物业｜收
入利润稳健增长，继续提升整体分红：2024年中报总评

文｜陈聪 张全(quán)国 刘(liú)河维 王天瑜 朱翀佚李俊波

2024年中报(bào)，物业服务企业核(hé)心业务保持(chí)增长(zhǎng)，外拓质(zhì)量有所提升，效率也(yě)维持稳定，体(tǐ)现类公用事(shì)业属性。影(yǐng)响企业估(gū)值的最核心因素依然(rán)是公司治理问题(tí)。独立性风险较小的公(gōng)司、高分红的公司，能够获得更高的估值溢(yì)价。我们相(xiāng)信，伴随企业主动控制增(zēng)量关(guān)联交易，逐渐消化存(cún)量关联占款，并提(tí)高(gāo)分红(hóng)水平，物业服务企业的(de)独立性担忧(yōu)能够有所减轻
。我(wǒ)们看好核(hé)心主业发展(zhǎn)稳健、分红率较(jiào)高的物业服(fú)务(wù)企业。

▍独(dú)立(lì)性、分红和治理仍是(shì)资本市场对物(wù)业服务企业(yè)的核心关切。

当前市场(chǎng)投资者对(duì)于物业服(fú)务公司主业的
类(lèi)公用(yòng)事业和受经济(jì)周期影响小的属性认同度高，对解决企业资金被占(zhàn)用和关联方占(zhàn)款增加问题的信心弱。高分红的公(gōng)司估值更高，独立程度高的公司估值更高。关(guān)联方在(zài)物业服务公司的占款总(zǒng)规模确实有所增加(jiā)，根据各样本公(gōng)司(sī)公告（本(běn)报(bào)告公(gōng)司(sī)数据除额(é)外注明外均来自(zì)各样本公(gōng)司公告(gào)），2024年中期(qī)样本企业关联方贸易应收款相较于去年(nián)同期增(zēng)长20.6%，增(zēng)速相较于(yú)2023年全年增长3.7个百分点，存量贸易应收款相对于企业净(jìng)利润比例庞大。当然，企(qǐ)业也(yě)开始控制和压降关联方交易规模，到2024年(nián)中期，非业主(zhǔ)增值服务收入和(hé)毛利润占比已(yǐ)经下降至7.2%和6.5%。

▍许多企业顺应市场需求提升分红比例。

提升分红是减轻资金占(zhàn)用风险的重(zhòng)要(yào)举措。2024年中期，众多企业宣(xuān)派中期股息，并有企(qǐ)业提升了分红水平，并获得投资者认可，重点公司中
，有4家提升了中期分红水平。不过(guò)，提升股利支付率普遍采取特殊股息的名义。我们认为，作为现金牛行(xíng)业，70%左(zuǒ)右的(de)股利支付率是匹配(pèi)行业运营特点(diǎn)的。

▍企业回归(guī)基(jī)础服务，行业稳步提质拓展。物业｜收入利润稳健增长，继续提升整体分红：2024年中报总评ng>

2024年上半年，样本企业营收增速达到7.3%，其中基础物业服务增速达到11.8%，依然是行(xíng)业规模增长的主要推动因素。企业保持(chí)一定的外拓规模，但拓展更加谨慎，合约质(zhì)量 明显提升，样本企业上半年在管面积(jī)同比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)12%，住宅方面的拓(tuò)展更加注重项目密(mì)度，非住(zhù)宅方面的拓展更注重拓展大额合同。合同质量(liàng)提升叠加提效动(dòng)作，2024年上半年重点企业（剔除开发商出险(xiǎn)及亏损(sǔn)的企(qǐ)业）基础物业服务毛利率(lǜ)14.1%，比(b物业｜收入利润稳健增长，继续提升整体分红：2024年中报总评ǐ)去年同期增长0.1个百分点，在行业压力较大背景下(xià)逆(nì)势保持较好的效率。整体而言(yán)，叠(dié)加销管费(fèi)率下降，重点企(qǐ)业2024年上半年净利润同比增长12%，与收入增速保持持平(píng)。

▍企业进一步加强应收款和现金流管理。

2024年上半年，宏观经济不确定性之下各类(lèi)业态的(de)业主支付意
愿都有所下(xià)降(jiàng)。企业应收款整体规模相较去年均(jūn)有所增长，大(dà)多(duō)数企业的应收(shōu)款增长幅度都高于收入(rù)的增长幅度。我们统计，2024年(nián)上半年样本企业贸易应收款(kuǎn)增长幅度(dù)达到7.9%，大于营(yíng)收7.3%的增速，但小于(yú)2023年全年贸易应收款12.2%的同比增速。这说明虽然应收款确实(shí)面 临挑战(zhàn)，但整体而言企业(yè)已经(jīng)在(zài)努(nǔ)力控(kòng)制应(yīng)收款增长水平。2024年上半年，企业应收账周转天数和应付(fù)款周转天数分别同比增加10天和7天，现金循环周期没有明显恶(è)化。

▍风险因素：

部分企业股利 支付率过低，账面资(zī)金运用过(guò)于低效的风险。应(yīng)收风险积(jī)累，运营回款在2024年下半年进一步放慢的风险。开物业｜收入利润稳健增长，继续提升整体分红：2024年中报总评发行业下行，企业有可能在非业主增(zēng)值服务带来亏损(sǔn)状态下继续开(kāi)展该项业务的风险(xiǎn)。企业毛利率进一步(bù)下行的风险。存(cún)量(liàng)时代(dài)下，企业外拓竞(jìng)争加(jiā)剧的风险。

▍投资策略：

2024年中报，物业服务企业核 心(xīn)业(yè)务保持增长，外拓质量有所提升，效率也维(wéi)持稳定，体现类公用(yòng)事业属性。影响企业估值的最核心因素依然是公司治理问题。独立性风险(xiǎn)较小的公司、高分红(hóng)的公司，能够获得更高的估值溢价。我们(men)相信，伴随企业主动控制增量(liàng)关联交易，逐渐消(xiāo)化存量关 联占款，并提高分红水平。当(dāng)前股利支(zhī)付率不及50%的公司，一旦提升(shēng)股利支付(fù)率，我们预计(jì)市值也有不(bù)小(xiǎo)的向上(shàng)弹(dàn)性。从行业
整体而言，我们预计当前重点关注(zhù)企业的2024年股利
支(zhī)付率为(wèi)53%，具(jù)备投(tóu)资价值。