新世界发展近20年来首亏香港K11被传出售

　　来源：中国经营报

　　本报记者陈婷赵毅深圳报道

　　近日，有市场(chǎng)消息称，新世界发展（0017.HK）计划出售位于香港(gǎng)尖沙(shā)咀的商场K11 Art Mall，据传收购方为(wèi)华润(rùn)隆地有限公(gōng)司(sī)（以下简称“华润隆地”），其拟出价约(yuē)90亿港元(yuán)。

　　K11 Art Mall是新世界发展“K11”原创品牌在香港落(luò)地的首个项目，其定位是“购(gòu)物艺术馆”，于2009年正式开业。公告显示，去(qù)年下(xià)半年，K11 Art Mall销售额同比增长 29%，整体出租率近100%。

　　9月11日，《中国(guó)经营(yíng)报》记者向新(xīn)世(shì)界发展方面求证(zhèng)上述市场消息。该公司相关负责人表示：“由于我们即将发布业绩，现(xiàn)已进入静默期，不方便评论任何市场传闻。”

　　但该负责人(rén)也进一步表示，像上述有关商业问价(jià)之(zhī)类(lèi)的话题时常都有，不少机构会主动洽购公司的(de)优质资产，“这(zhè)是非常正常的商业行为，也证(zhèng)明我们(men)的资产优质。但(dàn)这不代表我们(men)现在出售K11 Art Mall，事实上(shàng)，我们(men)和国企或内地民企的合作(zuò)形式非(fēi)常多元，比如引入策略性投资，一(yī)起‘把饼做大’”。

　　记者联系采访华(huá)润隆地方面就(jiù)上述消息进行求证，华(huá)润(rùn)隆地方面仅表(biǎo)示：“不予置评。”

　　值得注意的是，核心资产被传出售(shòu)之前，新世界发展发布(bù)消息称，预计2024财年录得股东应占(zhàn)亏损在190亿港元至200亿港元之间，而这将(jiāng)是新世界发(fā)展近20个财年以来首次出现亏损。

　　香港商业标杆被传出售

　　据市场(chǎng)消息称，新世界发展正与华润隆地就出售K11 Art Mall一事进(jìn)行洽谈，处于“后期讨(tǎo)论阶段”，且华(huá)润隆地的(de)出价(jià)约(yuē)为90亿港元。

　　华润隆(lóng)地官(guān)网(wǎng)显示，该公司是华润（集团）有限公司旗下一级业务(wù)单元，于1982年成立，公司业务范围涵盖物业管理、资产管理、酒店、高端(duān)零售业务等领域(yù)，主要(yào)在香港进行业务布局。

　　而K11 Art Mall位于香港尖沙咀核心位置，开业至今15年(nián)，已成为香港地标之一。该项目共有6层，占地(dì)约3万多平方米，同时是“K11”品牌的全球首个购物艺术馆。

　　新世界发展2023财年（2022年7月1日至(zhì)2023年6月30日）年报(bào)显(xiǎn)示，报告期内，K11 Art Mall整体销(xiāo)售(shòu)表现创历史高位(wèi)，整体出租率维持(chí)近100%，销售额同比(bǐ)增(zēng)长超过40%，人流量也录得项目开业以来(lái)的新高。报告期内，新世界发展的(de)香港物业投资收入约(yuē)为30.87亿港元，同(tóng)比增(zēng)长10%，其中位于香(xiāng)港的“K11”品牌项目收入同比增长16%，主要是由位(wèi)于尖沙咀的K11MUSEA人文购物艺术馆及K11 Art Mall的(de)营运效率提升及租用率改善所带动；报告期内，新世界发展整体物业投资收入约为31.94亿港元，同比增(zēng)长1%，其中“K11”品牌项目收(shōu)入同比增长(zhǎng)14%。

　　财报显(xiǎn)示，去(qù)年下半年，新世界发展香港物(wù)业投资收入约为17.45亿港元，其中K11 Art Mall人(rén)流量增长强劲，再于(yú)去年(nián)12月创下开(kāi)业以来新高。新世界发展在财报中表(biǎo)示，公司香港(gǎng)物业投资业绩(jì)增长(zhǎng)的主要原因之一在于K11 Art Mall整体销售表现及人(rén)流量取得增长，该项目未来将积极引入新人(rén)气品牌，继续推动现(xiàn)有租户销(xiāo)售增长，提(tí)升租户组合。

　　事实上，新世界发展(zhǎn)自今(jīn)年以(yǐ)来(lái)已多次出售旗下(xià)资产。

　　3月，新世(shì)界发展与华懋集团签订(dìng)商用物业(yè)买卖协议，新世(shì)界(jiè)发展将向华懋(mào)集团出售香港荃湾愉(yú)景新城商场及停(tíng)车场全部权益，总现金代价为40.2亿(yì)港元，涉及商用物业总面积约63万平方英尺，包含1000个车(chē)位的停车场。6月，新世界发展(zhǎn)向(xiàng)关(guān)联方出售天得发展有限公司（以下简(jiǎn)称“天得发(fā)展(zhǎn)”）的30%股权，涉及(jí)一栋43层高办公大厦（即(jí)深圳前(qián)海周大福(fú)金(jīn)融大厦）及停车(chē)场，总(zǒng)楼面面积约12.56万平方米。

　　新世界(jiè)发展在公告中表示(shì)，公司在2021年出售深(shēn)圳前海周大福金融大厦南塔时，市场情绪仍然正面有利，但前海物业市场状况(kuàng)于此后恶化，考虑到深(shēn)圳全市及前海区内有大量办公物业供应，公(gōng)司预计上述项目的出租率将维(wéi)持偏低，且不太可(kě)能在短期内有明显改善，通过(guò)出售相关股权(quán)，公(gōng)司也无(wú)须再承担天得(dé)发展预期每(měi)月持续(xù)产(chǎn)生的经营亏损(sǔn)。公告显示，通(tōng)过出售天得发展30%股(gǔ)权(quán)，新(xīn)世界(jiè)发展将获得收益约(yuē)1.13亿港元。

　　值(zhí)得注意的是，新世界发展在公告中表示，自2019年(nián)下(xià)半年以来，公司一直(zhí)在积极出售非核心资(zī)产，作为其去杠杆化策(cè)略的一部分，且公司计划截至2024年6月30日实现不少(shǎo)于(yú)80亿港(gǎng)元的非核心资产出售目标。

　　账面预(yù)亏百(bǎi)亿港元

　　对于出售资产的裨(bì)益(yì)，新世(shì)界(jiè)发展在公告中频(pín)繁提出有助(zhù)于强化(huà)公司财务状况之类的表述。比如天得发展股(gǔ)权出售一事，公(gōng)告显示，新世界发(fā)展董(dǒng)事会(huì)认为，出售事项符合公司出售非核心资产的策略，且(qiě)鉴于该物业价值反(fǎn)映当下市况，且预期不会于可见的未来大(dà)幅升值，所以出售这一资产是当下良机，可让公司释放该物(wù)业的投资(zī)价值并套现，借以改善公司(sī)的(de)资金流(liú)动并加强(qiáng)财务状况。

　　去年11月，新世界发展出售其所持新创建集团有限公司（以(yǐ)下简称“新创建”）股权(quán)时表示，可即时强化公(gōng)司的(de)财(cái)务状况，公司也将(jiāng)通过使用大(dà)部分所得款项偿还若干(gàn)高息债务。

　　公告显示，新(xīn)世界(jiè)发展(zhǎn)主(zhǔ)要从事物业开发、物业投资及酒店和其他(tā)策略(lüè)性(xìng)业务的投资及营运。在2023年11月之前(qián)，新世界发展还通过新创建投资道路、建筑、保险(xiǎn)、航空及其他(tā)业务。目前，物(wù)业开发业务(wù)是新世界发(fā)展最大的收入来源。

　　截至2023年12月(yuè)31日，新世界(jiè)发(fā)展在中国内(nèi)地持有(yǒu)的可用作即时开发的土地储备（不包括(kuò)车库）总楼面面积约435万平方米(mǐ)，其中229.8万平方米为(wèi)住宅用途，公司核心物(wù)业(yè)开发(fā)项目主要分(fēn)布在广州、深(shēn)圳、佛(fú)山、武汉、上海、宁波、杭州、北京等城市，总楼面面积(jī)约366.2万平方米(mǐ)，其中(zhōng)约 64%位于粤港澳大(dà)湾区及长三角地区，住宅面积约173.9万平方米。

　　今(jīn)年上半年，新世界发展录得(dé)总新世界发展近20年来首亏香港K11被传出售收入由去年(nián)同期的约227.96亿港元减少(shǎo)至约170.66亿(yì)港(gǎng)元，降幅约为25.1%。新世界发展在公告中解释称，收入下降主要是由于物业开发(fā)业(yè)务（尤其是香港的物业销售）、建筑业务的收入减少新世界发展近20年来首亏香港K11被传出售(shǎo)。其中，物业开发业务(wù)在(zài)全(quán)球市场不明朗及加息(xī)环(huán)境下面临巨大挑战。但(dàn)与去年上(shàng)半年(nián)相(xiāng)比(bǐ)，新世(shì)界发展(zhǎn)今年上(shàng)半年(nián)的毛(máo)利、营业利润及除税前利润保持相(xiāng)对稳定。不过，公司也因出售新创建(jiàn)而录得约82.6亿(yì)港元的一次性亏损，导致公司今年上半年已终(zhōng)止经营业务(wù)的整体亏损约(yuē)为73.15亿港(gǎng)元(yuán)。因此(cǐ)，新世界发展(zhǎn)在2024年上半年(nián)亏损约57.72亿港元，去年上半年则盈利约24.77亿港元(yuán)。

　　据最新披露(lù)，新世界发展预计2024财年（截至2024年6月30日）核心经营利润在65亿港(gǎng)元至68亿(yì)港元之间，预计同比下降18%至23%，报(bào)告(gào)期(qī)内核心经营利润(rùn)下降主(zhǔ)要(yào)是由于2023财年落成并移交的(de)主要项目缺少收(shōu)益确认所致。与此同时，新世界发展预计(jì)2024财年公司股(gǔ)东应占亏损在190亿(yì)港元至200亿港(gǎng)元之间。公司对(duì)此解释，除了主要项目缺少收益确认之外，投资及(jí)开发物业的(de)商誉重估或耗蚀亏损、出售事项的(de)确认(rèn)亏损以及年内利率持续(xù)高企及人民(mín)币贬值等(děng)原(yuán)因是造成股东应(yīng)占亏损的原因。

　　8月30日，新世界发展方面(miàn)披露(lù)，继今年1月至6月完成350亿港元的贷款安排及债(zhài)务偿还后(hòu)，公司于7月及8月进一步完成超(chāo)过160亿港元的贷(dài)款安(ān)排及债务偿(cháng)还，其中有一部分为2025年到期的贷款提前安排再融资。新世界发展将维持低成本(běn)的境外银行贷款，继续增加境内借款以降低整体融资成本，其中包括一笔(bǐ)12年期、利率为3.1%的10亿元贷款，以及一笔15年期、利率为3.15%的4亿元贷款，另有几笔境内贷款正在商讨中。

　　与此(cǐ)同时，新世界(jiè)发展发行了一笔(bǐ)4亿美元、票面利率为8.625%的3.5年期美元债券(quàn)，所(suǒ)得资金将用于一般企(qǐ)业用途、资本管理及再融资。

责任编辑(jí)：李桐(tóng)

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