)租率相比首发(fā)评估基准(zhǔn)时点有所提升。

据了解，嘉实物美REIT的(de)底层基础设施项目(mù)类型为以超市为主力店的社区商(shāng)业(yè)，包括位于北(běi)京市的(de)大成项目、玉蜓桥项目、华天项(xiàng)目和德胜门项目。截(jié)至2024年3月末，上述基础设施资产整体的出(chū)租率为(wèi)98.33%，而据基金招募说明书，在(zài)2023年6月末，四个项
目的总出租率仅为88.71%。

再看华夏基金旗下(xià)的两只基金——作(zuò)为华润商业REIT底层资产的青岛万象城，其(qí)截至一季度 末的出租率为99.16%，相比(bǐ)去年(nián)年中的98.49%同样得到了进一步提(tí)升。金(jīn)茂REIT底层(céng)资产长沙览秀城(chéng)一季度末的最新出租率则维持在98.26%，较2023年6月末时点(diǎn)微幅下降(jiàng)0.1%。

值得一提的是，放在全(quán)公募REITs市场来看，三只消费类REITs一季(jì)度的出租率排名整(zhěng)体十(shí)分居前。事实上，区
别于产业园等常见的公募市场产权类资
产，消费类REITs底层资产租户分(fēn)散的特性，让其相较于产权类资产(chǎn)的集中退租风险更低。在一季报中(zhōng)，多个项目都出现了租户“结构稳定”“分散化程度较高”等描述。

关(guān)注长线经营能力与收益兑现

作为商业(yè)地产行(xíng)业“投融管退”闭环的(de)重要通道(dào)，从去年10月首批产品(pǐn)申报到快速(sù)获批发行，消费类(lèi)REITs一度成为(wèi)REITs市场炙手(shǒu)可(kě)热的话题。在诸多分析(xī)人士(shì)看来，REITs的出台意味着赋予商业(yè)地产区别于一般房地(dì)产(chǎn)领域(yù)的新定位，有望加(jiā)速盘活(huó)存(cún)量(liàng)资产(chǎn)，为实体商业消费场景(jǐng)注入(rù)新活力。

Wind数据显示，从上市到一季度末，三只消费(fèi)类REITs均录得负收益，平均下跌5.3%。而二(èr)季度以来(lái)，几只产(chǎn)品(pǐn)的市场表现(xiàn)有所回(huí)升，截至4月22日，物美(měi)消(xiāo)费REIT和华润商业REIT分(fēn)别自(zì)成立(lì)以来微(wēi)幅增长0.8%和0.3%。金茂商业REIT则下跌5.6%，在市场排名较为靠 后。

一(yī)家参与了公募REITs投 资的(de)险(xiǎn)资机构人士向21世纪经济报道(dào)记(jì)者表示，消费类公募REITs的收益一方面来自底层资(zī)产的租金收(shōu)入，另一方面来自资产增值空间。而当(dāng)前，其(qí)所在的公司对于(yú)参与(yǔ)消费类基础设(shè)施的投资仍较为谨慎。

“目前国家对于商业地产的调控政(zhèng)策还是比较严(yán)的(de)，但百货商场、购物中(zhōng)心，本质上(shàng)也属于靠租赁作(zuò)为主(zhǔ)要收入 来源的地产。”该人士(shì)指出。“2023年各商场的平均租金较疫情前(qián)出(chū)现(xiàn)明显的修(xiū)复，但目前我们还在持续关注长效稳定的收益兑现。”

区别(bié)于房企以高杠杆赚取投资(zī)收益的旧有模式，由于租金(jīn)收入与公募(mù)REITs的分红率息息相关，追 求高(gāo)质量的运营管理能力以提升资产吸引力正成为经营新形(xíng)势。今年(nián)的一季报中，两只以购物中心为底(dǐ)层资产的REITs也披露了增收思 路。

其中记者注意到，两家(jiā)购物中心均致力于提升商城的品牌(pái)级次(cì)，引
进并留存高(gāo)端潮流，品质化、概(gài)念化店铺成为招商储备方(fāng)向。

在(zài)经营提升方面，长沙览秀城项目合理利用场内空(kōng)间，通过多经业务和联营代销业务丰富(fù)消(xiāo)费(fèi)场景并拓宽(kuān)了收入来源。金茂消费REIT一季报表示
，项目“通过联营(yíng)业务向多经(jīng)业务的转型(xíng)，大幅(fú)提升了多经业务规模比例(lì)，综合来看联营业务及多经业务的净收(shōu)益高于发行时预测水平”。

华润商业REIT则指出，青岛万象城正在进行局部业态主动优化调整与装修改造，计划(huà)于2024年10月末(mò)完成，届时预计将新增可租赁面积约(yuē)6168平方米，规划约40家商铺，进一步提升项目资产价值和收(shōu)益水平。

今年2月，商(shāng)务部曾围(wéi)绕推动消费(fèi)持续扩大，把2024年定(dìng)为“消费促进年”，并(bìng)提出一季度坚持“政策+活(huó)动”双轮(lún)驱动，突出重点品类、节庆时令等，继续组织开展丰富(fù)多彩的促消费活动营造良好消费氛围(wéi)。业(yè)内人士看来，中期维度上，预计消费类基础设施REITs有望在(zài)国民消费需求(qiú)持续释(shì)放，以及商旅文体融合消费新(xīn)场景的拓展中(zhōng)受益 。

此外，前述险资(zī)人士还指出，目前我国符合消费REIT底层资产入池条件(jiàn)的适格资产多(duō)为一线、新一(yī)线城市中的商业设施，但这类城(chéng)市的商业设施建设(shè)同样已基本趋于饱和，意味
着后续资产增容的选(xuǎn)择空间较为有(yǒu)限。

不过对此，近期新“国(guó)九条”中提到的“研(yán)究制定不动产(chǎn)投资信(xìn)托基金管理条例”也令人期待。

“如后续出台新规三只消费类REITs首份季报揭晓对公募REITs募集资金再投资去向多(duō)元化(huà)方面有所规定，可(kě)能(néng)会对消费类基础设(shè)施的发(fā)展形成补充，也对投(tóu)资人形成更好的参(cān)考。”该人士称。

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