潘石屹的含金量还在上升

来源：包邮区

2006年的夏天，太(tài)原国贸大酒店三层宴会厅，举办了一场特殊(shū)的(de)“宴请”。这个煤炭大省最高档的酒店，聚集了二百多位嘉宾，他们几乎
都是当(dāng)时中国最有钱的一(yī)群人：

煤老板。

活动盛大(dà)奢华，主办(bàn)方给煤老板准备了最重磅的礼物：

奥运前(qián)北京CBD商业地产(chǎn)最后(hòu)机会——朝外SOHO。

主(zhǔ)办方是SOHO中国董(dǒng)事长潘石屹。经历(lì)了一场家庭风(fēng)波后，他带着营销团队从(cóng)北京赶来，第一次在异地举办开盘活动。

之(zhī)所以(yǐ)在山西搞开盘，是因为在此之前，朝外(wài)SOHO旁的SOHO尚都项目开盘，8天签约了5个亿。而山西的煤老板(bǎn)，是购房的(de)主力军。

在国贸(mào)大酒店的开盘(pán)结束后，这些煤(méi)老板们——潘总的仰慕者，带(dài)着和潘总的合影，和一(yī)份购(gòu潘石屹的含金量还在上升)房协议，满意地(dì)回到自己灰尘漫(màn)天的矿山。后来，朝外(wài)SOHO的山西客户的比例高达40%。

那几年绝对是老潘(pān)的高光时刻。SOHO中国的业绩(jì)节节(jié)攀升，而除了知(zhī)名(míng)地产企(qǐ)业家的身份，他还跨界文化、时(shí)事、影(yǐng)视，在公共领域(yù)极为活跃，被称为：

中国的特朗普。

后来，潘总就(jiù)养成了定期潘石屹的含金量还在上升去山西的习惯，他对客户几乎有求必应，甚至亲自下(xià)过矿井。

2010年，SOHO中国实现销(xiāo)售额238亿，达到(dào)规模之(zhī)巅。潘总的夫(fū)人张欣喊出一个目(mù)标：

销售千亿、超(chāo)越万科。

前几天，SOHO中国发 布了半年报。这家曾(céng)号(hào)称要超越万科的公司，营收规模不(bù)到8亿，亏损(sǔn)了一个小(xiǎo)目标。公司市值只有30多亿，缩水了87%。

潘总夫妇身家从17年前最高峰时的270亿缩水到现在的185亿元，位居中国第290位。

尽管如此，潘总竟然(rán)还是很多中国(guó)地产商最羡慕的人(rén)，没有(yǒu)之一。

1

2009年6月30日，北京广(guǎng)渠路15号地迎来现(xiàn)场拍卖。

当时还名不见经传的央(yāng)企方兴地产力压SOHO中国、保利等房企，以“黑马”之姿，拿下(xià)这宗楼面价14500元每平(píng)米的地(dì)王。

方兴代表高举号码牌的(de)照片，广(guǎng)为流传。照片中(zhōng)，潘(pān)总夫妇就坐在前排，笑(xiào)得很无奈(nài)。第二天，没拿到地的网络(luò)大V潘总撰文称：

北京土地市场的泡沫，的确已经出现了。

潘总生性谨(jǐn)慎，这帮助他从海南楼市泡沫的死人堆里 爬出来(lái)。但这次，他的确(què)看错了。方兴后来在广渠门地块打造了(le)第一个(gè)金茂府，这个豪(háo)宅后来二手房价超(chāo)过：

10万元一平米。

SOHO达到规模之巅的那年，山西省 启动了煤炭资(zī)源重组(zǔ)整合。民营小煤矿开
始被关停(tíng)，煤老板开始沉寂。

没过多久，北京又出台了(le)住宅“限购令”，非(fēi)京籍客(kè)户
的购房门槛，开始越 来越高(gāo)。

但对(duì)潘(pān)总影响更大的(de)，是那一(yī)年(nián)北京出台(tái)的禁止写字楼、酒店(diàn)物业散售令(lìng)。这意味着，SOHO的散售模式，在北京走不(bù)通了(le)。

2010年初，北京CBD的中服地块启动招标。潘总突然公开质疑(yí)竞买条件
里，对投标主体的苛刻要求，认为是：

内定。

后来，中服地块经拆(chāi)分后重新出让。SOHO参与了其中三宗地块(kuài)的竞买。潘(pān)总的报价不低，并自(zì)称聘(pìn)请(qǐng)了世界级规划(huà)设(shè)计团队，但最终：

颗(kē)粒无收。

潘总的散售模式(shì)，为(wèi)SOHO日(rì)后的糟糕(gāo)物(wù)业管理埋(mái)下了种子。SOHO在买家、租户(hù)和政府心中的形象，后来日渐(jiàn)被削弱。

2011年，SOHO中国的(de)销售额降(jiàng)到109亿，营收更(gèng)是降了近七成。迟迟拿不到好地块，潘(pān)总在(zài)2012年(nián)开始提(tí)出放弃散售模式，转战自持。

这(zhè)个选择，让他错(cuò)过了房地产的最后一(yī)波红利。转型运营商后，业(yè)绩快速滑落。潘总也逐渐从舞 台中央(yāng)淡(dàn)出(chū)。

2014年开始，潘总开启卖卖卖(mài)的模式。五
年时间，先后卖掉了上海海伦广场、静(jìng)安(ān)广场、凌空、世纪广(guǎng)场、虹口(kǒu)SOHO等。

就连北京物业的(de)地下停车场，他都(dōu)打包(bāo)卖给了广州的慧泊停车场(chǎng)。

卖(mài)掉了300多亿资产后，潘(pān)总将投资都转向了海外。国内只(zhǐ)剩
下北京、上海核心地段的(de)七八个商业。潘总说，这些(xiē)最核心的资(zī)产，不会再(zài)卖了。

2

2019年10月30日，SOHO中国(guó)的股价忽然盘中暴涨。当天(tiān)传(chuán)言说，黑(hēi)石计划收(shōu)购(gòu)SOHO中国的资产。

传言发酵(jiào)了(le)一年(nián)半后，黑石发出全面
收购邀约，拟取得SOHO中国的控制(zhì)权。收购后，潘总夫妇的(de)持(chí)股比(bǐ)例降至9%，成为：

小股东。

虽然嘴上一再说不会(huì)再卖资产。但潘总的身(shēn)体一直很诚(chéng)实。在他看来，一个如同当年海南般逃顶的(de)机会，似乎再次(cì)出现了。

但(dàn)一个多月(yuè)后，市场监管(guǎn)总局根据《中国反垄断法》，对这(zhè)个(gè)收(shōu)购启动了立案审查。黑石不(bù)得不终止收购(gòu)。

在黑石收购之前，潘总还推(tuī)动过SOHO中国的私有化，试(shì)图抽身(shēn)而(ér)退。但同样因为各(gè)种(zhǒng)原因，未能达成。

这两次操作的反转，让很多人疑问重重。老潘是(shì)遇上事了？

此时(shí)的潘总的(de)确低调了(le)。他很少发微博，也不怎(zěn)么对公司的事发表评
论。他不再(zài)是那个(gè)怼(duì)天(tiān)怼地怼空气(qì)的中国特朗普了。

接(jiē)着疫(yì)情爆发。SOHO旗下的七八个(gè)商业地产项目，出租率和租金收入均不理想。疫情过(guò)去后，京、沪(hù)商业地产还是继续低迷，靠收租为生的SOHO中(zhōng)国业绩，每(měi)况愈下。

今年上半年，SOHO中国(guó)旗下物(wù)业的出租率只有76%。其中望京SOHO的(de)出租率为57%，平均租金降到了每月每(měi)平米4块钱 。

曾创下“开盘6天劲销9亿”的朝外SOHO，空置率(lǜ)更达到了46%。8月，朝(cháo)外SOHO一套特价房源的租金，降到了每月每平米(mǐ)：

1.73块。

这可能是北(běi)京写字楼市场的地板价了。

曾经热闹的银河SOHO商场，也一片冷清(qīng)。最多(duō)的店面是(shì)房产中介，和辅导班。

但SOHO官方的租售平台上，银河SOHO的租金还是不低——商铺租金报价4块(kuài)左右，写字楼报价6块左右。但后面都还有 备注标签：

免租期(qī)可(kě)议。

银河(hé)SOHO的中 介跟我说，SOHO重注面子，合同价一定要大，但(dàn)免租期最高能给到4个月，折下来商铺能降到2块多，写字楼能降到4块。

中(zhōng)介说，自己来了快6年了，看着它的租金从(cóng)10块降到8块，降到去(qù)年(nián)的4块。到了今年，连3块5的房
源都有了：

写字楼(lóu)中介，快干(gàn)不下去了。

这并非SOHO一家如此。中国四大一线城(chéng)市写字(zì)楼的空置率，今年上(shàng)半年已经攀升至(zhì)20%了(le)，租金水(shuǐ)平一降(jiàng)再降。

当年在丽泽SOHO的首批客(kè)户签约仪式上，潘总曾(céng)吐槽，自己纽约写字楼租金回报率都是(shì)5%、6%：

中国写字楼的租金回(huí)报率，我
都不(bù)好意思说。

3

2020年1月中(zhōng)旬(xún)，潘总在飞往美国的前一天(tiān)，找到优客工场创始人。

潘总也没有什么客套话，上来就说，我把3Q空(kōng)间卖
给你(nǐ)怎(zěn)么样？

3Q空间是潘总用了五六年时间孵化的(de)共享办公品牌，是他淡出地产圈后的主要心血。但优客工场老板彼时(shí)还在忙自己的
事，他找(zhǎo)了个理由婉拒，说
我也没钱(qián)呀。

万万没有想到，潘总竟(jìng)然说：

没事，我把3Q空间送(sòng)给你。

这位精明的商人，已经不算账了。

潘总在国内(nèi)的最后一(yī)次公(gōng)开露(lù)面，是2020年1月8日。

他为(wèi)老(lǎo)家甘肃天水(shuǐ)石咀村捐建的养(yǎng)正幼儿园 举行了竣工(gōng)典礼。“养正”二字取自潘石屹幼年就读的潘集(jí)寨学校前身——养(yǎng)正(zhèng)学堂。

养正学堂(táng)，是潘石屹爷爷的爷爷创办的。潘石屹的爷爷潘尔燊(shēn)，是首批养正学堂的(de)学员，后来考到了北京高等警官学校和黄埔军校第六期，曾参加(jiā)中(zhōng)条山战役，在山西省率领三个团掩(yǎn)护 全 军撤退，与日寇战
至只剩七人。

潘石屹 是六十年(nián)代出生的，没见过五十年代就因病去世的爷爷。在潘集寨学校，上小学三年级时，他向好朋友炫耀，说自己(jǐ)的爷爷是国民党军(jūn)官，去(qù)过大山外面很多城市。

这位好朋友把这话(huà)告诉了老(lǎo)师，老师开了全班批斗会。一连开好几天，女同学往潘石屹(yì)脸上吐口水，男同
学擦鼻涕。

小(xiǎo)潘就在小(xiǎo)河边上把脸洗干净回(huí)家。后来，潘总将这个故事写进了自传。开篇第一句说(shuō)：

人的价(jià)值观是从小就建立的。

在这本《我的价值
观》一书里，潘总还在书中说，经商最长久的(de)东西就是诚实：

不(bù)做一分钱假账，不偷税漏税一分
钱，这是我们最基本的原则。

虽然在2021年末，因(yīn)少缴土地增值税和企业所得(dé)税(shuì)1.98亿元，SOHO尚都项目公司被追缴税款、加收滞纳金并处2.5倍罚款共计7.09亿元。

2023年，SOHO中国在发布财报时说，公司尚有19.86亿(yì)元的土地(dì)增值税和相关滞纳金未偿(cháng)付。

过去两年，潘总辞去SOHO中国董事会主席、提名委员会主席以(yǐ)及(jí)ESG委员会主席职务，并卸任多(duō)家公司要职。张欣也辞去了CEO。

他俩(liǎ)一直在纽(niǔ)约生(shēng)活，这几(j潘石屹的含金量还在上升ǐ)年都(dōu)没有(yǒu)回国(guó)。在张欣最近更新的(de)动态里，潘总除了偶(ǒu)尔参加参加活动，然后(hòu)：

不是忙着在(zài)这片海边度假，就是去另一片海边度假(jiǎ)。

SOHO中国(guó)显然还(hái)有(yǒu)一些(xiē)麻烦。潘总口口声
声不会卖的(de)核心(xīn)资产，价格已经不重要了，没有买家才是最大的困难。随着资(zī)本市场和 楼市的下行(xíng)，只能眼睁睁(zhēng)地(dì)看着财富(fù)如巧克力般(bān)融化(huà)。

但这些也(yě)不重要了。对比看看，恒(héng)大许(xǔ)老板进了格子(zi)间，王健林卖(mài)掉了万达 总部(bù)，杨国(guó)强如(rú)今因为债务问题，深陷抑郁症。

就连SOHO当年要超越的万科(kē)，今年上半年，也亏损了近百亿：

这些年，但凡有(yǒu)点上进心的，都(dōu)负债累累。

珍爱包叔，顺手“在看”

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