房地产“小碎步”式政策频出，累积效应或让楼市完成筑底

业内预计新(xīn)房成交大概率不会再出现2022年断崖式下跌。

楼(lóu)市“调控(kòng)模范生”也加入全面(miàn)解除限购的行(xíng)列。日前，长沙住建部(bù)发(fā)布通知称，全市范围内买房，不再审查(chá)购房(fáng)者资格条(tiáo)件，这意味着长沙正式结束了已推行7年(nián)之久的(de)限购政策。

但如此(cǐ)大招之下，多位长沙房地产业内人士向第一财(cái)经记者表示，政(zhèng)策推出后的(de)首个周(zhōu)末，项目咨询和来访有所上(shàng)涨，但整体反应平(píng)平，并(bìng)无太多(duō)波澜。除了当前市场信心不足等因素的影响， 2023年(nián)下半年的限购放松政策已(yǐ)在很大程度上释放了不少需求，导致当前政策边际效益递减。

事(shì)实上，许(xǔ)多城市如(rú)长沙一(yī)样，拿出大力度政策，但并未能获得较好的市场反(fǎn)应，楼市修复进程(chéng)缓慢。多(duō)位受访人士表示，“小碎(suì)步”式的松绑政策下实际上(shàng)会加重购(gòu)房者的观望情绪(xù)，难以(yǐ)带动市场(chǎng)回暖，需求端政策松(sōng)绑效力(lì)因此难免打折扣。业内认为，当前的市场情况之下(xià)，需要多重力量综合作用(yòng)，供求关系(xì)才会逐渐好转，未来随着宏观经济的恢复，房地产市场(chǎng)才有望完成筑底。

修复(fù)楼市组(zǔ)合拳

近日，长沙印发的(de)《关于支持居民购买改善住(zhù)房的通知》明确(què)，在长沙(shā)购房，不(bù)再审查资格条件。

该通(tōng)知同时表示(shì)，在长沙“以旧换(huàn)新”购买新(xīn)房的，可按照“认房不认贷”政策(cè)，享受首(shǒu)套房首付比例和按揭贷款(kuǎn)利率优惠；购买新房(fáng)申(shēn)请住房公积金贷款的(de)，在原有基础上上调最高贷款(kuǎn)额度80万(wàn)元，生育三孩(hái)的(de)职工家庭住房公积金最高贷款额(é)度提高至90万。

一套楼市新政(zhèng)落地，购房(fáng)者是否被点燃了热情？多位(wèi)受访房企人士向第一财经记(jì)者表示，全面放(fàng)开限(xiàn)购政策的影(yǐng)响目前尚未传递到(dào)各个项目上。

某TOP20房企长沙市场负责人张颖（化(huà)名）也告诉记者，新(xīn)政出台之后跟同行交流发(fā)现，市场反馈并没有很积极，来访(fǎng)量(liàng)涨幅也就在10%-20%左右，但原本(běn)周末的来访(fǎng)也会比平常好。

一家华南房企的长沙营(yíng)销负责人也透露，从上周(zhōu)的市场表(biǎo)现来看，新(xīn)政的刺激效果一般。“这不是长沙首次(cì)放开限购，其实去年(nián)就已(yǐ)经开始陆续放(fàng)开首套、二(èr)套的(de)限购了。”

2023年9月(yuè)，长沙优化限购政策，首套房限购资格出现松动。政策明确，包括非长沙市户籍家庭(tíng)在内，居民(mín)家庭(tíng)在长沙购买(mǎi)首套商品住房，不再需要(yào)提供购房证明。此前，在长沙(shā)需“新落户(hù)市民+12个月社(shè)保或个税(shuì)；非本市户籍家庭+2年社保或个税(shuì)”才能购房。

这波限购政策放松，释放了不少刚需。张(zhāng)颖表示，本来长沙的刚需(xū)客户量就比(bǐ)较大，所以这次限购(gòu)放开以后，对项目成交有明显的促进作用。

新政叠加十一假期，市场活跃度明显(xiǎ房地产“小碎步”式政策频出，累积效应或让楼市完成筑底n)提升。中指院(yuàn)数据显示，2023年9月，长沙商品住宅成交(jiāo)65.7万平(píng)方米，环比上涨100.8%，同比上涨34.8%。58安居客研究院院长张波向记者表示，这次的政策对长沙周边城市形成虹吸，安居(jū)客(kè)线上数据显示，周边县市到(dào)长沙(shā)购房的(de)比例在去年上升了30%以上(shàng)。

同年 11月，长沙再次优化限购政策(cè)，规定在长沙购买第(dì)2套(tào)商品住房时，不再(zài)受首套房(fáng)网签满四年的限制；居(jū)民家庭名下商品住房单(dān)套面积均不足(zú)144平方米(mǐ)的，可购买1套改(gǎi)善(shàn)性住房（144平方米及以上）。这次新政(zhèng)减(jiǎn)少(shǎo)了对改善类购房需求的限(xiàn)制。

利好政策叠加，销售得到一定程度的改善。克而(ér)瑞数(shù)据显示，2023年第四季度，长(zhǎng)沙首开项(xiàng)目数及开盘去化均上(shàng)升至年度高位，首(shǒu)开(kāi)去化率超76%；其中核(hé)心区域高端改善项目去(qù)化率(lǜ)接近五成，多(duō)个红盘项目客房比超1.5，再(zài)现开盘摇(yáo)号的现象。

两轮限购放松之后，如今再全面(miàn)解(jiě)除限购，政策效力难免削弱。张颖认为，长沙此次全面放开限购，其实主要是放开(kāi)对改(gǎi)善客户(hù)的限购，因为刚需客户购买(mǎi)首套房已经不限购(gòu)了，而改善客群本身并不急于下手，他们原本就有房子住，可能会想多看看，在(zài)合适的时机再下手，而不会迫切地立刻买(mǎi)房，毕竟手(shǒu)中已有的(de)房源出手也需要(yào)时间。

政(zhèng)策“有(yǒu)效期”较短

祭出全面解(jiě)除限购的大招，市场反应平平的情况，并(bìng)不只是出现在长沙。

早在2023年11月，就有12个二房地产“小碎步”式政策频出，累积效应或让楼市完成筑底线城市全面放开限(xiàn)购，其中还包括南京、合肥、郑州、武汉等(děng)7个省会城市。2024年(nián)以来，有更多(duō)城市对限(xiàn)购政策进行调整。据中(zhōng)指研究(jiū)院初步统计，截至目(mù)前，全国仅有北京(jīng)、上海、广州、深圳、成都(dōu)、天(tiān)津(jīn)、西安、杭州、海南(nán)省等地仍(réng)有部分区域保持(chí)限(xiàn)购，其他城市基本上都全面解除了限购要求。

但(dàn)整体来(lái)看，限购(gòu)放松的(de)效果并(bìng)不算理(lǐ)想，许多城市新房成交依旧在低位徘徊(huái)。克而瑞(ruì)统计数据显示，一(yī)季度，重点(diǎn)30城成(chéng)交累计同比降52%，降幅持(chí)续扩(kuò)大4个百分点。

为了促进成交，各大开发商同(tóng)步执行“以价换(huàn)量”的策略，推动房价(jià)也同步走低(dī)，3月，新房(fáng)价格(gé)环(huán)比下(xià)跌(diē)的城市有57个。另据(jù)西政资(zī)本测算，3月份新建商品(pǐn)住宅价格同比(bǐ)降(jiàng)幅约2.2%，为2015年8月至今以来的最大降幅。

政(zhèng)策(cè)持续保持宽松，且严格的(de)限制性措施也渐次(cì)放松，但楼市的(de)修复进程并不算理想(xiǎng)，许多政策“有效期”较短。

某TOP30房企湖南片(piàn)区的相关负(fù)责人表示，去年9月长沙(shā)的限购政策调整(zhěng)后，短期内有刺激(jī)效果，但(dàn)2个月后市场就开始(shǐ)下滑了。

即(jí)便(biàn)是一线城市也存在(zài)同样的情况，某央企营销负责人曾(céng)向记者透露，其所在城市认(rèn)房不认贷新政带(dài)来的(de)效用大约(yuē)也仅持续了两周，“上家觉得会出政策，怕卖早了，下家认(rèn)为会降，怕买早了”。

对(duì)此(cǐ)，多位受访业内人士认为，2023年以来无论是长(zhǎng)沙还是全国放松，都以一(yī)种“小(xiǎo)碎步”调(diào)整的方式推进(jìn)，效果会有所打(dǎ)折。张波表示，解除行政性限制是未来二线(xiàn)城市整体的(de)方向，但长远来看，政策效(xiào)力释放趋弱，边际效益递减。

上述房企的长沙市(shì)场(chǎng)负(fù)责人透露，长沙的全面放开限购(gòu)政(zhèng)策出台后，不少客户会觉得之后(hòu)是否首付能再降房地产“小碎步”式政策频出，累积效应或让楼市完成筑底一降，或者开发商给更(gèng)多优惠措施等等，观望心(xīn)态反而比之前更(gèng)重。

有房企人士向记(jì)者分析，过去一段时间里的政策释放的不确定性，让购房者总觉得再等等或许还会有更好的政策出来，尤其是在房价不再持续上涨之后，大家心态不会那么急了。“政策一(yī)点点出，市场反(fǎn)馈不(bù)积极。”

也有资深地产行业分析师表示(shì)，近(jìn)期需求端政策放开的力度是显著的，但时机有所滞后，因(yīn)此(cǐ)效果有限。一二线城市(shì)政(zhèng)策终于开闸的时候，居民(mín)收入预期、房价预期已经处于非常弱的阶段，资格放开和支付门槛下降对于购房者决策的影响有限。

各种力量综(zōng)合促修(xiū)复

面对持续低迷的市场，政策应(yīng)该如(rú)何(hé)发力，才能有效提振(zhèn)市场？

在中指研(yán)究院市场研究总监陈(chén)文静看来，供需两端政策同(tóng)步持续发力，将有(yǒu)助于推动市场预(yù)期好转。例(lì)如在需求端，一线城市可继续优化(huà)限购政策，二线城市全(quán)面取(qǔ)消限制(zhì)性政(zhèng)策等，针对多样化改善性需(xū)求的政策支持力度继续加(jiā)大(dà)；在供给端，推(tuī)动(dòng)城市房地产(chǎn)融资协调机制继(jì)续落地，加大核心优质地块供给，优化郊区住宅项目容积率1.0限制、优(yōu)化(huà)项目价格限(xiàn)制等，这些政策优化将更有利于企(qǐ)业打造高品质产品(pǐn)。

镜鉴咨询创始人张宏(hóng)伟也(yě)向记者表示，当前的市场情况下，需要各种力量综合(hé)作用，供(gōng)求(qiú)关系才(cái)会逐(zhú)渐(jiàn)好转(zhuǎn)。除了房(fáng)贷利率、首(shǒu)付比例降低，公积(jī)金额度(dù)提高之外，近期多个城(chéng)市推出的“以旧换新”政策(cè)，也可给购房者以更多的税费优(yōu)惠或减免。

“现在有20多个城市(shì)在做旧改，建议这些(xiē)城市在做旧改的时候，尽量做房票或者货币化安置(zhì)，不要(yào)做实物安置，这样对市场短期(qī)内的刺激作用会(huì)更加明显。”张宏伟称，各个地(dì)方在保障性住(zhù)房、保租房筹建筹备(bèi)时，建议更多去购买开发企业的存量商品房，或者普通百姓手中的存(cún)量房(fáng)，这(zhè)样既消(xiāo)化了市场当中(zhōng)的库存，也起到了(le)快速筹建保障性(xìng)住房的目的。

值得一提的是，发(fā)改委在近日强调，当前我国一些地区新(xīn)型工业化和城镇化水平(píng)还比较低，下一(yī)步要把农业转(zhuǎn)移人口市民化摆在更加突出位置，加快补齐城镇建设中的短板弱项，提(tí)高(gāo)潜力地区新型(xíng)工业化城(chéng)镇(zhèn)化水平，释放城镇化所蕴(yùn)含的巨大内(nèi)需潜力。

在张宏伟(wěi)看来，农业(yè)转(zhuǎn)移人口市民(mín)化也(yě)将是促进房地产市场修复动力之一。“现有的政策下，市场需(xū)求总量并未发生改变，若有效推(tuī)进农村人口市民化，或租(zū)或买，都产生了新(xīn)的居住需求，对消化现有(yǒu)库存的作用会更加明显。”

不过，张波则(zé)认为，目前单一靠房地产政(zhèng)策的拉动边(biān)际效应会越来越低，更重要的还在于经济面逐步向好，并伴随(suí)着信(xìn)心面不断(duàn)稳定，才(cái)会带动房地产行业逐步(bù)回归(guī)稳(wěn)定。

亿翰智库研究总监(jiān)于小(xiǎo)雨(yǔ)也向记者表示，房地产行业这轮行情演变，其根本(běn)原因在于信心的缺失，而信心修(xiū)复的关键(jiàn)在于宏观经济走势(shì)，房地产行(xíng)业的后续走势(shì)关(guān)键(jiàn)还是经济基本面的表(biǎo)现。随着经济修复动能逐渐增强，大众对(duì)未来、对产业、对(duì)就业、对收入形成(chéng)稳定的预期时，房地产行(xíng)业将筑底企稳。

于小雨预计，乐观情况下(xià)，房地产市场(chǎng)最早或(huò)于2025年上半年筑底，2024年全年商品房成交量大概率仍将再探底，行业(yè)的调整(zhěng)至少要持续(xù)3-5年的时间，但新房的成交量大概率不会再出现类似2022年式的断崖式下跌，待风险出清完(wán)成，行业总量将稳定在一个新台阶上，平缓波动。

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