楼市中期将见底

（本文成文于上周五，首发(fā)于上周六今年(楼市中期将见底nián)第17期杂志）

现代社会(huì)经济(jì)发达，金融地产业发达，财富效应影响巨大。譬(pì)如国内一线(xiàn)城(chéng)市，多数中青年(nián)人置业时选(xuǎn)择按揭贷款，每月按揭还款会令消费受(shòu)压。而楼(lóu)价涨跌，当(dāng)幅度足够大时便会严重影响消费。相反，经(jīng)济较落后地区，置业者普遍较为保守。有楼在手(shǒu)与无楼在手(shǒu)者，差别甚大。低收入者除了每月工(gōng)资收入，无其他收(shōu)入，则影响其消费者(zhě)只有物价涨跌。

近期香港人北上消费成为浪潮，社交媒体上(shàng)阵阵热议。比如香港靠近深圳地(dì)区如上水等(děng)，一众(zhòng)上(shàng)了年(nián)纪“师奶”不(bù)时坐两元(yuán)港铁到莲塘口(kǒu)岸，过关后再坐两三个站免(miǎn)费公共汽车到市场买菜(cài)。根据香港海关(guān)条例，熟食可(kě)以过(guò)关。香港烧肉每斤过百港币，但深(shēn)圳莲塘市场烧肉售价则仅仅(jǐn)二十几(jǐ)元人民币(bì)，档主做到不停手。香港“师奶”们买上几日分量(liàng)蔬菜与肉食回港，每月节省(shěng)出不少钱。因此，香(xiāng)港靠近深圳一些墟镇空置(zhì)铺位大量出现。

大流行结束之后，深港边(biān)境恢复正常通关，但大陆南下旅客每月仅(jǐn)仅二三(sān)百(bǎi)万人次，今年上半年平均每(měi)月268万人次；而香(xiāng)港北上旅客则创历史(shǐ)新高，最新数据(jù)是(shì)每(měi)月716万(wàn)人次。数据此消(xiāo)彼(bǐ)长，其(qí)背后原因皆是财(cái)富效应所致。香(xiāng)港零售市场低迷，商铺价格自(zì)然暴跌。根据香港信报财经(jīng)报道，北角城(chéng)市(shì)花园(yuán)商场地(dì)库(kù)一个铺(pù)位仅仅以10万港币抛售，折合每平方英尺1220元，业主持(chí)有11年惨亏(kuī)93%。虽然是极(jí)端例子，但亦反映商铺走势惨烈。深(shēn)水埗高登电脑中心一个铺位538万港币售出，业主早于(yú)2008年968万买入，16年时间账面蒸发430万，跌幅44%。中原地产研究部指香港甲(jiǎ)级写字楼租值连续四年下跌(diē)，较2019年高位回落25%，中环中心、长江集团中心及会议展(zhǎn)览中心近四年租(zū)值跌幅高达33%以上。住宅方面，中原城(chéng)市领先指(zhǐ)数2021年8月最高(gāo)见191.3点，其后大幅回落，最新报138.6点，跌幅27.5%。

回顾以(yǐ)往分析香港楼市文(wén)章……

2017年(nián)7月29日《全球楼市危机山雨欲来（上）》一文认(rèn)为“2003年SARS之后香港楼市进(jìn)入第[5]浪上升，而2015年至2016年调整已经是[5]浪（4）下跌，现在正处于[5]浪5最后上(shàng)升。”当时(shí)中原指数约160点。2018年3月17日文章《伦敦(dūn)北京楼价(jià)松动银行股中(zhōng)期见顶》，文中指“2003年展开超高级浪[5]。目前已经进入[5]浪（5）最后(hòu)上升。压死(sǐ)骆驼最(zuì)后一根稻草恐怕是美国持续加息。”其时中原指数约175点。2019年8月31日《中国股(gǔ)市反复震荡香港楼市(shì)摇摇欲坠》一文认为(wèi)“香港楼市正进入2003年以来[5]浪（5）上升。楼价在创新高后出现停滞，[5]浪（5）是否已经结束，抑或是（5）浪1而(ér)已？需要继续观察”。当时中原指数185点，最后2021年191点见顶(dǐng)。现再分析中原城市领先(xiān)指(zhǐ)数走势。

中原指(zhǐ)数1997年6月最高见103.8点，10月摸(mō)101.8点(diǎn)形成双顶。1997年6月高点定义为(wèi)超高(gāo)级浪[3]，跌至2003年8月最低31.7点(diǎn)为一组3浪下(xià)跌，超高级浪[4]，跌(diē)幅69.4%。此后展楼市中期将见底开浪[5]上升。

2003年8月低点(diǎn)31.7点升至2015年8月高点146.7点为[5]浪（1），[5]浪（1）属于延伸浪。其中2005年6月高(gāo)点55.8点为（1）浪1，55.8点跌至2006年9月低点52点为（1）浪2，52点升至(zhì)2013年3月高点123点为(wèi)（1）浪3——（1）浪3又是延(yán)伸浪——123点跌至2014年4月低点117.1点为（1）浪4，123点升至2015年8月高点146.7点为（1）浪5。

[5]浪（2）由2015年8月高点跌至2016年3月低(dī)点127.4点，此后升至2018年8月高点188.6点为(wèi)[5]浪（3）。188.6点调整至2021年1月低点175点为水平三角形[5]浪（4）。175点升至2021年8月191.3点为[5]浪（5）。

2023年10月拙作《香港(gǎng)美国楼市走势分析》中指(zhǐ)出：“近年香港局势动荡，加上疫情，令楼市投资者(zhě)信心大减，而联储(chǔ)局连(lián)番(fān)加息下，楼价自然拾级而下，我相(xiāng)信香港楼市已经进入一个较1997年(nián)至2003年更大级(jí)别调整期……总之，香港楼市(shì)下(xià)跌基本目标是2016年3月127点(diǎn)附(fù)近”。以波浪理论角度看，此轮(lún)香港楼市调整，为循环(huán)级(jí)别。中原指数自历史(shǐ)高位下跌，先是呈现一组5浪推动下跌局面。

《香港美国楼市走势分析》一文中认为，此(cǐ)组5浪下跌，可能是一组大型[a][b][c]浪中[a]浪(làng)（a）下跌。其中，历史高点跌至2022年3月177.3点为（a）浪1，反弹至4月182.7点为（a）浪2，182.7点跌至12月156.3点(diǎn)为（a）浪3，之后回升至2023年(nián)4月168.4点为（a）浪(làng)4，然后进(jìn)入（a）浪5下跌至今。

（a）浪(làng)5又(yòu)可进(jìn)一步细分(fēn)：2023年(nián)4月高点168.4点跌至当月低点165点为5浪(làng)[i]，165点反弹至5月高点167.9点为(wèi)5浪[ii]，167.9点跌至今年3月低点143点为5浪[iii]，143点回升至同月高147点为5浪[iv]，147点至今进入5浪[v]最(zuì)后下跌。5浪[v]之中(zhōng)，其(qí)细浪(làng)仍然可以进一步划分。目前处于[v]浪（iii）下跌最后阶段，甚至(zhì)是[v]浪（v）最(zuì)后(hòu)下跌亦(yì)未可知(zhī)。

次选数法是(shì)历(lì)史高点(diǎn)跌至2022年12月低点156.3点才是（a）浪1，（a）浪2由156.3点(diǎn)反弹至2023年(nián)4月168.4点，168.4点至今进入（a）浪3下跌。其后反弹是（a）浪4，以及(jí)尚有（a）浪5最后一跌。

过往香港楼市持续(xù)上升(shēng)时，特区政府先后(hòu)推出(chū)“三辣(là)”政(zhèng)策(cè)：

（1）2010年11月20日推出额外(wài)印花税（SSD），2012年起特区政府“加辣(là)”，上调SSD税(shuì)率及延长禁售期(qī)至三年；

（2）2012年推出买家印花税（BSD），非香港永久居(jū)民及公司名义买(mǎi)家，买楼时须缴付楼(lóu)价15％BSD税项(xiàng)；

（3）新(xīn)住(zhù)宅从价印花(huā)税（AVD）为原有税项(xiàng)，2013年2月起特区政府推出双倍(bèi)印花税（DSD）。

随着楼市大调整，特区政府今年已经撤下所有辣招(zhāo)。香港楼价三座大山：辣招、高息及(jí)高楼价，已经至少去其一，而楼价亦从高位(wèi)回落接近三成(chéng)，相信9月美国降息周期展开之后(hòu)，楼市会结束浪（a）下跌，从而展开(kāi)浪（b）小阳春反弹。

国内一线城市(shì)二(èr)手(shǒu)楼走势，整体趋势其实与香港楼市走势一致，只是幅度(dù)差别(bié)。以2008年初为起点——深圳楼(lóu)市最大(dà)升幅4.7倍，2021年5月见顶；广州楼市最大升幅4.1倍，2022年6月见(jiàn)顶(dǐng)；上海楼市(shì)最大升幅2.8倍，同(tóng)样2022年6月见顶；北京楼市见顶(dǐng)时间最迟，为2023年5月，最大升幅(fú)3.4倍。一线城市二手楼价回落幅度介乎26%至40%之(zhī)间。简而言(yán)之，以(yǐ)一个市值300万人民币单位楼(lóu)价回落1/3计算，业主账面损(sǔn)失100万，你说对消(xiāo)费毫无影响那只(zhǐ)是自欺欺人啦。个别楼盘(pán)跌幅达五成，就更(gèng)打击消费了。因此，由于香港消费(fèi)比大陆昂贵，加上财富负(fù)效应，南下落(luò)香港旅游人数(shù)自然大减(jiǎn)；而香港消费力下降，北上消费人(rén)数则增加，香港北上旅客(kè)数自然创历史新(xīn)高。深圳楼价回落幅度最大，但(dàn)在6月份几个一线(xiàn)城市社会(huì)零售总额大跌中(zhōng)跌幅最小：上海、北京、广州、深(shēn)圳(zhèn)6月社会零售(shòu)总额按年下跌9.4%、6.3%、9.3%及2.2%。而全国6月份社会零售(shòu)总额仍(réng)有2%增长，可见楼市财(cái)富负效应威力(lì)。

执笔之际，万科A股升停板，周四（8月(yuè)29日）曾创(chuàng)股价(jià)见顶以来新低(dī)，相信是提前(qián)反映(yìng)楼市见底，当美国进入降息周期，地产股即使(shǐ)是死猫式反弹，都可能有(yǒu)“大肉”。套牢者(zhě)勿失信心(xīn)，斩在(zài)最低(dī)位。（编者(zhě)注：作者个人观点，仅供参考，不构(gòu)成投资建议）

（本文完）

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