美联储减息，香港楼市要触底反弹了吗？

联储(chǔ)局(jú)「超预期」减息0.5厘，汇丰(fēng)、中银等随即跟进「减P」（下调(diào)最优惠利率）0.25厘(lí)，对(duì)于本港楼市、股市、企业以至宏观经(jīng)济，不啻为久旱逢甘露。然而，楼市面临供(gōng)应积压、信心低迷等结构(gòu)性(xìng)问题，单靠减息恐怕(pà)不(bù)足以扭(niǔ)转局面(miàn)。不少地产业界人士(shì)期望港府把握「联储(chǔ)局放水」契机，在《施政报告》推出稳定楼市措(cuò)施，避免市场继续「一潭死水(shuǐ)」，拖累整体经济。不过「加甜」太多也可(kě)能(néng)造成副作用(yòng)，当局「出招」须小心拿捏力度。

直到本周初(chū)，利(lì)率期货市场(chǎng)仍显示投资者压倒性预测联储局只会减息(xī)0.25厘。及至外号「联储局线人」的《华尔街日报》记者Nick Timiraos发表独家报道，透露局方(fāng)对于减息四分一厘或半厘「十五十六」，市场人士才惊觉「事不寻常」。

果不(bù)其然，联储局在本港(gǎng)时间周(zhōu)四凌晨宣布减息0.5厘，某程度上让市(shì)场「又喜又惊」。一般认美联储减息，香港楼市要触底反弹了吗？为，联(lián)储局减息或加息的预设（default）幅度皆属0.25厘，只有在非常情况下才会「超标」。但若把镜头稍为拉远，便会发现0.5厘这(zhè)个数字并非那么罕见。例如自1990年以来，联储局(jú)合(hé)计减息50多次，其(qí)中18次的(de)幅度(dù)达0.5厘（对上一次(cì)是2020年3月抗疫期间），此外「劲减」0.75厘和1厘也各有两次。而在(zài)加息方面，期内加幅(fú)达0.5厘和0.75厘的次数分别(bié)为6次和5次。

无论如何，一举减息半厘确(què)实不是最常见情况，因此部分(fēn)人担心局方是否看到(dào)一些「不祥征兆」，忧虑经济(jì)即将「出(chū)事(shì)」。不过，联储局主席鲍威尔(ěr)在记(jì)者会(huì)上强调，未见任何迹(jì)象显(xiǎn)示美国经济步向衰退，此番大手减息主要因(yīn)为此前(qián)两年把息率由0厘加到5.5厘，已成功遏抑通(tōng)胀，因此现在有需要(yào)把限制(zhì)性货币政策稍为放(fàng)松，以免「落(luò)后于周期变化」。

供需失衡消化存货需时(shí)

事实上，随着美国(guó)通胀率回落至2.5%，同时失业率突破4%，不少市场人士(shì)认为联储局早(zǎo)于(yú)7月份便应开始减息，现在已经「略迟」。再考虑(lǜ)到10月份并无议息会议（下次议息在11月），因此今趟一次过减0.5厘，可视为「补数」再加「预(yù)减」，由此(cǐ)角度看(kàn)就似乎比较合情(qíng)合(hé)理(lǐ)。

对香港来说，联储局大手减息(xī)无疑属喜讯。事关过去几年本港经济(jì)疲弱，原需放(fàng)水接济，在(zài)联(lián)汇(huì)制(zhì)度下却被迫「硬食(shí)」美国利率飙涨，犹如一个病人「寒底(dǐ)再食泻药」，难免衰多(duō)几钱重。现在终于等到美国货币(bì)政策由紧转松，恒生(shēng)指(zhǐ)数昨日急升2%庆祝，自(zì)8月份低位以来累(lèi)计反弹(dàn)约8%。同时(shí)，随着汇丰、中银(yín)等即时跟(gēn)进「减P」0.25厘，供楼人士立刻减轻负担（假设30年按揭，每百万元贷款额每月供款减少约145元），以新世界美联储减息，香港楼市要触底反弹了吗？span>（00017）、领展（00823）为代表的一众「重债(zhài)」地产商(shāng)也能纾缓财务重担。

然(rán)而，相较于息(xī)率高低带(dài)来的周期性影响，本港楼市(shì)以至经济皆面临不少结构性(xìng)挑战。这就像一个长期病患者「停服泻药」之余，还须针对病(bìng)症治(zhì)疗、固本培元，才(cái)可(kě)让身体再趋强(qiáng)健，否则恐怕只能「吊着半条命(mìng)」。

在楼市方面，结(jié)构性挑战关乎供需失衡，未来3至4年一手私楼潜在供应量达11万伙，同时(shí)市场信心持(chí)续疲弱(ruò)。按(àn)去年一手销量1.07万伙计算，假若销(xiāo)情未见反弹，那便需要长(zhǎng)达 10年才可消化(huà)这批货源，还未(wèi)计(jì)期(qī)内政府继(jì)续卖地带来的额外供应(yīng)。减息固然有利于楼市(shì)需求，包(bāo)括让(ràng)买(mǎi)楼人士更易「计数」，但这种刺激(jī)相信未(wèi)足以扭转供需(xū)格(gé)局。

就好似今(jīn)年2月份港府宣布全(quán)面撤销BSD、SSD等(děng)「楼市辣招」，部分市场人士也曾憧憬楼市一举转势。惟事实证明，单靠「撤辣」未能解(jiě)决结构性问题，结果楼价在昙(tán)花(huā)一现短暂反弹过后，很快重陷跌浪，今年累积跌幅已(yǐ)近8%。

正因如此，除非美国即将(jiāng)重(zhòng)返接近(jìn)0厘的(de)QE超低息年代，否则息率若只是由5.5厘(lí)调降一至两厘，本(běn)港楼按利率料(liào)将维(wéi)持于3厘(lí)以(yǐ)上，未必能够创造充分(fēn)需求以吸纳庞大供应。

无可否(fǒu)认(rèn)，若以普(pǔ)罗大众负担(dān)能力计算，本港楼价(jià)仍属偏高水(shuǐ)平。根据国际调查机构Demographia今年最新统计，按楼价中位数除以家(jiā)庭收入中位数(shù)，本港市民「不吃不喝(hē)16.7年」才可支付楼价全款(kuǎn)；尽管这个数字已较2021年高峰期（23.2年）显著回落，却继续是全球主要城市之冠。

出招倘过重恐重燃虚火

讲(jiǎng)到底，楼价向来(lái)是本港社会一大头痛难题，「升又烦，跌又烦」，暴涨或急泻皆非好(hǎo)事。尤其是本港宏观(guān)经济已经偏弱，今年上半(bàn)年一手私楼动工量仅4335伙，创10年新低，不但大批建筑工人「冇工(gōng)开」及「被欠薪」，还拖累中介、家电、物流、装修(xiū)等不少下游(yóu)行(xíng)业(yè)。同时值(zhí)得留意的是，楼价由2021年高位已回落近三成，倘若继续一泻如注，负财富效应将(jiāng)令整体经济及各行各业更难复苏。

由此(cǐ)角度看，政府一边维持短期楼价相对平稳，一边适度增加长远房屋(wū)供应，以协助市(shì)民安(ān)居乐业，相信才是最符合社会利益。适逢特首李家超(chāo)下月发(fā)表《施(shī)政报告》，业界期望港府把握减息契机「加甜」，推出(chū)进一步稳定楼(lóu)市措施。例如(rú)有(yǒu)论者建议为年轻人重推(tuī)「首置贷(dài)款(kuǎn)」，又或者容(róng)许首(shǒu)置人士提取部(bù)分强积金支付首期(qī)，以及为(wèi)「新(xīn)资(zī)本投资(zī)者(zhě)入境计划」增设住宅投资额度等。可(kě)是(shì)这些「甜(tián)招」皆如双刃剑，如「落药」太重，便(biàn)有机会(huì)重燃楼市「虚火(huǒ)」，当局须小心权衡考虑。

（转自：信报手笔(bǐ)）

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