排队、全款、抢房！上海上半年日均卖掉12.5套豪宅

“抢到了，2670万元！超(chāo)出预算(suàn)两三百万元。”

8月29日，在上海(hǎi)中海领邸玖序(xù)二期开盘现场，几组摇(yáo)号顺序靠前、成功选房的(de)家庭正在交流经验。

120套房源、352组认筹，开盘(pán)选房约半小时、141号(hào)售罄，总销售额(é)31.6亿(yì)元——这已经是8月上海第三个开盘售罄的豪宅了。

“这次(cì)还是没机会。”周南（化名(míng)）告诉《每日经济新闻》记者。他已经是第二次认(rèn)购(gòu)这(zhè)个项目(mù)了，上一次摇号顺序超过(guò)500号，但也近距离体验了一把“24秒(miǎo)卖一套豪宅”的惊险与刺激。

就在前两周，市场刚刚“消(xiāo)化”过一批购买力：8月(yuè)25日，上海新天地附近的锦园项目首开，33套房源一抢而空，成交金额18.27亿元；8月18日，融创外滩壹号(hào)院二期二批次110套超大户型开盘，1小时内清盘，销售额近57亿元，平均(jūn)每套“半(bàn)个小目标”。

仅仅半个月，三(sān)个项目合计销售达(dá)到106.27亿元。

值得注意的是，2024年以(yǐ)来，上海已先后有12个(gè)豪宅项目开盘，几乎次次日光。到底是什么(me)人在买买买？

日均卖掉(diào)12.5套豪宅

售罄、日(rì)光、时光，今年的上海豪宅，已经不能用普通视角(jiǎo)来看待了。

总价2500万元以上的豪宅，今(jīn)年截至(zhì)8月18日(rì)，上海共网签了2641套，并且还有相当数量(liàng)的成交正陆续网签。如果再加上(shàng)8月成交的263套，那(nà)么前8个月的战绩已接近3000套。这不仅远超其他三个一线城市，更是上海过去10年来未曾出现过的。

打响2024年“日光”头炮的是中海顺昌玖里(lǐ)。套均总价4000万元左右，首开全部售罄(qìng)，销(xiāo)售总额196.5亿元，打破了全国商品房单次开盘销售总(zǒng)金(jīn)额纪(jì)录。

七(qī)八(bā)月的市场淡季，上海(hǎi)豪(háo)宅却入市必抢(qiǎng)：龙盛湾上二期，120套房源认购率(lǜ)239%；融创外滩壹号院二期(qī)二批次(cì)110套房源，认购率(lǜ)超180%；中海领邸玖序二期，有效(xiào)认购率252%；锦园(yuán)33套，项目开(kāi)放4天开启认购，认购率152%；绿城前(qián)滩百合(hé)园三期10套别墅，总价(jià)5300万~1亿元，认购率210%。

不断增(zēng)加的供应量，仍(réng)然能被市场吸收，购房(fáng)者们(men)几乎是“有多少买(mǎi)多少”。

据中指研究院统计，2015年2500万(wàn)元及以上价位的豪宅在上海(hǎi)成交只有896套。此(cǐ)后的8年里(lǐ)，大多保(bǎo)持着每年1600~1700套的水平。但这(zhè)一平衡被2024年的井喷式供应打破了(le)，算上三(sān)周内售罄的融创外滩壹号院、锦园和中海领邸玖序，上(shàng)海上半年平均每(měi)天成交12.5套(tào)豪(háo)宅。

而同期的北京，除了个别热门项(xiàng)目外，很(hěn)少见到高端住宅接连开(kāi)盘售罄。根据中(zhōng)指研究院的统计，今年截(jié)至8月18日，北京1600万元以(yǐ)上(shàng)的住(zhù)宅网签1257套，与2023年3582套、2022年4028套、2021年3616套的成绩相比，规模缩水相当明(míng)显。

豪宅客户(hù)已“不太够”？

“大(dà)部分买家还是本地和江浙一带的客户，大约各占(zhàn)40%。”融创外滩壹号院市场负责人(rén)章宸（化(huà)名(míng)）在接受《每日经济新闻》记者(zhě)采访时表示。

而且，这些客户出(chū)手(shǒu)阔绰，第一批次全款买房的客(kè)户占了一半左右。

上海某豪宅项目(mù)营销负责人也向记者透露：“明(míng)显看到，今年有(yǒu)一些外地客户到(dào)上海来进行资产配置，特别是有核心资源的房子。其实部分客(kè)户并不具备(bèi)买房资格，但孩子(zi)在国外留学，通过毕业落户的方式获得房票来买房(fáng)。”

核心城(chéng)市豪(háo)宅为何一房(fáng)难求？

镜鉴咨询创始人张宏伟对《每日经济新闻》记(jì)者分析：“北上广深核心城(chéng)市核心区域的项目存在(zài)价格倒挂，又(yòu)是核心(xīn)资产(chǎn)，未来三到(dào)五年大概率是价格上行周期。”

“另一(yī)方面，核(hé)心城市政策的敏感度，以及需求支(zhī)撑相对还是比较足的，每(měi)隔3~6个月出现(xiàn)一轮排队、全款、抢房！上海上半年日均卖掉12.5套豪宅政策刺激，就会相(xiāng)应释放一波成交(jiāo)量(liàng)。核心城(chéng)市的优质资产在这种行情(qíng)下，又会(huì)出(chū)现独立行情。”

张宏伟指出(chū)，未来三(sān)到五年是(shì)一个降息大周期。在降息周期里的资产配置(zhì)逻辑(jí)，肯定是核心城市(shì)的核心资产(chǎn)。

这(zhè)些动辄半个“小目标”的(de)豪宅，大多围绕在上海“一江一河”，即黄浦江和苏州河区域。

“和年初热销的中(zhōng)海(hǎi)顺昌(chāng)玖里相(xiāng)比，融创外滩壹号院购房(fáng)客群整体年龄要低10岁左(zuǒ)右。中海顺昌玖(jiǔ)里地处新天地板块，优势不言而喻，地缘客户认可度高；外滩壹号院所在的板块(kuài)比较(jiào)新，江浙客户中父母为子(zi)女购置房产的占比较大。”章宸分析。

下半年等着(zhe)入市的豪宅项目中(zhōng)，低密度别墅(shù)、风貌住(zhù)宅体(tǐ)量(liàng)不小(xiǎo)。以黄浦区锦园为(wèi)例，周边新房和二手(shǒu)豪(háo)宅全是强有力的竞争(zhē排队、全款、抢房！上海上半年日均卖掉12.5套豪宅ng)者，更别(bié)提“翠湖六期”这个足够吸(xī)引全上海买家跨区域出手的顶配项目。

不仅如此，东外滩、北外滩、虹口、静安等非传(chuán)统豪(háo)宅区域，高端产品更是层出不穷：弘安里风貌项目，东外滩(tān)刚(gāng)刚公布案名(míng)的(de)“保利外(wài)滩(tān)序”、翠湖滨江风貌别墅，静安区保利永兴(xīng)里、万科中兴傲舍……

章宸(chén)透露，从今年开始，此(cǐ)后每年的豪宅供应可能达到至少3000套。当豪宅供应在市中心多点开花，地段毫无疑问还是(shì)最核心的竞(jìng)争(zhēng)力(lì)，而(ér)对于远离(lí)传统豪宅板块的新(xīn)项目、新板块，就开始拼命卷(juǎn)概念、卷(juǎn)产品、卷实景展示。

另一个层面的问题，有钱人还够不够用？答案显(xiǎn)然是：不太够。

起码在短时间内，不足(zú)够延续上半年 “倍数认(rèn)筹”的盛景。

“今年肯定是上海近10年来豪宅销(xiāo)售额最高(gāo)的(de)，5月左右的销售套数已经达到去年全年的量了。但(dàn)这个客户池(chí)到底有多大(dà)，能支撑多久，从市场(chǎng)和客研角度看，还是会有些担忧，核心资产、优质产品也是有(yǒu)限的。”

上述豪宅(zhái)营销负责人坦言：“下半年隐忧还是存在的，部分高收入行业限薪，也会带(dài)来大面积客户购买力的降维，原(yuán)来可能预算(suàn)在5000万(wàn)元的现(xiàn)在降到3000万元。”

实际上，客户群体悄然发生了改变：一是购买力不像以前一样能够快速爆发，买家做决(jué)策(cè)的时间更长了排队、全款、抢房！上海上半年日均卖掉12.5套豪宅；二是(shì)客户(hù)会反复比较，原先只要是市中心板块出来一个项目，都会被争抢，现(xiàn)在好多客户会在板块内(nèi)、品牌之间、区域之间比。

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