光大安石资管周颂明：楼宇行业整体供需关系明显失衡

专题：2024（第四届(jiè)）中国楼宇经济北京(jīng)论坛

　　9月13日，2024中国楼宇经济北京(jīng)论(lùn)坛在中国国际服务贸易交易会(huì)上隆重举办。论坛由世界贸易(yì)网点联盟、中国产业发展促(cù)进会楼宇经济和总部(bù)经济分会、集群(qún)智库共同主办，中国城区(qū)高质量(liàng)发展合作联盟协办，来自全国的楼宇经济专家大咖、典型(xíng)城区和(hé)知名企业代表齐聚北京，聚焦“失衡与重构”主题，共话城市城区转型发展新逻(luó)辑和楼宇经济创新(xīn)发展新模式(shì)。

　　光大安石资管(guǎn)总裁周颂明出席并演讲(jiǎng)。以下为演讲实录：

　　周颂明(míng)：大家下(xià)午(wǔ)好！

　　跟大(dà)家分享一些经验，因为光大安石是做资管的，前期用基金模式并购了很多项目，后期主要(yào)是通过运营产生(shēng)现金流，也(yě)是一直考虑(lǜ)用整个(gè)REITs来推出，有一个项目推出了，产(chǎn)业(yè)园(yuán)、张家方大园（音）以这个模式推出了，现在有消费型REITs，在考虑当中，有些政策方面的考虑，什(shén)么时候做，也涉及(jí)到在投，投的比例(lì)等等一些因素。

　　现在(zài)存量时代的困局大家比较清楚，我们有大量的资产(chǎn)，商业的、写字(zì)楼的(de)、工业物流的，也涉及到酒店的、办(bàn)公楼的(de)，实际上(shàng)现在比较明显，整体来说供需(xū)关系是明显失(shī)衡(héng)的，这是非常(cháng)明显的，整体的供应量非常(cháng)大，需求量不足，特别是经济受影响，这两年来说(shuō)，写字(zì)楼非常明显，工业物流非常明(míng)显(xiǎn)，这两个(gè)还在下行周(zhōu)期，商业来说，客流不少，消费明显降了15%-20%，酒店还算好，大家可以看到很(hěn)多楼烂尾了，有些经营困难，有庞大的资产，这个质量参差(chà)不齐，现在更多是(shì)原来开发思路(lù)做的，留(liú)下来蛮多配套商业，特别是商业类的，现(xiàn)在住宅(zhái)的量，特别是三(sān)四线城(chéng)市，四五线城市更不用看，我们也有(yǒu)一些代建代管项目，一个城市(shì)一个月的销售量一(yī)百(bǎi)套，在很长的时间是一直要解决的问题。

　　从商业资产(chǎn)去考虑，怎么(me)去盘(pán)活资(zī)产(chǎn)，有些问题我们改变(biàn)不(bù)了，因为供需关系，政府从整体批地各方面去考虑，从企业来说，很难解决这个问题，企业只能在现有情况下怎么做的更好，着(zhe)重谈这个(gè)方面的问(wèn)题。

　　从整个(gè)资管的链条来说，投(tóu)、融、建、管、退，任何一个投的时候(hòu)考虑能不能退出(chū)，但是很多企业不是这么考虑，也做不(bù)到(dào)，就(jiù)像做一个投资，不是大概，告(gào)诉我亏(kuī)了还是赢了，到底是多少，说(shuō)不出来的时候90%出问题，大(dà)家都在(zài)撞大运，有些开(kāi)发商(shāng)说，旁边的销(xiāo)售多少，我这里打个对折多少(shǎo)，这个思(sī)路不对，有些价值很高，有些价值很低，每个企业(yè)掌握的资源不一样，营运能力不一(yī)样，所以产生价值完全不一样，不(bù)是(shì)他(tā)能做你也能做(zuò)。

　　商业来说，基本上完全用现金流来估价值，当然涉(shè)及到不同的城市，有(yǒu)些城市是(shì)完全退不出(chū)去的，发产品或者做REITs，有些(xiē)根本不可能的事(shì)情，一定要考虑以终为始，能不能退(tuì)出去，不能退出去用经营型贷款还是什么，退的价值是多少(shǎo)，回报是多少。在做整个项目的时候，当中最核心的(de)还是经营管理，最终用整体的思路，做什么(me)定位，按照这个定(dìng)位，整体怎么去设计，这都是根据(jù)运营(yíng)的思(sī)路做，投(tóu)多少钱，杠杆降到多少，后(hòu)面融资有没有问题，能不(bù)能退出，退(tuì)出的价值多少，所有(yǒu)的环节要想清楚，假如这个环节打通不了(le)，看不清(qīng)楚，其中一两个(gè)环节出(chū)问题，基本上项目(mù)就会出问题。

　　当中的难度是什么(me)？打通、看(kàn)透是不容(róng)易的事情，很(hěn)多做不到。包括我们现在蛮大的公司(sī)开发线条，各(gè)个线条，单独的线条都有，但(dàn)是全部(bù)拉通，拉不通的，因为管这个板(bǎn)块的，对其他(tā)板块不了解，相对来说，有时候(hòu)也跟一些老板聊(liáo)，他说你帮我看看(kàn)，我说没办(bàn)法，比如(rú)做开(kāi)发的很厉(lì)害，对商业不了解，指标怎么下？怎么考核，不清楚，商业对开发(fā)不(bù)清(qīng)楚，包括融资方面的一些，很多企业(yè)在这个方面环节上会有问题。

　　深(shēn)度运营实(shí)现价值重塑，最主要还是在第(dì)一个环节，分(fēn)析竞争优势，就(jiù)像我们投一个项目，哪些(xiē)城市(shì)可以投，首先要看哪些城市不会投，完全(quán)退不出去，或者这个城市的级别，有些竞争，你说城市(shì)很好(hǎo)，位置很好(hǎo)，周边竞争很厉害，你没有竞争优势(shì)，不(bù)能做，有(yǒu)些看上(shàng)去很好，有(yǒu)些不懂，以前(qián)的上海的(de)南京路、北京的王府井，认为这(zhè)些地方很好(hǎo)，那不是，那(nà)是传统概念，趋势并不好，那种做旅游的商业可以，做酒店可以，不一样的(de)，做其他的不一定行。在这个方面(miàn)，一定要考虑到底竞争优势是(shì)什(shén)么，就像我们做任何一个项目，非(fēi)常清楚竞争优势是什么，差异是什(shén)么，说不清楚都不用干。

　　第(dì)二，到底定位是什么？不管是商业、写字楼还是酒店，全部一样，别人有些已经做了(le)，你有些只(zhǐ)能错位，或(huò)者你做了一定比他厉害，那也(yě)没问题，因为这(zhè)个涉及到后(hòu)面的(de)设计，就像(xiàng)做酒店，做多(duō)少(shǎo)客房，每(měi)间客房(fáng)多大，设计的就(jiù)不一(yī)样，你(nǐ)怎么定位，周(zhōu)边的优势(shì)是什么(me)，全部是打通看的，不是单一来看的。

　　做商业也是，就像我们收购(gòu)有些项目，西安的CD港对(duì)面，CD港十几(jǐ)万平米，我们才6万平(píng)米，怎么做？他(tā)已经(jīng)开业了，我们(men)说做轻奢，错位，他比我低(dī)，能够做起来就做，事实(shí)上(shàng)变成一(yī)个错位，我(wǒ)就是(shì)做的这(zhè)个。

　　就像在重庆有一个观(guān)音桥，那边一堆(duī)商业，我错位(wèi)，做最年轻的，十年前的80后、90后的定位，做这(zhè)个年龄(líng)的，也很好。中关村做(zuò)新中关那个，也是很重要的。

　　当你这方面想不清楚怎么设计，面上看上(shàng)去很像样没用，后面(miàn)的价值(zhí)怎么样，改动空间有没有。我们现在要考虑的更(gèng)长远，因为现在变化很大，产品、业态，可能五年内没有什么，五年以后(hòu)，有(yǒu)些已经不行了，改的空间有没有，改的基建条件(jiàn)有没有，这都是在前期要考虑的东西，在这方面一定是从最后(hòu)产品营运的角(jiǎo)度去(qù)考虑前面的，不管设计还是建设。

　　我刚才还说建设，因为我们现在很多是城(chéng)市(shì)更新(xīn)项目，旧改项目，更新改造，因为现在拿地(dì)越来越偏，很多是老旧(jiù)城区当中，哪些价值没有被挖掘，怎么去挖掘，这(zhè)个就需要你的综合能力，第一，怎么定(dìng)位，第二，设计改造空间有没有(yǒu)，怎么改，成本(běn)多少，空间多少，一个个环(huán)节前后都是连在一起的。

　　说到运营，所有的价值(zhí)还在运营方面反映出来，ROI能(néng)做到多少，净(jìng)现金流做(zuò)到多少，北京上海(hǎi)20倍，不同的项目(mù)，一个亿的现(xiàn)金流就是20个亿(yì)的的估值，基(jī)本可以实现退出，以前25倍都有，就看不同时间的资金成本、利(lì)率。

　　深度运(yùn)营讲的更多的是深度，就像做写字楼(lóu)，要(yào)做客群，精准定位，客群要对，整体来说，假如客群掌握的好了，配套、硬(yìng)件、服务不错，坚(jiān)持做，价值就会上去，在北京很明显的(de)一个例子，比如中(zhōng)关村那边有一个龙科（音）咨询(xún)公司，那(nà)个(gè)项目(mù)当时(shí)出租率比较低，后面出租率上去了，大部(bù)分是五百强科(kē)技型企业，定位很清楚，也是坚持做，差的不让进，上下游(yóu)产业方面的考虑，租金区别其他(tā)项目很大，这(zhè)就(jiù)是(shì)区别。

　　商业(yè)也一样，定位(wèi)是什么？招商不是(shì)别人找过来，是我要选什么品牌想办法招进来，不是别人来(lái)了租金高就让他进。所以整个定位，你的客(kè)户(hù)，你的品(pǐn)牌很重要。一个是创造(zào)价值，另外一个是成本(běn)，创造(zào)价值，商业做到后(hòu)面(miàn)，影院改成餐饮，好的位置不(bù)做超(chāo)市，旁边做超市(shì)，租金低，一直在调的过程，就像酒店，以(yǐ)前的三星级、四星级、五星级酒店，群楼的(de)配套一大堆，现在也有(yǒu)一些怎么改的，比如上海明月酒店改(gǎi)过来(lái)，一个新(xīn)乐亭，一个(gè)全季，两个酒店群楼再做商业，他的价值就是最大化的，恩(ēn)，

　　这涉及到整个价值(zhí)怎么判断，在前(qián)面投的时候，定位非常清(qīng)楚，对所有市场的业态，它(tā)的面积、价值租金、营运成本全(quán)部考虑清楚，还有深度运营，就像写字楼，我们(men)怎么做(zuò)的，租赁营运(yùn)客服一体化，客服在传统里面是物业的(de)，哪有(yǒu)物业(yè)不物业，租(zū)赁带(dài)看，自(zì)己走出去很少，大部分都是带看，现在形(xíng)势不好，一(yī)天的带看(kàn)量多(duō)少，一个月有(yǒu)多少，类似这个，大量的是跨部门怎么整合，怎么样最合理，怎么样把成本做的最低，价值最高，就怎么做。这个(gè)就是深耕细(xì)作(zuò)。

　　阶段性复盘(pán)是(shì)蛮重要的，因为有些不行了，怎么去提(tí)升，可能从整体(tǐ)的定位方向上(shàng)改变，就是(shì)投入，就像我(wǒ)们有时候几(jǐ)千万投进(jìn)去，只要说(shuō)改出(chū)来(lái)的(de)价值多少，现金流增(zēng)加(jiā)多少，多少年出来，退出的时候(hòu)增加(jiā)多少价值，这是定期(qī)要(yào)看的东西，而不(bù)是简(jiǎn)单(dān)光大安石资管周颂明：楼宇行业整体供需关系明显失衡的考虑，有些(xiē)传统的做法，主力店最安全，但是价值最低，但是(shì)你要做内容(róng)，做主题，肯定(dìng)自己要做，要把它打散，要投入，风险(xiǎn)当然高了，回报同样高。

　　接下来有几个例子(zi)，这是北京中关村项目，现在正(zhèng)在(zài)建的，明年开业，原来大部分(fēn)是地下面积，加车库12万平米(mǐ)多一点，地(dì)上面积没(méi)超过两万(wàn)，原来最大的家乐福在地下，家(jiā)乐福再加上一个车库，这个占了五万平米，我们(men)做了以后(hòu)，整体规划(huà)动了，这(zhè)边原来都是家乐福，这边有一个创意公社，现在全部改成地面两层，二层很(hěn)少，大概五(wǔ)六个餐厅，主(zhǔ)要定位米其林的，下(xià)面做轻奢、潮奢，车库放在这个位置，整体城市更新改造的项(xiàng)目，已(yǐ)经通(tōng)过了，现在在建。这边(biān)的招商基(jī)本上将近70%了，那边主(zhǔ)要意向差不多了，整体出来大概现金流在4亿，区别是什(shén)么？原来五万平米的，一千多万一(yī)年的收益(yì)，同样的面积最起码两个(gè)亿，位置(zhì)很好，但是做了很长时间，就看怎么做，从整体规划的(de)思路去考虑(lǜ)。

　　这是上海烂(làn)尾的黄(huáng)金广场，最大的难度，地下两层四万平米商业，要把它的价值做出来，地(dì)上做了写字楼，一(yī)楼二楼做商业(yè)，和下面商业连(lián)通，打了一(yī)个大(dà)的下沉广场，又(yòu)做了酒店式公寓，这个(gè)项目也是非常成功的，后面基本上地上(shàng)地下(xià)的租金每(měi)平米一天10块钱(qiá光大安石资管周颂明：楼宇行业整体供需关系明显失衡n)。

　　我们完全按照后(hòu)面适(shì)合做什么就做什么，我们没有一定的标准(zhǔn)产品，这是一个综合(hé)体商业，这个项目，重(zhòng)庆朝(cháo)天(tiān)门，最有(yǒu)名的是批发市场，那边旅游也不错，定位这栋楼全部(bù)是旅游，做了五(wǔ)个大堂，全部是民宿、酒店，全部租完以(yǐ)后，带着租约卖，平均售价两万三(sān)左右，在重庆公寓几乎到(dào)天花(huā)板了，而且现在做的很火，回报(bào)也不错。

　　这是批发(fā)市场，我们是持有，不卖(mài)，现(xiàn)在是重庆最好的批发市场，租金最高，租到地上13层，地下两层，这么高的商业在外面基本上(shàng)看不到，平均出租率98%、99%，租金也是重庆最高的。

　　这是不同的酒店，VOCO、亚善，不同的酒店、民宿(sù)。这都(dōu)我们按照不同定位，这是中关村，这(zhè)是(shì)长宁(níng)光大安石中心，静安，另外一(yī)个是嘉定的，这是(shì)西安(ān)做轻奢的，这是重庆的，做最(zuì)年轻的(de)，广东(dōng)的大融城是广东最好的购物中心，重庆大融汇(huì)。根(gēn)据时间的情况做很好的定位，根据这个定位怎么设计，整体怎么样，简直才能(néng)做(zuò)到最高，退出很重要，用什么样的形式退出，这是大家一定要考虑的。

　　我分享到(dào)这里(lǐ)，看看能给大家什么启示或者借鉴的。

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责任编辑：王翔

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