保利发展面对地产周期：去库存保障销售领跑以“品质”破题新发展模式

如何兼顾房企的风(fēng)险(xiǎn)防范与规模扩张？房企的新发展(zhǎn)模式是什么？在2023年(nián)，保利发展尝试(shì)给出自己的答卷。

2023年，保利(lì)发展(zhǎn)全年实现(xiàn)营收规模3468.28亿元，归母净利润120.67亿元，截至年末，公司货币资金余额1480亿(yì)元。在经营层面，去库存战略的执行(xíng)帮助保利发展实现房企中唯一的四千亿级销(xiāo)售，同时(shí)在连续第6年的经营活动(dòng)现金(jīn)流为正(zhèng)的前提下，保利发展持续聚(jù)焦核心(xīn)城市，拓展金额中99%位于核(hé)心38城。

进入2024年，保利发展仍将(jiāng)坚持布局核心城市，把握“品质时代“机遇。在最新发布的行业(yè)白皮书(shū)中，保(bǎo)利发(fā)展提出应全方位理解“品质时代”，“品质(zhì)时代”的(de)关键是牢(láo)牢紧扣“用户思维”，以用户(hù)为中(zhōng)心，推动整(zhěng)个行业(yè)生态向高质量发展。

坚定(dìng)去库存实现销售(shòu)领(lǐng)跑

4月(yuè)22日晚间，保利发展披露财报，公司2023年度(保利发展面对地产周期：去库存保障销售领跑以“品质”破题新发展模式dù)实现营收规模3468亿元，同比增长23%；归母净利润120.67亿元，同比下滑34%。

在(zài)百强房(fáng)企整体销售规模(mó)呈两位数下滑的(de)背景下，保利发展全口(kǒu)径销售4222亿元，成为行业唯一(yī)一家过4000亿元的(de)房企，市(shì)场(chǎng)占有率逆势提升至3.6%。保利发展解读称，2023年，公司紧盯行业形(xíng)势(shì)变化，把握市场窗口(kǒu)机会，采取积极灵(líng)活的营销策略，坚决果断去库(kù)存。

销(xiāo)售规模持续(xù)领跑，体现了保利发展自2021年下半年以来一以贯之的“去库存(cún)”战略(lüè)。2023年(nián)，保利(lì)发展就确立了“稳经营、去(qù)库存、调结构、防风(fēng)险”的(de)经营策略，持续加(jiā)强两级联动，以应(yīng)对市场(chǎng)波动。

在(zài)管理层及时有效的经营策略调整下，依托(tuō)扁平的两级架构高(gāo)效落地执行，4000亿(yì)元的销售成绩单之下保利(lì)发展的销售(shòu)结构的持续优化：

城市深耕效(xiào)果持(chí)续凸显。公司在确定性(xìng)强的核心38城销售贡献近(jìn)九成，同比提升2个百分点。珠三角、长(zhǎng)三角销售贡献分(fēn)别超 1100亿元和1400亿元、广(guǎng)州与佛山合计(jì)超800亿元、上海超500亿元，深耕效果显著(zhù)。

市场占有率不断(duàn)提升。公司2023年市占率(lǜ)3.6%，同比提升0.2个百分点，其中，核心38城市占率达6.8%，同比提升0.7个(gè)百(bǎi)分点；市占率超过10%的城市共27个，单(dān)城市占率天花板(bǎn)不断突破提升。

存量项目(mù)去化成效显著。公司加大2022年(nián)之前获(huò)取的存量项(xiàng)目去化力度，存(cún)量项目签约金额2575亿元，占全年销售金额的61%；签约面积1643万平方米，占全年销售面积的(de)69%。

人效进一步提(tí)升。2023年(nián)，保利(lì)发展人均签约金额(é)与2022年持平，人(rén)均交付套数比2022年提升26%；下属物(wù)业公司、商旅公(gōng)司(sī)、代(dài)理公(gōng)司等规模较大的产业公司(sī)，2023年元均效能均(jūn)有(yǒu)不同幅度提升。

同时，在谨慎保守的会计政策下，公司当期销售向未来收入转结的保障度(dù)交(jiāo)较高。长期以来(lái)，保利发展项目完成交付(fù)后才确认收(shōu)入，并坚(jiān)持以(yǐ)成本法计量(liàng)投资性房地产(chǎn)，资产质量稳健(jiàn)扎实。截至报告期末，保利发展尚持有合同负债3772亿(yì)元，已售(shòu)未回笼资金约966亿元，未来收入保障度高。

债务(wù)结构持续(xù)优化

对比业绩(jì)快(kuài)报(bào)，年报中新增披露(lù)的各项财务数据显示，保利发展在(zài)手(shǒu)资(zī)金充沛、负债进一步压降、现(xiàn)金流健康、债务结构持续优化。整体来看，在(zài)保(bǎo)持经营现金(jīn)流为(wèi)正的(de)前(qián)提下(xià)，保利发展实现了资源补(bǔ)充和债务结(jié)构(gòu)优(yōu)化，实现了安全和发展的(de)平(píng)衡。

以开源节流为关键词，保利(lì)发展在2023年实现了连续第六年的经营活动(dòng)现(xiàn)金流为正。开源方面，保利发展(zhǎn)一手抢销售，一手抓回款，全年回笼(lóng)金额4304亿元，销售回(huí)笼率102%，其中当年销售回笼率78.3%；同时通过加速参股项目投(tóu)资回收(shōu)等方式，累计增加可动用资金529亿元。节流方面，公司以销定产，全年新(xīn)开工面积1491万平方米，同比下降37%；集中资源保障品(pǐn)质交付，竣工面积4053万平方米，完成29.1万套品质交付。

连续6年(nián)的经营活(huó)动现金净流(liú)入，保障了保利发展充分的“存粮”。财报显示，截至2023年末，公司货币资金余额1480亿元，保(bǎo)持(chí)在总资产10%左右的合(hé)理水平。此外(wài)，公司报告期末已售待回笼资金(jīn)约966亿元，未来可动用资金充裕。

降债务、降利息，双管齐下，债务结构持续优化。截至2023年末，保利发展有息债务余额3543亿元，较期初减少271亿元，其中一年内到期(qī)的债务占有息负债比重为(wèi)20.82%，较年初下降0.46个百分点。融资成本方面，年内公司新增融资1371亿元，综(zōng)合成本仅(jǐn)3.14%，其中，三年期直(zhí)接(jiē)融资成本(běn)最(zuì)低降至3.0%。

整体来(lái)看，多项举(jǔ)措并举之下，2023年保利发展财务结(jié)构进(jìn)一步优化：期末公司资(zī)产负(fù)债(zhài)率76.55%、扣预收资产(chǎn)负债率67.14%、净(jìng)负债(zhài)率(lǜ)61.20%，分别较期初(chū)下降1.56、1.34和2.37个(gè)百分点，现金短(duǎn)债比1.28，“三道(dào)红线”保持一(yī)贯绿档水平。

对财务安全最(zuì)直接有(yǒu)力的(de)证据，是(shì)在行业普遍收紧银根的背景下，保(bǎo)利发展(zhǎn)逆(nì)势加码股东回报，既展现央企责任保利发展面对地产周期：去库存保障销售领跑以“品质”破题新发展模式担当，也体现了发展信心。按(àn)今年一月前期股东回(huí)报规划(huà)，将分红比例跃(yuè)升(shēng)至40%，相比此前提高1倍，同时保利(lì)发展还实施了不超过20亿元(yuán)回购方案。

向“新质(zhì)生(shēng)产力的基础设施服务(wù)商(shāng)”转型

进入(rù)2024年，保利发展(zhǎn)仍然保持进(jìn)取的态度。在资源端把握布局(jú)核心(xīn)城市，在销售端秉(bǐng)持为客户建“好房(fáng)子(zi)”，在两(liǎng)大高确(què)定(dìng)性战略规划指引下，结合(hé)公司多年管理经(jīng)验沉淀出“总部+城市平台(tái)”扁平的两级管理架构，保利发展有(yǒu)望穿(chuān)越新(xīn)的地产周期，实(shí)现长期可持续的发展。

在资源端，最(zuì)新发(fā)布的《保利2023—2024年不动产行业白皮书》明(míng)确指出：“房企不保利发展面对地产周期：去库存保障销售领跑以“品质”破题新发展模式能再走‘三高’的(de)粗(cū)放(fàng)式发(fā)展道路”，但同(tóng)时(shí)也强调要维(wéi)持适度杠杆，保持合理投资和(hé)土地储备，将投资聚焦到有确定需求的优质区域。

在2023年，保利(lì)发展不仅是(shì)“销冠”，近年拿(ná)地金额也位居行业首位(wèi)。报告期内，公司共(gòng)拓展项目103个(gè)，总地价1632亿元，权益地(dì)价1359亿(yì)元，同比提升26%，拓展权益比提升16个(gè)百分点至(zhì)83%。公司(sī)新增项(xiàng)目税前成(chéng)本利润率平均在15%以上，具有较强盈利(lì)能力。值(zhí)得(dé)注意的是(shì)，公司拓展金额中99%位于核心38城，新增项目楼面(miàn)均价15187元/平方米。

在优(yōu)质增量资源(yuán)的补充下，保利发展土储结构持(chí)续优(yōu)化。报告期末，公司(sī)土地储备计容建面(miàn)7790万平方米，其中存量项目6608万平方(fāng)米，增量项目1182万平方米，存量项目占比下降8个百分点(diǎn)；核心38城面(miàn)积储备占比近七成，提升2.4个百分点(diǎn)，资(zī)源结构不断优化。

在销售端，建“好房子(zi)”被广泛认为是(shì)支持房企跨越(yuè)新周期的通行证。在(zài)今年的全国两(liǎng)会上，住建部部长倪虹对房地产企业喊话：谁能为群(qún)众(zhòng)建设好房子、提供好服务，谁就能有市场、有发(fā)展、有未来。

保利发展(zhǎn)正是行业内(nèi)第一个提出进入品质时(shí)代的房企(qǐ)，也(yě)是最先落实产品制胜理念的公司。在这一战略的指引下(xià)，保利发展(zhǎn)形成了(le)“天悦和”三(sān)大产品系(xì)十(shí)二(èr)大子品(pǐn)牌，且获消费者认可。2023年，保利发展完成29.1万套产品(pǐn)交付，在交付提升的同时获得客(kè)户满意度提升。

值得注意的(de)是，保利发展今年进一步(bù)拓展(zhǎn)“品质时代“的内涵，将”服务“摆在(zài)了更为显(xiǎn)要的位置。事实上，新一年(nián)的白皮书正式更名为不动产行业白皮(pí)书。保利发展解释称，“房(fáng)地产”大家讨论得更多的是销售，“不动产”注重(zhòng)资产价值(zhí)和(hé)使用价值(zhí)的双重(zhòng)属(shǔ)性。而发展不动产要坚持“用户思维”，以(yǐ)最终客户使用需(xū)求(qiú)为根本出发点，全方位提升产品和服务(wù)品质。

从“好产品”到“好服务”，保利(lì)发展正(zhèng)着力延伸服(fú)务内容和扩(kuò)大服务外延，城市消费与服务需(xū)求持续扩大，正开(kāi)启(qǐ)多个新赛道。比如：围绕居住社区(qū)，对服务内容(róng)进行延伸，包括为业主提供家装家居、房屋(wū)交易租赁等增值服务，发展商业、养(yǎng)老、托(tuō)幼(yòu)等(děng)业务。再比如：从社区走向城市，围绕不动产的各类业态，扩大服务外延。探索公(gōng)共服务、产业园区、商旅、会展和体育等服务及(jí)消费，挖(wā)掘市场价值。

在白(bái)皮书(shū)中，保利发展呼(hū)吁房企要积极向“新质(zhì)生(shēng)产力(lì)的(de)基础(chǔ)设施服务商”转型，从(cóng)区域布局、产品业(yè)态到供应链技术创新、服务输出等(děng)方方面面，为新质生产(chǎn)力提供硬件支撑和软(ruǎn)件服(fú)务，持续助(zhù)推社会经济的高质量发展。

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