新发展模式助力房地产持续向好

　　来源(yuán)：中国经营报

　　文邹琳华(huá)

　　房地产作为国民经济(jì)的支柱性产业，关系着人民群众(zh新发展模式助力房地产持续向好òng)的切身利益和(hé)经济(jì)社会的发展大局。因此，促进房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)平稳健康发(fā)展既是发展工程，也是民生工程。

　　党的(de)二十届三中(zhōng)全会(huì)闭幕后，《中共中央关于(yú)进一步全面深化改革、推进中国式现(xiàn)代(dài)化的决定》（以下简称《决定》）正式发布，其在锚定2035年基本实现社会主义现代化目标的同时，也重点部署了未来五年的重大改革举措。

　　在健全保障和(hé)改善民生制度(dù)体系方面，《决定》提出，要加快(kuài)建立租(zū)购并举的(de)住房制(zhì)度，加快构建(jiàn)房地产发展新模式。加大保障性住房建设(shè)和供给，满足工薪群体刚性住房需求。支持城乡居民多样化改善性住房需(xū)求(qiú)。充分赋(fù)予(yǔ)各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住(zhù)宅标准(zhǔn)。改(gǎi)革房地产(chǎn)开发融资方(fāng)式和商品房预(yù)售制度。完善(shàn)房地产税(shuì)收制度。

　　近年来，经过市场深度(dù)调整，房(fáng)地产领域(yù)改革也进入“深水区(qū)”。在新质生(shēng)产(chǎn)力推(tuī)动下，未来一(yī)个时(shí)期房地产发展也面临着新的发展格局(jú)的挑战。

　　关于房地产行(xíng)业，《决定》兼顾当前和长远，内容涉(shè)及住房制度、市场供需、调控政策等各领域，将完善住(zhù)房供给体系(xì)，优化调控政策，构建与(yǔ)新发展模式相适应(yīng)的金融(róng)政策、土地政策(cè)、税收政(zhèng)策等政策体系作为重要着力(lì)点。

　　结合《决定》，我们认为，未来中(zhōng)国房地产业的高(gāo)质量发展有以下几(jǐ)个重要的发展趋势与方向：

　　第一，加快建立租购并举的住房制度，构建房地产发(fā)展(zhǎn)新模(mó)式。

　　在住房制度和发展(zhǎn)模式(shì)方面，《决(jué)定》提出要加快建立租购并举的住房制度，这使得加快构建房地(dì)产发展新模式的思路更加清晰，我们预计该项(xiàng)制度将(jiāng)贯(guàn)穿新一轮房(fáng)地产发展的整(zhěng)个(gè)周(zhōu)期。

　　之所(suǒ)以(yǐ)有这样的判断，一方面在于(yú)该制度将进一(yī)步消除过去“高负新发展模式助力房地产持续向好债、高(gāo)周转、高杠杆”的模式(shì)弊(bì)端(duān)，同(tóng)时坚持(chí)消化存(cún)量和优化增量相结合(hé)，也对盘活存量商品房和土地资源，建立与之相适应的融资(zī)、财税、土(tǔ)地、销售等基础性制度具有重要意义。

　　另一方面，《决定》强(qiáng)调“多(duō)样化”+“改(gǎi)善性”住(zhù)房需求，要求住房供给体系从过去的单轨制向“市场+保障”加(jiā)快转化。结合近期政府统筹研究消化存量房产和优化增量(liàng)住房的政策措施，我们认为(wèi)，收购库存商品(pǐn)房用作保障房(fáng)的做法，或将增加未来(lái)保障房供给，并在一定程度上加(jiā)快其筹建进程。

　　第二，建设质优价稳的好(hǎo)房(fáng)子，满足人民(mín)对美好生活的向往。

　　从房地产政策(cè)制定的出发点看(kàn)，未来发(fā)展模式将重点围绕满足广大居民的住(zhù)房新诉求和新需要而展开。对于住房而言，除了保交(jiāo)付，政策还要考量保质量保安(ān)全。只有这样，才能让人们住得更有品质，也才能打造绿色、低碳、智能、安全、适应人民群众新期待的“好房子”，实(shí)现从“有房住”向“住得好”转变。

　　第三(sān)，改革商品房预售制(zhì)度，完善(shàn)房地产开发融资方式。

　　对于房地(dì)产业融(róng)资和销售模式，加快预(yù)售制改革、拓展开发融资渠道(dào)已是大势所趋。随(suí)着市场供求形势的转变，期房的销(xiāo)售占比大幅下降，现房将逐步成为(wèi)住房(fáng)销售的主(zhǔ)体。住房和城(chéng)乡建(jiàn)设部也曾明确提出“有条件的可以进行现房(fáng)销售”，目(mù)前全国范围内已有多地试点现房销售，在笔者看来，通过现房销售促进“保交房”，有利于推进化解房地(dì)产风险。

　　需要注意的(de)是，预售制模式下，开盘后即可逐步(bù)偿还贷款(kuǎn)，银行资金回流速度相对较快。而转向现(xiàn)房销售为主(zhǔ)后，企业开发贷(dài)使(shǐ)用时间会延长，规模也会扩大，未来(lái)在土地出让、规(guī)划报建、金融支持等方面政策需(xū)要同步优化(huà)。例如，可以支持设立房地产投资基金、支持房地产企业通过市场化渠道融资和发债、支持设立房(fáng)地产信托投资基金（REITs）、推进第四代住房设计(jì)、逐步取消公摊面积(jī)计量等。

　　第四，进一步优化房地产调(diào)控政(zhèng)策，促进房(fáng)地产交易的活跃。

　　对于房地产调控政策，目前各(gè)地也结合自身房地产新发展模式助力房地产持续向好市(shì)场情况继续优化(huà)调整楼市政策。总体来看，这些(xiē)措(cuò)施包括放宽购房资格、降低社保年(nián)限(xiàn)，进一步(bù)优化(huà)限制性政策(cè)、降低利率等。

　　当(dāng)前二、三线城市相(xiāng)关地方限(xiàn)制性购房政策已经(jīng)基本(běn)取消，未来(lái)一线(xiàn)及热门新一线城市限购、限贷政策也有望继续放宽直至全(quán)面取消。

　　这意味着改善性需(xū)求和首次购房刚需(xū)的税费差距未来会逐(zhú)渐(jiàn)缩小，这有利于(yú)支持改善性住(zhù)宅需求释放，提振(zhèn)购房(fáng)者信心，助力维(wéi)护市(shì)场中长期(qī)稳定。

　　更为重要的是(shì)，在(zài)人口老龄化、城镇人口增速减缓的大(dà)背景下，通过建立人、房、地、钱要素联动新机(jī)制，不仅可以(yǐ)保障中长(zhǎng)期房地(dì)产市场的平稳(wěn)，也能避免(miǎn)出(chū)现大规模(mó)过剩空置。

　　第五，房地产税费改革持续(xù)推进，改(gǎi)革内容将更为全(quán)面。

　　《决定》提出要完善房地产税收制度。从中(zhōng)长期来看，房地产税立法和改革将持续推进，其根本目的在(zài)于(yú)建立与房(fáng)地产发展新模式相适应(yīng)的税收制度。

　　众所周知，房地产税收制度不是特指房地产持有税制度，还涉及多个(gè)房地产相(xiāng)关税种，其中包括土地增值税、契(qì)税(shuì)、房产税、城镇土(tǔ)地使(shǐ)用税、增值税、企业所得税(shuì)、个人所得税、城市维护建设税、印花税等，未来房地产税收制(zhì)度的改(gǎi)革内容将更全面(miàn)。

　　我(wǒ)们认为，以不断提升居民家庭住房(fáng)水平为目标，简化归并税种，减少重复征税，降低改善(shàn)性需求相关交易税费，是未来的重要改(gǎi)革方向(xiàng)。

　　除以上方面外，进一步加(jiā)快推进住房(fáng)保障体系建设(shè)，扩大保障房覆盖面，特(tè)别是(shì)要(yào)改(gǎi)善半城市化人口的住房条件，也对改善民生(shēng)、提升(shēng)城镇化质量、扩(kuò)大内需(xū)发(fā)挥了(le)重(zhòng)要作用。

责任编辑：李桐

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