中信建投：当前房地产行业尚处调整之中穿越周期能力尤为重要

　　中信建投证券研(yán)究文|竺劲（金麒麟分(fēn)析师） 李凯(kǎi)

　　2024年(nián)上半(bàn)年，房企业绩持续下滑，利润率继续下滑，从盈利能(néng)力看央企表现最佳，边际表现地(dì)方(fāng)国企(qǐ)最优。房企有息负债规模整体稳定，民企持续降杠杆，同时其现金短债比指标(biāo)当前(qián)依然较差，偿债能力(lì)有待提(tí)升。经营方面，房企销(xiāo)售承压(yā)，上半年百强房企销售(shòu)同比下降41.8%，规模房企全部录得负增长。拿地方面，房(fáng)企以(yǐ)收定支减少拿地开支(zhī)，且持续向高能级城市聚集。房企经营(yíng)服务业务收入呈上升趋势，收入结构(gòu)持(chí)续优化。当前行业尚处调整之中，穿越周期能(néng)力尤为重(zhòng)要，强者恒强趋势也更为明显，看好(hǎo)行业(yè)中尚存之强者。

　　业绩持续(xù)下滑，盈利能力央企最(zuì)强，边际表现地方国企最优。2024年中期(qī)房企营收20438亿元，同比下降16.4%，归母净利润(rùn)-1079亿元，亏损较上年(nián)扩(kuò)大660亿(yì)元，板块业绩持续下滑。2024年中期房地产板块毛利率13.0%，较上(shàng)年同期下降2.1个百分点；实现归母净利率-5.3%，较(jiào)上年下降3.6个百分点，利润率继续下(xià)滑。央企表现相对较(jiào)优(yōu)，2023年(nián)营(yíng)收同比增长1.0%，归母净(jìng)利(lì)润同(tóng)比下滑(huá)34.2%，毛利(lì)率17.6%，地方(fāng)国企毛(máo)利率边际有所提高。

　　有息(xī)负债(zhài)规模保持平稳，资产减值(zhí)规模增加。2024年上半年房企有息负债规模整体保(bǎo)持平稳，但(dàn)民企持续降杠(gāng)杆，且偿债能力(lì)仍在恶化，截(jié)至6月末民企现金短债比为0.2，较2023年末下降 0.1个百分点。受(shòu)房价持续下跌影响，2024年中期A股房企资产减(jiǎn)值规模126亿元，上年同期为(wèi)47亿元，资产减值(zhí)规模增加。

　　销售(shòu)规模下降，经营服务业务占比提升。2024年上半年百强房企(qǐ)销售规模同(tóng)比下(xià)降41.8%，规(guī)模房企全部录得负增长。拿地方面，房企以收定支，上半年拿地TOP100房企全口(kǒu)径拿(ná)地金额同(tóng)比下降39.5%，且持续向(xiàng)高能(néng)级城市聚集。房(fáng)企经营服务业务收入呈上升趋(qū中信建投：当前房地产行业尚处调整之中穿越周期能力尤为重要)势，收入(rù)结构(gòu)持续(xù)优化。

　　投资(zī)建议：2024年以来，房地(dì)产支(zhī)持政策的持续出台支(zhī)撑了高能级城市房地产销售的较好表(biǎo)现，房(fáng)地产开发企业聚焦(jiāo)核心（fly to quality）现象愈加明显。房地(dì)产行业整体中报业(yè)绩低于预期，市场尚处于调整(zhěng)之中(zhōng)，穿越周期之力变得更为重要，行业强者恒强(qiáng)的趋势(shì)也(yě)更为明显。

　　行业风(fēng)险在于销(xiāo)售(shòu)、结转及房企信用修复不及预(yù)期：1、销售不及预(yù)期：地产市场(chǎng)销售目前仍处筑(zhù)底阶段，未来有继续下行或恢复不及预期的风险；2、结转不及预期：销售疲弱(ruò)导致房企销售回款(kuǎn)较差，资金来源较(jiào)紧张，项目的(de)施工进度可能受到影响，或导致结转不及预期；3、房企信用修(xiū)复不及预期(qī)：部分高(gāo)杠杆的房企(qǐ)出险可能性仍存(cún)，导致(zhì)行业整体信(xìn)用修复(fù)进度(dù)缓(huǎn)慢，影响房企(qǐ)公开市场债务的融资规模与(yǔ)融资成本，进(jìn)而导致行业竣工(gōng)及现金流压力加剧。

　　竺劲：地产、周期及中小盘研究组(zǔ)组长，房地产和建筑行业首席分析师，北京大学(xué)国家(jiā)发(fā)展研(yán)究院金融(róng)学硕士，专注于房地产、物业管理(lǐ)等行业研究，13年(nián)证券从业经验(yàn)。连续三年（2018-2020）荣获最佳行业金牛分析师奖（房地产(chǎn)行业），获得2020年新财富最佳(jiā)分析师（房地产(chǎn)行业）入围奖，2020年机构投资者·财新资本市场分析(xī)师成就奖（房地产行业）大陆区入围奖，2020年卖方分析师(shī)水晶球奖（房地产行业）第5名。

　　李(lǐ)凯：中信建投证券房地产行业研究员，伯明翰大学财(cái)务管理硕士，研究传统开(kāi)发商、商业管理(lǐ)、物业(yè)管理。

　　证券研(yán)究报告名(míng)称：《资产减值高于预期，强者恒强局面未变(biàn) ——房地产开发行业2024年中报综述(shù)》

　　对外发布(bù)时间：2024年(nián)9月6日

　　报(bào)告发(fā)布(bù)机构(gòu)：中信建投证券股份有限公司

　　本(běn)报告分析师(shī)：

　　竺(zhú)劲 SAC 编号：S1440519120002

　　SFC 编号：BPU491

　　李凯 SAC 编号：S1440524040002

责任编辑：凌辰

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