商贷利率下调，公积金吸引力还有多大？

浙江省宁(níng)波市统筹推进(jìn)城市更新，提质加速推进保障房、人才房、青年公寓等项(xiàng)目建设(shè)，不断提升住房品质，完善各(gè)项配套设施。图为宁波(bō)市应家保障房及其周边(biān)的学校、地铁(tiě)等配套(tào)设施。

胡学军摄（人民视觉）

房贷利(lì)率再迎下调。近期(qī)，国内多(duō)地多家银行宣布下调个人住房商业(yè)贷款利率。在江苏苏州、广东佛山，部分银行推出的首套房贷利率降至3.05%；在云南玉溪，首套房及二套房贷利率进入“2时代”，降至2.95%。

房贷利率下(xià)调对购房者是一(yī)大利(lì)好。而当(dāng)商(shāng)业贷款利率持续下调并接近公积金贷款利率时，购房者也面临新的选择。公积金贷(dài)款是否还具有(yǒu)吸引力？如何继(jì)续发(fā)挥住房公积金的保障优势？

多地多家银行宣布下调房贷利率

你的房贷利率是(shì)多少？

“我前(qián)不久刚买了首套(tào)新房，用(yòng)了组合贷的形式(shì)，公积金贷(dài)款65万元，商贷15万元，利率分别为2.85%和3.25%。”家住河南郑(zhèng)州的刘勇智说，从自己去年开始看(kàn)房以来，当地房贷利率一直保持下调趋势。在对比多家(jiā)银行贷款(kuǎn)方案后，他(tā)最终(zhōng)敲定了目前的贷款方式。“现在算(suàn)是近期的利(lì)率低位(wèi)，购房负担减轻(qīng)了不少。”他说。

类似的情况不仅发生在郑(zhèng)州。来自江苏苏州的钟毅最近正在咨询购房(fáng)贷款事宜，他告诉笔者(zhě)，自己咨询了当地多家银行，其中多(duō)数表示目前(qián)首套房贷利率为3.05%，部分银行还可以(yǐ)申请2.95%的首(shǒu)套房贷利率。“2.95%的房贷利率对于征信和债(zhài)务情况要求相对严格，银行的说法是‘收入能(néng)够(gòu)两(liǎng)倍覆盖负债’就可以申请，放款(kuǎn)周期在1周左右。”钟毅说。

进(jìn)入6月以来，国内多地多家银行纷纷调整房贷利(lì)率下限(xiàn)。7月，中国人民银行(xíng)将(jiāng)1年期(qī)和5年期以上贷款市场报价利(lì)率（LPR）均下调10个(gè)基点，分别达到3.35%、3.85%。LPR下调后，多地房贷利率随之调整，在广东广州和佛山、江苏南京和苏州以(yǐ)及云南玉溪等地(dì)，部分银行推出“2”开头的个人住房商业贷款利率，刷新近期房贷利率下限。

银(yín)行为何纷纷下调房贷利率？广东省住房政策研究中(zhōng)心(xīn)首席研究员李宇嘉分析，近期房贷(dài)利率下行(xíng)受多重因素推动。“一方面有银行间对房贷份(fèn)额的‘争抢’，通过降利率的手(shǒu)段吸引购房者贷款。另一方面，近期部分银行(xíng)存款利(lì)率有所下(xià)调，跟按(àn)揭(jiē)贷款利率呈倒挂趋势(shì)，这推动了银行继续下调房贷利率。此外，今年(nián)以来LPR经历了两次下调，也拉(lā)动了银行房贷利率随之调整。”李宇嘉说。

“房贷利率通常随LPR变动而变动(dòng)，最近房贷利率再下调是市场利率下(xià)调而(ér)造成的。”首都经济(jì)贸易大学京津冀房地产研究院院长赵秀池说，房贷(dài)政策是房地产调控手段之一，在楼市相对低迷的情况下，下调房(fáng)贷利率(lǜ)有利于减轻购房者(zhě)负担，促(cù)进刚需和改善性住房(fáng)需求入市，对于稳(wěn)定楼(lóu)市(shì)有一(yī)定积极作用(yòng)。

商贷和公(gōng)积金贷款利率接近，影(yǐng)响(xiǎng)购房(fáng)者决策

申(shēn)请商业(yè)贷款、住房公(gōng)积金贷(dài)款是目前购房者(zhě)借贷的主要方式。过去，不少(shǎo)购房者在申请贷款时(shí)会选择“个人住房商业贷款+住房公积金贷款”的组合贷方式。其中，公积金贷(dài)款因其利率(lǜ)低、普惠性(xìng)强等特点，受到许多购房(fáng)者欢迎。

家住(zhù)北京市(shì)海淀区的郭欣文2021年买了一套40多平方米的一居室，“我当(dāng)时(shí)刚工作两年，公积商贷利率下调，公积金吸引力还有多大？24px;'>商贷利率下调，公积金吸引力还有多大？金(jīn)余额不多(duō)，能申请的贷款额度(dù)有(yǒu)限，最后选择(zé)的是组合贷的形(xíng)式。”她说，“我身边(biān)已经买房且是首套房的朋(péng)友(yǒu)几乎都选择组合贷，而且都是先(xiān)把公积金贷款额度‘拉满(mǎn)’，再(zài)申(shēn)请商业贷款。毕竟公积金(jīn)贷款主打普惠，每个月也(yě)能直接(jiē)用(yòng)一(yī)部(bù)分公积金还(hái)贷，对于刚毕(bì)业不久、积蓄不多的(de)购(gòu)房者来说更加友好。”

还有些(xiē)符合条件的购房者选择了纯公积金(jīn)贷款。

“我是(shì)两年前(qián)买的(de)婚房，全部用公(gōng)积金贷(dài)款(kuǎn)，当时贷(dài)款利率不到3%。”来自天津(jīn)的苏然是一名教(jiào)师，她(tā)告诉笔者：“我的房子面积不算大，两室一厅(tīng)，当(dāng)时需要贷款 72万元(yuán)，刚好我(wǒ)的(de)公积金额度有80万，能够全(quán)覆盖(gài)。公积金贷款额度(dù)高(gāo)、利率低，对于购房者(zhě)来说很实惠，在商贷利率比较高的情况下，我想(xiǎng)不少购房者都会尽量(liàng)选择(zé)多用公积金贷款。”

不过(guò)，由于申请公积金贷款通常会受连续缴存时间、账户余额、贷款记录等条件限制，对于名下已有房产的购房者而言，如果想再购(gòu)置(zhì)房产(chǎn)，往往只能选择利率相(xiāng)对较高的商业贷款。

“今年7月我(wǒ)买了第三(sān)套房，走的是纯商贷，利率差不多3.5%。”张成是一家创业公司(sī)的老板，据他(tā)介绍，选择(zé)纯商贷是因为上一套房的公积金贷款没还完，只能申请商业贷款。“最近(jìn)听说商贷利率(lǜ)下调了，对于第(dì)三套房来说，3.5商贷利率下调，公积金吸引力还有多大？%左右的利率挺划算。对于购(gòu)买(mǎi)首套房的年(nián)轻朋友(yǒu)，在公积金贷款(kuǎn)利率原就(jiù)较低的情况下，进一步降低商贷利率更是利好。”

今年5月，中国人民银行(xíng)宣布下(xià)调个人住房公(gōng)积金贷(dài)款利率0.25个百分点，5年以(yǐ)下（含5年）和5年以(yǐ)上首套(tào)个人住(zhù)房公积金贷(dài)款利率分别调(diào)整为2.35%和(hé)2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第(dì)二套个人(rén)住(zhù)房公(gōng)积金贷款利率分别调整为不(bù)低于(yú)2.775%和3.325%。近期，各地又纷纷下(xià)调商贷利率，在部分房贷利率进入“2时代”的地区，商(shāng)贷利率和公积金贷(dài)款利率利差越(yuè)来越小。在商业贷款利率逼近公(gōng)积金贷款利率的情况下，公积金贷款的吸引力(lì)是(shì)否会降低？居民缴存意愿是否会受影响？

“如果商贷利率明显低于公积金贷(dài)款利率，我当然会选(xuǎn)择前者，但是会考虑从公积金账户里取钱来还商贷，这样既能享受(shòu)较低的贷款利率(lǜ)，又能发挥公积金的普(pǔ)惠优势。对我来说(shuō)，并不会(huì)因为商贷利率降(jiàng)了(le)就(jiù)‘抛弃’公积金。”苏然(rán)说。

今年56岁(suì)的李花是一名国有企业会计，在她(tā)看来，商贷利率接近于(yú)公积(jī)金贷款(kuǎn)利(lì)率可能会吸引一部分购房者选择商业贷款，但并不会对其持续缴存公积金的决策造成(chéng)影响。“即(jí)便公积金贷款(kuǎn)利率(lǜ)优势不如以前(qián)突(tū)出，但是公积金(jīn)作为一种保障性资金，相当于(yú)一笔稳妥(tuǒ)储蓄，不管是租房还是(shì)买(mǎi)房都能提(tí)出来使用，是利于居民的。”李花说。

优化公(gōng)积金贷款政策以发(fā)挥其保障优势

从目前走势看，商贷利率逼(bī)近公积金贷款(kuǎn)利率，或许会在一定程度上削弱公积金贷款的低利率优势。那么，公积金贷款该如何更(gèng)好地发挥其(qí)保障(zhàng)作(zuò)用？

“商贷利率(lǜ)的(de)下调空间主要(yào)由LPR变动情况来确定，未来(lái)商贷利率还有下(xià)降可能，客观地说，会(huì)在一定(dìng)程度上导致公积金贷款的吸引力降低。”赵秀(xiù)池认为，下一步可(kě)以(yǐ)考虑随之调整公积金贷款利率，或进一步(bù)放宽公积金提取和使用(yòng)门槛，为(wèi)购房(fáng)者创造便(biàn)利(lì)。

李宇嘉认(rèn)为，在公积(jī)金贷款低(dī)利率优势不再明显的情况下，适度下调公积(jī)金贷款利(lì)率(lǜ)，拉大二者利差，或是维持公积金贷(dài)款吸引(yǐn)力的手段之一(yī)。“推出住房公积金贷(dài)款的目的不是赚钱，而是利好购房者，要继续发挥其保障优势就(jiù)应随市而动，突出其普惠性。与此同(tóng)时，应该进一步优化公积金业(yè)务管理模式(shì)，提高公积金贷款效率并保障公积金管理机构合理的利润水平，未来还(hái)要积极扩大公积金缴存范围，让更多购房者、租房者都能从中获益(yì)。”李(lǐ)宇嘉说。

业内(nèi)人士指出，在当前低利率环境下，纯商贷或选择更大(dà)比(bǐ)例的商业贷款对于购房者而言更划算。但从长期看，房贷期限通常长达20至(zhì)30年，未来的利率走势较(jiào)难(nán)评估，如(rú)果房贷利率走向上升通道(dào)，商业贷款利率可能浮动走高，调整频次(cì)也(yě)较高，购房者或许(xǔ)“没那么(me)省心”。在此情况下，更(gèng)加稳(wěn)定、调整(zhěng)较慢、利率长(zhǎng)期较低的住(zhù)房(fáng)公积金更能凸显其(qí)优势。

“公积金贷款和商业贷(dài)款二者是互(hù)为补充的(de)，目(mù)的都是帮助购房人顺利购(gòu)房(fáng)。住(zhù)房公积金不仅利率低(dī)、贷款期限长(zhǎng)，其贷款(kuǎn)成(chéng)数即贷款额(é)度占房屋总价的比例通常较高，一(yī)直以来都较受购房者欢迎。因此，即便短(duǎn)期内二者受利率浮动影响，购房(fáng)者可能会做出不同(tóng)以往的贷款决策，但两种贷款模式的定位和各自优势依然明显。”赵秀池建(jiàn)议，相(xiāng)关部门可考虑将公积(jī)金贷款成数与住房性质挂钩，尤其对政(zhèng)策性住房给予照顾(gù)，降低政策性住(zhù)房贷款的首付比例并提高贷款额度，以此进一步发挥住房公积金的保障(zhàng)作用。

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