“撤辣”后，香港楼市走进下一个春风里？

4月(yuè)香江，阴雨连绵，但难挡(dǎng)大家(jiā)的看房热情。

4月20日，香(xiāng)港将军澳(ào)一个新(xīn)开售(shòu)楼盘迎(yíng)来第二期抽签日，由于(yú)楼盘地铁上盖，周边地区(qū)教育资源丰富，因此(cǐ)受到“撤辣”后，香港楼市走进下一个春风里？了(le)许多购房者的青睐。售(shòu)楼处大厅摆放着20多张(zhāng)小圆桌，周围挤满了中签的买家与销售顾问，热切地商讨着支付事宜。房产中介则在(zài)电梯和“撤辣”后，香港楼市走进下一个春风里？大厅之间不停穿梭，送走上(shàng)一位(wèi)购(gòu)房者后，又在电梯口等待(dài)下(xià)一(yī)位(wèi)客户(hù)。

（售楼部挤满了中签的买(mǎi)家与销售顾问摄/贾明睿）

在香港楼市全(quán)面“撤辣”近两个月后，此番景象(xiàng)在(zài)香港(gǎng)多个楼盘轮番上演。2月(yuè)28日，香(xiāng)港楼市“平地一声雷”。香港特别行政区财政司(sī)司长(zhǎng)陈茂波宣布，即日起撤销所有住宅物业需求管理措施，住宅物业交易无须(xū)缴交(jiāo)额(é)外印花税、买(mǎi)家印花税(shuì)和新住宅印花税；物业按揭贷款(kuǎn)的逆周期宏观审慎监管措施也会进一步放宽。

这是香港(gǎng)为提振楼市注入的一剂(jì)“强心针”，目前来看，效果显著。香港置(zhì)业研究(jiū)部董事王品弟表示，土地注册处资料显示，本月(yuè)至今(截至18日)整(zhěng)体物业(包括一手私宅及二手住宅、一手公营房(fáng)屋、工商铺(pù)、纯(chún)车位及其他非住宅)录(lù)得6396宗(zōng)注册，较上月同期的(de)1790宗大幅增加近2.6倍。由于注(zhù)册量属滞(zhì)后数字(zì)，4月(yuè)注(zhù)册(cè)个案一般主(zhǔ)要反映3月楼市于财政预(yù)算案公布全面撤辣后的畅旺市况。

值得关注的是，内地客成为了本轮(lún)购房的一大主力，有香港(gǎng)房(fáng)产中介告诉21记(jì)者(zhě)，“基本上我(wǒ)所有的客人都来自内地(dì)”，从需求看，自住和投资都有。对于“刚需族(zú)”而言，子女教育以及(jí)低价入手成(chéng)为了他们买(mǎi)房的最大诱因。

当然(rán)，也有许多人仍在观望。他们(men)有的通过“优(yōu)才计划”来港半年，买房已经提(tí)上日程；有的即将拿到香港永居，但“撤(chè)辣”似乎也反映出香港(gǎng)整体经济的动力不足，这让他们对于(yú)买房与否显(xiǎn)得更加踌躇。

全面“撤辣”之后，这些(xiē)组成了香港楼(lóu)市的复杂图景：新盘(pán)争先推出(chū)、中介迎来了难得的(de)“忙时”、“西饼客(kè)”大笔(bǐ)扫货、“刚需族”有(yǒu)的犹豫有(yǒu)的(de)落定…..曾经“哺育”了李嘉诚、郭得胜、李兆基(jī)、郑裕彤四大家族的香港(gǎng)房产(chǎn)经济(jì)，能否走进下(xià)一个(gè)春风里？

内地买家(jiā)众生相

2023年10月(yuè)，黎小姐(jiě)通过优才计划成功拿到了签证，从事ESG工作的她目前频繁往返于(yú)深圳、香(xiāng)港两地。

在港半年，黎(lí)小姐的置业计划(huà)开始提上日程。黎小姐告诉21记者，“撤辣”对于她的置业计划有部分影响，但并非(fēi)最重要因素，“初衷是打算(suàn)在香港长期发展，也比较看好香港住(zhù)宅的保值”。

近段时(shí)间(jiān)以来，黎小姐先后到启德、大角(jiǎo)咀、南昌等地寻找合适的房源。于她而(ér)言，街区氛围和配套，以及交通便利程度，尤其是往返内地的便捷(jié)程度是最重要的选房因素(sù)，“这两(liǎng)个因素影响长期的居住价值，会在此基础上考虑性价比”。

事实上，对于外来人才(cái)，香港(gǎng)特区政(zhèng)府(fǔ)提前打开了“撤辣”通道。香港行政长官在2023年施政报告(gào)中明确，为外来人(rén)才的(de)置业印花税(shuì)实施“先免后征”，即在购入物业时先暂(zàn)免征(zhēng)收相关税(shuì)项，若其后未能成为香港永久性居民才缴付相关税项。

过(guò)去几年，香港通过“优才计划”、“高才通计划”等人才引进措施(shī)吸引了大量内地人(rén)才到港发展(zhǎn)。香港特区政府劳工及福利局局长(zhǎng)孙玉菡透露(lù)，截至今年2月底(dǐ)，“高(gāo)才通计划”共收(shōu)到逾7.2万宗申请，其中(zhōng)近5.9万宗获批，已有约4.4万人通过该计划(huà)来港。加上经其他人(rén)才入境计(jì)划获批的申(shēn)请，由去(qù)年至(zhì)今(jīn)总计约10.8万名人才已(yǐ)抵港。

黎小姐了解到，通过“优才计划(huà)”、“高才通计划”等移居香港的内地朋友，目前仍以租房为主，较少考虑置业。但这(zhè)些在港发展、定居意愿较(jiào)大的人群，依然(rán)有望成(chéng)为香港房地产市场新需求的一大主力(lì)。

同样来自内地的赵(zhào)女士目前在内地和(hé)香港经营一家留学咨询(xún)公司。在她的计划里，孩子以后会(huì)在香(xiāng)港读书，因此买房计划原就在列。在(zài)香港特区政府推出“撤辣”措施后，这一计划(huà)被提前了(le)。多番(fān)比较后，赵女士准(zhǔn)备(bèi)在大围购置一套二手房(fáng)或者在启德入手一套新房。

子女教育以及趁低买入成为了赵女士购(gòu)房的重要(yào)推手。“买房(fáng)考虑最多肯定是投资价值，虽然不(bù)能说是抄底，但价格回落到一个觉得可以出手的计(jì)算(suàn)，结(jié)合孩子未来的(de)规划，买房计划基本就落实了。”

赵女士表示，身边有(yǒu)到港买房(fáng)计划的(de)人士与她的考虑差(chà)不多，都是前(qián)期做投资，后期用于(yú)孩(hái)子上(shàng)学。

与他们相比，白兰要显得更加谨慎(shèn)。“某种程度上而(ér)言，‘撤辣’会让我更(gèng)担心（香港(gǎng)）经济(jì)情况，会(huì)让我(wǒ)更怀疑买房是不(bù)是一(yī)个正确的决定。”当香港特区政府宣布“先免后(hòu)征”时，决心要拿到永(yǒng)居的白(bái)兰就知道自己不需要缴纳这部分税(shuì)款(kuǎn)，也因此，对(duì)于全面(miàn)“撤(chè)辣”的推出，白兰并不敏(mǐn)感。

于白兰(lán)而言，最重要的影响(xiǎng)因素(sù)还是房价，“还是有点犹豫，这个房子是要买来自(zì)住还是买来投资？如果是投资，最重要的(de)是房价能不能涨，这个还是取决于经济情况(kuàng)和市场信心，但这两点我并没有(yǒu)看到很积极的方向。”

一手成(chéng)交创近11年新高

从各大楼盘的交易数据来(lái)看，全面“撤辣”在短期内(nèi)取得了明显成效。记者了解到，有新开(kāi)售的楼盘超购27倍；有的(de)项目即便(biàn)门槛较高，总价在2000-3000万(wàn)港元，但也去化得很快。

根据统计，香港(gǎng)楼市全面“撤辣”后，3月一手房市(shì)场录(lù)得约4170宗成交，为《一手住宅物业销售条例》2013年4月实施以来，近11年(nián)单月新高。

二手市场同样回温。美联物业研(yán)究中(zhōng)心(xīn)综(zōng“撤辣”后，香港楼市走进下一个春风里？)合土地注册(cè)处资料显示，3月二手(shǒu)住宅(zhái)注册量录(lù)得2701宗，较(jiào)2月2219宗回升约(yuē)21.7%。同时，鉴于土地注册处注册个(gè)案属滞后(hòu)数据，因(yīn)此2月底财(cái)案撤辣后的楼市表现尚未于(yú)上述3月注册量全面反映出来。

内地客成为(wèi)了(le)本轮(lún)香港楼市成(chéng)交复苏的主要推手(shǒu)之一。香港置(zhì)业一手(shǒu)盘客户主任陈先(xiān)生向21记者表示，最近来看一手楼盘的客户(hù)中，大概7成来自内地。问及“撤辣”前后的情况，陈永智称变化很大，“之前都要(yào)等拿到永(yǒng)居(jū)才(cái)可以减税，而拿到永居意味着放弃(qì)原来的内地户口，现在不需(xū)要这样了，内地同胞可以直接减税置业(yè)。”

在陈先生(shēng)看来，“香港本地的(de)购房力已经很弱了，现在(zài)香港一手房市场面向的主(zhǔ)要(yào)就是内地客户。”

需要指出的是，在全面 “撤辣”之前，香港特区政府已经将买家印花税和新住(zhù)宅印花税税(shuì)率减半，均从之前(qián)的15%减(jiǎn)至7.5%。这(zhè)两(liǎng)个税款面向的(de)对象都包(bāo)括非香港(gǎng)永久性居民(mín)，在推(tuī)出之初，这两个税款就是作为香港房产需求管理措施的一部分，藉以(yǐ)遏抑外来需求和减低投资(zī)需求，从而稳(wěn)定住(zhù)宅物业市(shì)场。

但是，由于经(jīng)济低迷(mí)、利率高企叠加(jiā)流失(shī)，香港房产市场陷入(rù)了长(zhǎng)时间低迷。如今，来自内地的刚需客与投(tóu)资客再次(cì)“带资”进入香港房(fáng)产市场。

从投(tóu)资角度看，“香(xiāng)港的物业投资历史悠久(jiǔ)，且租金回(huí)报率比较可观，一(yī)般可以达到3厘（3%），CBD附近的可以达到 4厘（4%）。香港作(zuò)为国际金融中心(xīn)，聚集了一(yī)大批国际国内人才，相信较容易放租。”香港仲量联行资深董事(shì)李远峰向21记者表示。

同时，香港的租金(jīn)明显高于内地城市，“如果同一(yī)笔钱(qián)花在香港和内地，回(huí)报率(lǜ)肯定是香港高。”陈(chén)先生表(biǎo)示。的确，从投资(zī)属性看，香港(gǎng)租(zū)售比情况比内地(dì)好，但持有成本也比较高。

就此，李(lǐ)远峰回(huí)应称，成本考虑主要看买家是否做借贷以及按揭利息情况，差饷、管理费及其(qí)他费用占比并不高，结合香港法制健全(quán)，相信(xìn)香港(gǎng)物业依然是不错的(de)长线持有资产。

长期复(fù)苏需要更多支撑(chēng)

上世纪90年代(dài)，作为香港经济的重要支(zhī)柱，地产业被视作“香港经济的寒暑表”；后来随着时间推移，高地价、高(gāo)楼价问题逐(zhú)渐成为了(le)香港突出的社会问题；近几年，香港楼市更是(shì)陷(xiàn)入了长期(qī)低迷(mí)。

美联物业(yè)数据显示(shì)，2023年香港楼市共推出35个全新新盘项目，涉及单位总数14119套，于2023年共(gòng)售出(chū)6740个单位，售出率约48%，不足五成。拉长时间线来(lái)看(kàn)，这一售出率较(jiào)2022年约53%进一步下挫(cuò)，较2020年的约70%更是显(xiǎn)著下降。

在难得的购买潮以及去库存压力下，许多地产企业“以价换(huàn)量”，加速(sù)去化。有消息称，香港首富李(lǐ)嘉诚(chéng)旗下长(zhǎng)实(shí)集(jí)团推售的BlueCoast成(chéng)本(běn)价为2.8万港(gǎng)元/平方呎(1呎约等于0.093平方米），但均(jūn)价仅2.19万港元/平方呎，相当于打了七八折，且比周边同类新盘便(biàn)宜约6000港(gǎng)元/平方呎，价格优势明显。

长实执行董事(shì)赵国雄表示，BlueCoast首批属(shǔ)“捞底价”，考虑(lǜ)到当前低迷的房市和竞争(zhēng)激烈的市场(chǎng)环境，这次开价“蚀(shí)少当赚”。去年8月，长实集团旗下的“亲海駅II”的低价促销也曾(céng)掀起市场热议。

如今，从3月(yuè)数据看，全面(miàn)“撤(chè)辣”之后，香港楼市迎来“小阳春”。但是，从(cóng)更长的时间(jiān)坐标看，香港楼市仍难(nán)称复苏。

首先，库存压力仍很大。根据香港房屋局(jú)以(yǐ)及美联物业研究中心数据，截至2023年底，香港楼(lóu)盘的“货尾”（新盘(pán)销售(shòu)剩余未卖出的单位）已达2.03万套，达近20年来新高，同时，潜在新盘供应单位数创历史新高，达10.9万个单位，创有记录以来新高。

同时，楼(lóu)市走势仍未(wèi)明朗。中原地产研究部高级联席董事杨明仪4月19日表示，反映(yìng)香港主要大型屋苑二手住宅楼市走势的中原城市领先(xiān)指数CCL最新报146.35点，虽(suī)高于“撤辣”前的143.02点，但仍处于逾7年低位，在2017年1月底水平徘(pái)徊。该指(zhǐ)数较2021年8月191.34点历(lì)史高位(wèi)跌23.51%，较2023年4月168.40点高位跌13.09%，而2024年则累跌(diē)0.58%。

李远峰向记者表示，“撤辣”后市场的反应很直接，入市成本(běn)降低有效刺激了成交量。但是在2018、2019年政府推出(chū)了较多土地，从发展周期看，这(zhè)两年正是项目落成(chéng)的(de)高峰(fēng)期，在供过于求的情况下，房价走势预计会走低。

“最近新(xīn)推的几个新盘价格(gé)整价(jià)较市场(chǎng)价有所折让，推低了(le)房产(chǎn)指数，全年来看可能会同比下跌。我们预计货存积压情况缓(huǎn)解(jiě)后，指(zhǐ)数才有机(jī)会回升。”李远峰同时还指出，在利息维持高位，香港(gǎng)经(jīng)济复苏较预期缓慢的情况下，香港的楼价复苏还需要时间。

长(zhǎng)远而言，香港(gǎng)楼市该(gāi)如何走(zǒu)进下(xià)一个春风里(lǐ)？

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇(yǔ)嘉向21记者表示，“全面”撤(chè)辣(là)带来的(de)效果肯定是正面的(de)。“香港是自(zì)由港，物业价值的稳定非常关键，会影(yǐng)响到资金(jīn)进出以(yǐ)及香港对(duì)于境内外(wài)资(zī)金、投资者(zhě)的吸(xī)引力。因此，当(dāng)物业价(jià)值(zhí)跌到一定程度，就会采取手段来稳定(dìng)物业价值，从而(ér)稳定香港对于(yú)全球资金的吸引力。”

在李宇嘉看来(lái)，香港过去以地产、金融行(xíng)业为发展中心，如今(jīn)这两个行(xíng)业(yè)遭遇逆(nì)风(fēng)，同时也出现了产业空心化趋势。在此背景(jǐng)下，“香港房地(dì)产价格和行业未来走势发展很大程度(dù)上取决于能否融(róng)入内地、融入大湾区，即香港(gǎng)与大湾区的互联互通(tōng)、与内地城市的要(yào)素双向流(liú)动。吸引更多的(de)企业进来，如此才可以扩(kuò)大市场对房地产的需求，让香(xiāng)港地产的复苏前景更明朗，动力更足。”

李宇嘉补充称，香港在国际规则、金融服(fú)务方面依然有(yǒu)很强的优势，内地企业有这些(xiē)方面的需(xū)求，如果能够(gòu)结合起来，补充香港产业空心化的(de)不足，那么地(dì)产发展还会有较大的发展空间，“单靠政策难以将香港房地产市场稳定下来”。

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