存量房贷利率调整预期搅动A股 万科等地产股明显异动

　　原标题：存量房贷利率会(huì)继续(xù)下调吗(ma)？

　　来源：财联社存量房贷利率调整预期搅动A股 万科等地产股明显异动>

　　上(shàng)周(zhōu)五地产股持续(xù)冲高，包括金地(dì)集团、天地源存量房贷利率调整预期搅动A股 万科等地产股明显异动>等多支地产股涨停，此外(wài)，万(wàn)科、保利、招商蛇口等地产(chǎn)股(gǔ)票也出现明显异动。

　　对(duì)于地产股集(jí)体异动，分析(xī)人(rén)士认为，或与存量房贷利率调整的市场预期有(yǒu)关。

　　事实上，随着(zhe)首套房、二套房房贷款利率持续走低，部分城市房贷利率已进入“2时代”，而存(cún)量房贷利率却仍(réng)处在4%以上。由于新发放房贷利率与(yǔ)存量房贷利率之间差距(jù)逐步拉大，“提前(qián)还贷”成为引人关注的一个市场现(xiàn)象，调整存量(liàng)房(fáng)贷利率的关注度也逐渐走高。

　　“存量房贷利率下调去年已有。房地(dì)产市(shì)场供(gōng)求 关系发生重大(dà)变化背
景下，通过降低存量房房(fáng)贷利率，优化商业性个人住房贷(dài)款利率，不仅可以(yǐ)有序调整优化银行(xíng)资产负债，规范住房信贷市场秩序，还(hái)可进一步减(jiǎn)轻(qīng)已购群体 经(jīng)济负担，并有(yǒu)助于(yú)释放其(qí)消费潜力，促进经济内循环。”58安居客研究(jiū)院(yuàn)院长张波告诉记者。

　　调整预期走强

　　广东省城规院住房(fáng)政策研(yán)究(jiū)中心首(shǒu)席研究员
李宇嘉认为，“新一轮存量房(fáng)贷利(lì)率下(xià)调的窗口已经打开。”

　　在其(qí)看来，近期存款利率大幅度下调，5年期存款利(lì)率降幅更大。据融360数字科技研究院监(jiān)测数据，2024年7月，银行整存整(zhěng)取存款3个月期平均利率为1.481%，6个月期平均利率为1.689%，1年期平均利率为1.817%，2年(nián)期平均(jūn)利率为1.94%，3年期平均利率为2.339%，5年期平(píng)均利率为2.295%。

　　“利率调整极大降低了银行资金端成本，而且中长期调(diào)整幅度更大。另外，央(yāng)行公开(kāi)市场操作利率也(yě)在下(xià)调，商(shāng)业银行资金
端成本快速下降，为再次下调(diào)房贷(dài)利率打开了窗口。”李宇(yǔ)嘉称。

　　事实上，去(qù)年存量房贷利率已(yǐ)进行过(guò)调降(jiàng)，并惠及(jí)众多购房者。

　　据中国人民银(yín)行、国家(jiā)金融监督管理总局于2023年8月31日发布的(de)关于降低存量首(shǒu)套住房贷款利 率有(yǒu)关(guān)事项的通知，其中提到，自2023年9月25日起 ，存量首(shǒu)套(tào)住房商(shāng)业性个人住房贷款的借款人可向(xiàng)金融机(jī)构提出申请，由金融(róng)机构新 发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款(kuǎn)。

　　截至当年11月6日，中国人民银行货币政策司发文表示，降
低存量房贷利率工作已基本完成，超过22万亿元存量房贷利率下调，平均降幅0.73个百分点，惠及(jí)超5000万户、1.5亿人，每年减少借款人利息(xī)支出1600亿—1700亿元
，户均每年减少3200元。

　　而今年以(yǐ)来(lái)，随着(zhe)各地陆续取(qǔ)消房贷利率下限以及央行两度(dù)降(jiàng)息(xī)，新(xīn)发放房贷利率(lǜ)降至历史低(dī)点。

　　中原(yuán)地产研究院统计数据(jù)显示，2024年8月
全国首套房平(píng)均利率已跌至(zhì)3.25%左右，二套(tào)房贷款平均利(lì)率(lǜ)为3.6%；一线城市中，目前5年期以上首套房贷利率最(zuì)高的北京、上海是(shì)3.4%，广州低至2.9%，而二线城市普遍为3.1%，南京低至2.95%。

　　随着新发放(fàng)房贷利率和(hé)存量房贷利率的差距逐步拉大(dà)，今年以来提前还贷现象成为市
场关注的一个(gè)热点(diǎn)。

　　张波表示，一旦
降低存量房贷利率，贷款人提前还款(kuǎn)的意愿度就有可能大大降低，这(zhè)也将有效压(yā)制(zhì)违规使用经(jīng)营贷、消费贷来置换存量住(zhù)房贷款(kuǎn)的行为，净化 房贷市场。

　　“去年存量房贷利率调(diào)整(zhěng)是针对首套房房贷，如果市场传闻属(shǔ)实，本次调整是否会惠及(jí)二套房房贷，值得关(guān)注。”张(zhāng)波认为(wèi)，随着近两年(nián)房(fáng)价不断回(huí)落，作为(wèi)抵押物的房产其本身价值也大打折扣，而银行对(duì)于贷款人是否能(néng)稳定偿本付息，表现出更高(gāo)的关注度。

　　多(duō)地(dì)优化“商转(zhuǎn)公(gōng)”政策

　　“近期不少城市展开(kāi)的‘商转公’成为一个热门(mén)话题，说明当(dāng)前存量房贷(dài)利率下(xià)降，其调整有着较广阔的市场基础。”上海易居房地产研究院副院长
严跃进(jìn)称。

　　据中原地产统(tǒng)计，目前，吉林、河南、湖南(nán)、河北(běi)、山东、安徽、四川等省份超30个城市陆续执行、优化“商转公”（商业性住房贷款转住房公积金贷款）政策(cè)，但一线城市中只有深圳开办“商转公”业务。

　　分析人士表示，当前，全国五年(nián)以上首套(tào)住房公积(jī)金贷款利
率为2.85%，低于商贷平均利率。“商转(zhuǎn)公”后，此前利率较(jiào)高的存量房贷便能(néng)够转为利率较低的公积金贷款，可节省家庭利息开支。

　　“多地开展房贷(dài)商转(zhuǎn)公业务的背景(jǐng)之一是，存量房贷利率(lǜ)与(yǔ)新增房贷利率(lǜ)之间的利差扩大。除深圳，开展商转(zhuǎn)公业务的城市，体量基本较小，北上广等大(dà)城市未来是否会跟进落实(shí)，还有待观察。”中原(yuán)地产首席分析师张大伟称。

　　严跃进认为，近期优化商(shāng)贷转公积金贷款的城市中，一些公积金额度比较高的(de)城市主动(dòng)性较强，但是其(qí)他城市的主动(dòng)性较(jiào)弱。

　　个贷数据变化方面，8月30日 ，央行发布的二(èr)季度金(jīn)融机构贷款投向统计报告显示，2024年二季度末，个人住房(fáng)贷款余额37.79万亿(yì)元，同比下降2.1%。2024年二(èr)季度末，人民币房地产贷款(kuǎn)余额53.1万亿元，同比下降1%，增速比上年(nián)末高0.04个百分点；上半年增加1976亿元，同比多增427亿元。

　　降存量房贷利(lì)率影响几何？

　　如果(guǒ)存(cún)量房贷利率继续下调，会来带哪 些(xiē)影响？

　　对此，张波向记(jì)者表示，由于存量房贷利(lì)率涉及到的是已(yǐ)购房群体，因此对于(yú)房地产(chǎn)市场的交易并不会产生直(zhí)接影响，但可能会对即将入市(shì)的购房群本(běn)对市(shì)场后期的(de)信心起到一(yī)定(dìng)提升作用(yòng)，进而有(yǒu)利(lì)于释放
市场购 买力。

　　“存量房贷利(lì)率下调，可以缓解提前还贷现象(xiàng)。”李宇嘉表示(shì)，尽管调整存量房
贷利率可能(néng)会对银行利润产生一定影响，但如(rú)果(guǒ)能减缓提前还贷及贷款(kuǎn)意愿下(xià)降的形势，同(tóng)时能够提(tí)升(shēng)贷款增量，那么即便(biàn)存量房贷利率(lǜ)低了，银行总体利润仍可能稳中有增。

　　对于已购房群体来说，多位(wèi)分析 师认(rèn)为，调整存量房贷利率对于(yú)其再次入市或具有(yǒu)提升效应：由于减轻了月供压力，不排除部分购房者会考虑为父母、子女新(xīn)购房产，或者(zhě)产生旅居、养老等多样化(huà)的房(fáng)产
购置(zhì)需求，从而形成再
次改善需求，但这类需求(qiú)占比预计不高，并且会呈现出多样化的特(tè)点。

　　“降低存量房贷利率，能够切实减少相当一部分购房者利息支出(chū)。当房贷利率下调或还款压力减轻时，家庭将有更多可支配收入用于日常消费、教育、医(yī)疗、娱乐等其他方面，并有可能增(zēng)加在非住房领域的消费支出(chū)，如购(gòu)买汽车、家电、家具等耐用消费品，以及增(zēng)加在旅(lǚ)游、餐饮、娱乐等服务行业的消费(fèi)。这将(jiāng)促进相关产业的繁荣和发展，形成良性(xìng)循环，推动经济(jì)持续(xù)增长，从而提升(shēng)民众(zhòng)生活品质。”张(zhāng)波称。