保利发展去年营收3468亿新战略聚焦“品质时代”

证券时报记(jì)者张一帆

4月22日晚间，保利(lì)发展披露的最新财报(bào)显示，2023年，保利发展全(quán)年实现营收规模3468.28亿元，归母净利(lì)润120.67亿元，截至2023年末，公司货币资金余额1480亿元(yuán)。在经营层面，去库(kù)存战略的执行帮助保利发(fā)展(zhǎn)实现房企中(zhōng)唯一的4000亿(yì)级销售(shòu)。同时，在(zài)连(lián)续第6年经营活动现金流为正的前提下(xià)，保利发展持续聚焦核心城市，拓展金额中99%位于核心38城。

公司表示，2024年保利发展仍(réng)将(jiāng)坚持布局核心(xīn)城市，把握“品质时代”机(jī)遇。在最(zuì)新(xīn)发布的行业白皮(pí)书中，保利发(fā)展(zhǎn)提出(chū)应(yīng)全方位理(lǐ)解“品质时代”，“品质时代 ”的关(guān)键是牢牢紧扣“用户(hù)思(sī)维”，以用户为中心，推动整个行业生态向高(gāo)质量发(fā)展。

销售领跑(pǎo)：坚定去库存

保利发(fā)展2023年度(dù)实现营收规模3468亿元，同比增长(zhǎng)23%；归母净利润120.67亿元，同比下滑34%。

在百(bǎi)强房企(qǐ)整体销售规模呈两位数(shù)下(xià)滑的(de)背景下，保利发展全口径(jìng)销售4222亿元，成为行业唯一一家过4000亿的房企，市场占有率逆势提升至3.6%。保利发展称，2023年，公司采取积极(jí)灵活的营销(xiāo)策略，坚决果断去(qù)库存。

销售规模持(chí)续领(lǐng)跑(pǎo)，体现了保(bǎo)利(lì)发(fā)展自2021年下半年以来一以贯之的“去库存”战略。2023年，保利发(fā)展就确立了“稳经营、去(qù)库存、调结构、防(fáng)风险”的经营策略，持续加强两级联动，以应对市场波动。

保利发展表示，在(zài)管理层及时有效的经营(yíng)策略调整下，依托扁平的两级(jí)架构高效落地执行，4000亿的销售成绩单之下保(bǎo)利发展的销售结构持续优化(huà)：城市深耕效果持续凸显。公司在确定性强(qiáng)的核心38城销(xiāo)售贡献近9成，同比(bǐ)提升2个百分点。市场占有率(lǜ)不断(duàn)提升。公司2023年市(shì)占(zhàn)率3.6%，同比提升0.2个百分点，其中(zhōng)，核心38城市占率达6.8%，同比(bǐ)提升0.7个百(bǎi)分点；市占率(lǜ)超过10%的城市共(gòng)27个，单城市占率(lǜ)天花板不(bù)断突破提升。存量项目(mù)去化成效显著。公司加(jiā)大2022年之前获取的存量(liàng)项目去化力度，存量项目签约金额2575亿元，占全年销(xiāo)售金额的61%。人效进一步提升。2023年，保利发展人均签约金额(é)与2022年持平，人均交付套数比2022年提升26%。

同时，在谨慎保守的会计政策下，公(gōng)司当期销售向未(wèi)来收入转结的保障度较高(gāo)。截至报(bào)告期末，保利发(fā)展尚持有合(hé)同负(fù)债3772亿元，已售未回笼资金约966亿元，未来收入保障度高。

债务优化：

经营活动现(xiàn)金流为正

对(duì)比(bǐ)业绩快报，年报中新增披露的各项财务数(shù)据显示，保利发展在手资金充沛、负债进一步压(yā)降、现(xiàn)金(jīn)流健康(kāng)、债务结构持(chí)续优化。整体来看(kàn)，在保持经营(yíng)现(xiàn)金流为正的前提下，保利发展(zhǎn)实现了资源(yuán)补充和债务结构(gòu)优化，实现了安全(quán)和发展的平衡(héng)。

保利发展在2023年实(shí)现了连续第六年的经营活动(dòng)现金流为正。开(kāi)源方面(miàn)，保利发展一手抢销售，一手抓回(huí)款，全年回笼金额4304亿元，销售回笼率102%，其中当年销售回(huí)笼率78.3%；同时通过加速参股项目投资回收等方式，累计增加可动用资金529亿元。节流方面，公司以销定产，全年新开工面积(jī)1491万平方米，同比下降37%；集中资源保障品质交付，竣工面积4053万平方米，完成29.1万套品质交付(fù)。

连续六年的经营活动现金净流(liú)入，保障了保(bǎo)利(lì)发展的(de)“存粮”。财报显(xiǎn)示，截至2023年(nián)末，公司货币资金余(yú)额1480亿元(yuán)，保持在总资产10%左右的合理水平。

降债务、降利(lì)息，双管齐下，债(zhài)务结构持续优化。截至2023年末，保利发展有息债务余额3543亿元，较期初减少271亿元。融资成本方(fāng)面，年内公司新增融资1371亿元，综合成本(běn)仅3.14%，其中，三年期直接融资成本最低降至3.0%。

整体来看，2023年保利发(fā)展财务结(jié)构进(jìn)一步优化：期末公(gōng)司资产负(fù)债(zhài)率76.55%、扣预收资产(chǎn)负债率67.14%、净负债率61.20%，分别较期初下降1.56、1.34和2.37个百分点，现金短(duǎn)债比1.28，“三(sān)道红线”保持(chí)一(yī)贯绿档水平。

在行业普遍收紧银根的背景下，保利发展逆势加码股东回报。按今年(nián)1月前期(qī)股东回报规(guī)划，将分红比例跃升至40%，相比此前(qián)提高1倍，同时保利发(fā)展还实施了不超过20亿元回购方案。

转型目(mù)标：新质生产力

的基础设施服务商

进入2024年，保利发(fā)展仍(réng)然保持进取的态度。在资源端把握布局核心城市，在销售端秉持为(wèi)客户建“好房子”，在两大高(gāo)确定性(xìng)战略规划指引(yǐn)下，结合(hé)公司多年管理经验(yàn)沉淀出“总部+城市(shì)平台”扁平的两级(jí)管(guǎn)理架构，保利发展有望穿(chuān)越(yuè)新的地产周期，实现长期可持续的发(fā)展。

在资源(yuán)端，在最新发布的《保利2023—2024年不动产行业白(bái)皮书》明确指出，“房(fáng)企不能再走‘三高’的粗放式发展道路”，但同时也(yě)强调要维持适度杠(gāng)杆，保(bǎo)持合理投资和土地储备，将(jiāng)投资聚焦到有确定需求的优质区域。

在2023年，保利发展不仅是“销冠”，近年拿地金额也位(wèi)居行业首位。报告期内，公司共拓展项目(mù)103个，总地价(jià)1632亿元，权益地价1359亿元，同比(bǐ)提升26%，拓展权益比提升(shēng)16个百分点至83%。公司新增项目税前成(chéng)本利润率平均在15%以上，具(jù)有较(jiào)强盈利(lì)能力。值得注意的是，公司拓展金额中99%位于核心38城。

在优质增量资源的补(bǔ)充下，保利发(fā)展(zhǎn)土(tǔ)储结构持续(xù)优化。报(bào)告期末，公司土地储备计容建面7790万平方米，其中存(cún)量项目6608万平(píng)方米，增量项目1182万平方米，存量项目(mù)占比下降8个百分(fēn)点；核心(xīn)38城面(miàn)积储备占比近7成(chéng)，提升2.4个百(bǎi)分点。

在销(xiāo)售端，建“好房子”被广泛认为是支持房企跨越新周期(qī)的通行证。在今年的全国两会上，住建部(bù)部(bù)长倪虹对房地产企业喊话：谁能为群众建(jiàn)设好房子、提供好服务，谁就能有市场、有发(fā)展、有未来。

2023年，保(bǎo)利发展完成29.1万套产品交付，在交付提升的同时获得客户满意度提升。

值得注意(yì)的是，保利发(fā)展今年进一步拓展“品质时代”的内涵，将“服务”摆在了更(gèng)为(wèi)显要的位置。事实上，新一年的白皮书正式更(gèng)名为不动产(chǎn)行(xíng)业白皮书。保利发展称，“房地产(chǎn)”大家(jiā)讨论得更多的是销售，“不动产(chǎn)”注重资产价值和使用价(jià)值的双重属性。而(ér)发(fā)展不动产要坚持“用户思维(wéi)”，以最(zuì)终客户使用(yòng)需(xū)求为根本出发点，全方位提升产品和服务品质(zhì)。

在白皮(pí)书中，保利发展呼吁房企要积极向“新质生产力的基础(chǔ)设施服务商”转型，从区域布局、产品业态到(dào)供应链技术创新、服(fú)务输出等方面，为新质(zhì)生产力(lì)提供(gōng)硬件支撑和软件服务(wù)，持续助(zhù)推社会经济的高质量发展。

4月22日晚间，保利发展披露的(de)最新财(cái)报显示(shì)，2023年，保利发展全年实(shí)现营收规模3468.28亿元，归母净利润120.67亿元，截至2023年末，公司货币资金余额1480亿元。在经营层面，去库存战略的执行帮(bāng)助保(bǎo)利(lì)发(fā)展实现房(fáng)企中唯一的4000亿级销售。同时(shí)，在连续第6年(nián)经营(yíng)活动现金流为正的前提下，保利(lì)发展持续聚焦核心城市，拓(tuò)展金(jīn)额中99%位于核心38城。

公司表示(shì)，2024年保利(lì)发展仍将坚持(chí)布局核心城市，把握“品质时代”机遇。在最新发布的行业白皮(pí)书中，保利(lì)发展(zhǎn)提出应全方位理解“品质时代”，“品质(zhì)时(shí)代”的关键是牢牢紧扣“用户思维(wéi)”，以用户为中(zhōng)心，推(tuī)动整个行业生态(tài)向(xiàng)高质量发展。

销(xiāo)售领跑：坚定去库(kù)存

保利发展2023年度实现营收规模3468亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)23%；归母净利(lì)润120.67亿元，同比(bǐ)下滑34%。

在百强(qiáng)房企整体销售规模呈两位数(shù)下滑的(de)背景下，保(bǎo)利发(fā)展全口径销售4222亿(yì)元，成为(wèi)行业唯一一家过4000亿的房企，市场占有率(lǜ)逆势(shì)提(tí)升至3.6%。保利发展称，2023年，公司采取积极灵活(huó)的营销策略，坚决果断去库存。

销售规模持续领跑，体现了保利发展(zhǎn)自2021年下半年以来一以贯(guàn)之的“去库存”战略。2023年，保利发展就确立了(le)“稳经(jīng)营、去(qù)库存、调结构、防风险”的经营策(cè)略，持续加强两级联(lián)动，以(yǐ)应对市场(chǎng)波动(dòng)。

保利发展表示，在管(guǎn)理层及时有效的经营策(cè)略调整下，依托扁平(píng)的两级架构高效落地(dì)执行，4000亿(yì)的销售成绩单之下保利发展的销售结构持续(xù)优化(huà)：城市深耕(gēng)效果持续凸显。公司在确定性强的核心38城销售(shòu)贡献近9成，同比提(tí)升2个百分点。市场占有率不断提(tí)升。公司2023年市占(zhàn)率3.6%，同比提升0.2个(gè)百分(fēn)点，其中，核心38城市占率达6.8%，同比提升0.7个百分(fēn)点；市占(zhàn)率(lǜ)超过10%的城市共27个，单城市占率天花板(bǎn)不断突破(pò)提升。存量项目(mù)去化成效显著。公司加大2022年之前获取的存量项目去化(huà)力度，存量(liàng)项目签约金额2575亿元，占全年销售金额的61%。人(rén)效进一步提升。2023年，保利发展人均签约(yuē)金额与2022年持平，人均交付套数比2022年提(tí)升26%。

同时(shí)，在谨慎(shèn)保守的(de)会计政策(cè)下，公(gōng)司当(dāng)期销售向未来收入转结的保障度较(jiào)高。截至报告期末，保利发展尚持有合同负债3772亿元，已售未回笼资金约966亿元，未来收入保障度高。

债务(wù)优化：

经营活动现(x保利发展去年营收3468亿新战略聚焦“品质时代”ght: 24px;'>保利发展去年营收3468亿新战略聚焦“品质时代”iàn)金流为正

对(duì)比业绩快(kuài)报，年报中新增披(pī)露的各项财务数据(jù)显(xiǎn)示，保利发展在手资金充沛、负债进一步压降(jiàng)、现金流(liú)健(jiàn)康、债务结构(gòu)持续优化。整体来看，在保持经营现金流为正的前提下，保利发展实现了资源补充和债务结构(gòu)优化，实现了安全(quán)和(hé)发(fā)展的平衡。

保利发展在2023年实现了连续第六年的经营活动现金流为正。开源方面，保利发展一(yī)手抢销售，一手抓(zhuā)回款，全年回笼金额4304亿(yì)元，销售回笼率102%，其中当年销售回笼率78.3%；同(tóng)时通过加速参股项目投资回收等方式，累计增加可动用资金529亿元。节(jié)流方面，公司以销(xiāo)定产(chǎn)，全年新开(kāi)工面(miàn)积1491万(wàn)平方米，同比(bǐ)下降37%；集中资(zī)源保障品质交(jiāo)付，竣工面积(jī)4053万平方米(mǐ)，完成29.1万套品质交付。

连续六年的经营活动现金净流入，保(bǎo)障了保利发展的(de)“存粮”。财报显示(shì)，截至2023年末(mò)，公司货币(bì)资金余额1480亿元，保持在总资(zī)产10%左(zuǒ)右的合理水平。

降(jiàng)债务、降利息，双管齐(qí)下，债务结构(gòu)持续优(yōu)化。截至2023年末，保利发展有息债务余额3543亿(yì)元，较期初减少271亿元。融资成本方面，年内公司新增融资1371亿元，综合成本仅3.14%，其中，三年期直接融资成本最低降(jiàng)至3.0%。

整体来看，2023年保利发(fā)展财务结构进一步优化：期末公司资产负(fù)债率76.55%、扣(kòu)预收资产负债(zhài)率67.14%、净负债率61.20%，分别较(jiào)期初下降1.56、1.34和2.37个百分点(diǎn)，现(xiàn)金短(duǎn)债比(bǐ)1.28，“三道红线”保持一贯绿档水平。

在行业(yè)普遍收紧银(yín)根(gēn)的背景下，保利发展逆势加码股东回报。按今年1月前期股东(dōng)回报(bào)规划，将分红比例跃升至40%，相比此前提高1倍，同时保利发展还实施了不超过20亿元回购方案。

转型目标：新质生产(chǎn)力(lì)

的基础(chǔ)设(shè)施服(fú)务商

进入2024年，保利发展仍然保持进取的态度。在资源(yuán)端把握(wò)布局核心城市，在销售端秉持为(wèi)客户(hù)建“好房子”，在两大高确定性战略规(guī)划指引下，结合公司多年管理经验沉(chén)淀出“总部+城市平台(tái)”扁平(píng)的两级管(guǎn)理架构，保利(lì)发展有望穿越(yuè)新(xīn)的地产(chǎn)周期，实现长期可持续的发展。

在资源端，在最新发布的《保(bǎo)利2023—2024年不动产行业白(bái)皮书》明确指出，“房企不能再走(zǒu)‘三高’的(de)粗放式发展道路”，但同时也强调要维持适度杠杆，保持合(hé)理投资和土地储备，将投资聚焦到(dào)有(yǒu)确定需求的优质区域。

在2023年，保(bǎo)利(lì)发展不仅是“销冠”，近年拿地金额也位居行业首位。报告期内(nèi)，公司共拓展项目103个，总地价(jià)1632亿元，权(quán)益(yì)地价1359亿元，同比提升26%，拓展权益比提升16个(gè)百分点至83%。公司新增(zēng)项目(mù)税前成本利润率(lǜ)平均在15%以上，具有较强盈利能力。值得注意(yì)的是(shì)，公(gōng)司拓展金额中99%位(wèi)于核心38城。

在优质增量资源的补充下，保利发(fā)展土(tǔ)储结构(gòu)持续优化。报告期末(mò)，公司土(tǔ)地储备计(jì)容建面7790万平方米，其中存量项目6608万平(píng)方米(mǐ)，增量项目1182万平(píng)方米，存量项目占比(bǐ)下降8个百分点；核(hé)心38城面积储(chǔ)备占比近(jìn)7成，提升2.4个百分点。

在销(xiāo)售端，建“好房子”被广泛认为是支持房企跨越新周期的通行证(zhèng)。在(zài)今年的全(quán)国两会上，住(zhù)建部部长倪虹对房地产企业喊话(huà)：谁能(néng)为群众建设好房子、提供好服务，谁就能有市场、有发展(zhǎn)、有(yǒu)未来(lái)。

2023年，保利发展完成 29.1万套产品交付，在交付提升的同时获得(dé)客户满(mǎn)意度提升。

值(zhí)得(dé)注意的是(shì)，保利(lì)发展今年进一步拓展“品质时代”的内涵，将“服务”摆在了更为显要的位置。事实上，新一年的白(bái)皮书(shū)正(zhèng)式更名为不动产行业白(bái)皮书(shū)。保利发展称(chēng)，“房地产”大家讨论得更多的是销售，“不(bù)动产”注重资产价值和使用价值的双(shuāng)重属性。而发展不动产要坚持“用户思维”，以最终客户使(shǐ)用需求为根本出发点，全方(fāng)位提升产品和服务品质。

在白皮(pí)书中，保利发展呼吁房企要积极向“新质生产力的基础设施服(fú)务商”转型，从(cóng)区(qū)域布局、产品业态到供应链(liàn)技术创新、服务(wù)输出(chū)等方面，为新质生产力(lì)提供硬件支撑和软件服务，持(chí)续助推社会经济的高质量发展。

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