“有下调
的可能性！”存量房贷调整再引热议 专家称“对银行息差影响整体可控”

　　来源：华夏时报

　　记者：冯樱(yīng)子

　　今年以来，新发个人住房贷款利(lì)率持续走低，新旧房贷之(zhī)间的(de)利差扩(kuò)大，市场上关于存量房贷利率下(xià)调的呼声再起。

　　目前，市场被(bèi)热议的存量房贷利率(lǜ)下调(diào)路径主要有(yǒu)两方(fāng)面，“重(zhòng)定价”与“转按揭”。其(qí)中“重定价”即存量按揭借款人与原(yuán)贷款(kuǎn)银(yín)行内部置换或重新协商房贷利率；“转按揭”，即借款人将现(xiàn)有按揭 贷(dài)款转入其(qí)他银行，并按照最(zuì)新(xīn)贷款要素重新(xīn)签订按揭合同。

　　对此，多(duō)名受访者对《华夏时报》记者表示，当前存(cún)量(liàng)房贷(dài)利率存在下调的可能性。

　　瑞银大中华金融(róng)行业研究(jiū)主管颜湄之(zhī)认为，“重新(xīn)做转按揭或者降低存量按(àn)揭，是有可能发生的(de)。估算(suàn)存量房贷利率约4.1%，但一(yī)线(xiàn)城市最近新发放的(de)房贷利率不到3%，之间存在较大利差，同时政府(fǔ)也希望能鼓励消费(fèi)。”

　　存量房贷调整再(zài)引热议

　　“听说存量房贷利(lì)率要 下调，原本计划(huà)提前还款，现在有些犹豫(yù)了。”9月6日，一(yī)名深圳购房者(zhě)对(duì)《华夏时报》记者表示(shì)，由(yóu)于担心自己还完贷(dài)款后，利率真的下调，所以(yǐ)决定观(guān)望一段时间。

　　截至目前(qián)，尽管LPR已多次下调，部(bù)分存量房贷利(lì)率仍然(rán)处于高(gāo)位，尤其是在(zài)2018至(zhì)2022年时间段的购房者(zhě)，首套房贷利率下限水平多为LPR+30BP，二套房政策利率下限为LPR+60BP。

　　上述购房(fáng)者介绍(shào)，他正是在2018年买房，当时贷款利率5.39%，2023年存量房贷利率下调过(guò)一次，加上(shàng)LPR的调整，目前贷款利率降至4.25%，为LPR+30BP。

　　这与新发个人住(zhù)房贷款之间的利差(chà)仍在持(chí)续扩(kuò)大(dà)。目前而言(yán)，深圳地区首套住(zhù)房商业性(xìng)个人(rén)住房贷款利率下(xià)限由原来的LPR-10BP调整(zhěng)为LPR-45BP。7月22日LPR报价(jià)出炉后，该地首套房贷利率再创新(xīn)低，已降至 3.4%。

　　具体来说，住宅首(shǒu)套房贷利率为(wèi)LPR3.85%-45BP，即3.4%；住宅二套房贷利率为LPR3.85%-5BP，即3.8%，公寓商贷(dài)为
LPR3.85%+60BP，即4.45%。

　　由于2024年(nián)2月(yuè)、7月LPR下调后，存量房贷利(lì)率(lǜ)将于第二年重新定价，因此按照上述深(shēn)圳购房者(zhě)目前贷款利率4.25%计算，他的存量住房贷款利率与新发放之间利差约85个基点(diǎn)。

　　而全国范围来看，新发放个人住房贷款利率也在持续走低。人民(mín)银行最(zuì)新数(shù)据显示(shì)，2024年7月新(xīn)发放个人住房贷款(kuǎn)利率为3.4%，比上月低9个基(jī)点，比上年同期低68个(gè)基点，处于(yú)历史低(dī)位。

　　因此，业内多名(míng)专家认为，当前存量房贷利率存(cún)在下调的可能性。颜湄之提出(chū)，考虑(lǜ)到(dào)居民对存量(liàng)房贷利率与(yǔ)新发放房贷利率之间(jiān)利差的抱怨，以及政府(fǔ)促进消费的态度，存量房贷利率有(yǒu)下调的可能性。

　　与此(cǐ)同时，天风(fēng)证券研(yán)报中指出，结(jié)合今年最新的房贷政策和利率变化，再度调降存量房贷利率(lǜ)可能性确实(shí)存在。一是按照央行公(gōng)布的前(qián)期存量房贷利率4.27%，压(yā)缩至(zhì)今年二季度新(xīn)增(zēng)住(zhù)房贷款(kuǎn)加权平均利率3.45%，则可(kě)以压缩(suō)82BP，对应每年减少(shǎo)借款人利息支(zhī)出约3100亿元。

　　另一种测算方法是基于交行2024年中报，2024年上半年存量中长期个人贷(dài)款(kuǎn)年化平(píng)均收益率约为4.0%，降至新增房贷加权平均利率3.45%，约压缩55BP，对应(yīng)每年减少借款人(rén)利息支出 约2100亿(yì)元。

　　对于存量房
贷(dài)利率可能如何降？经济学(xué)家任(rèn)泽平则提出，2023年是通过直接方式，即变更合同条款，2024年本轮是否可跨行“转按揭”等仍(réng)待具体方案出台。本轮(lún)下(xià)调存量房贷利率幅度预计(jì)60—80BP，节省(shěng)百(bǎi)姓利息支出2280亿元—3040亿元。

　　但是他(tā)也提到，全面调降 首套、二套存量房贷利率可能性较低(dī)，预计阶梯式、差异化调降，可(kě)能试(shì)点(diǎn)推行二手房存量房贷利(lì)率下调(diào)。

　　居民房贷早偿率提升

　　新(xīn)旧贷款的利差，也推(tuī)升(shēng)了居(jū)民房贷早偿率。

　　随着(zhe)各(gè)银行2024年 上半年“成(chéng)绩(jì)单(dān)”公布(bù)，与民众密切相关的“个人住房贷款”情况也浮出水面。截至2024年6月，工商银行、建设(shè)银行、农业银行(xíng)、中国银行、交通银行个人住房贷款合计减少约(yuē)3254.71亿元，其中工商银行个人住房贷款减少约1230亿元；农业 银行减少1006亿元；建设(shè)银行减少764亿元；中国银行减少471亿元；交通银行减少16亿元
。

　　在股份行中，中信银行、平安银行、浙商银行(xíng)和华夏银行的个人住(zhù)房贷款余额增加，招商银行、兴业(yè)银行、光(guāng)大银(yín)行、浦发银行(xíng)、民生银行和渤海银行的个人(rén)住(zhù)房
贷款余(yú)额(é)较2023年末出现下降。

　　目前分析观点普(pǔ)遍认为(wèi)，个人住房贷款余额下降的原因来自(zì)两方
面(miàn)，一是商(shāng)品(pǐn)房销售下滑，信贷需求随之减(jiǎn)弱；二(èr)是客户提前还贷，造成余(yú)额进一步(bù)缩(suō)减(jiǎn)。

　　招联首席研(yán)究员(yuán)董希淼(miǎo)对《华夏时报》记者表示，在增量方面，房(fáng)地产市场下行压力下，居民住房消费(fèi)需(xū)求增长(zhǎng)缓(huǎn)慢，房地(dì)产销售下滑，新申请住房贷款量(liàng)减少(shǎo)；而在存量方面(miàn)，部分(fēn)居民出于资产配置的(de)需要选择提前还贷，因(yīn)此导致银行个(gè)人住房贷(dài)款(kuǎn)余(yú)额出现增长。

　　国(guó)泰君安宏观研究团队7月发(fā)布的研究报告指出，6月居民早偿率(lǜ)回到23.4%，较4月37%的(de)历(lì)史高(gāo)位下降了13.6个百(bǎi)分点(diǎn)。这(zhè)意味着居民(mín)提(tí)前还款(kuǎn)强度已有所放缓(huǎn)，呈(chéng)现季节性回落态势。不过，对比历史同(tóng)期，当前居(jū)民早偿率仍处(chù)于较高水平。

　　光大(dà)证券金融业首席分析师王一峰指出，居民按揭早(zǎo)偿行为受到宏观经济环境、居民(mín)资产负债表稳健性、按揭贷款定价等诸多因素影响，早偿率与(yǔ)房屋销售、理财收益率，替代性负债资源(yuán)的可(kě)得性(xìng)、价格，居民实际收入情况与收入预(yù)期等因素均存在相关关系(xì)。

　　此外，盘(pán)古智库高级研究员江(jiāng)瀚对《华夏(xià)时报》记(jì)者表(biǎo)示，对(duì)于(yú)银行而言，个(gè)人(rén)房(fáng)贷是能够为(wèi)银行提供稳(wěn)定现金流收(shōu)入的优质资产，风险小，利(lì)润大。在房地产下行周期，只要房贷利率高于理财
利率(lǜ)居民提前还贷的动机，就(jiù)一直会存在。

　　银行净息差成约束(shù)因素(sù)

　　近(jìn)期
，在降低存量房贷利率的讨论中，还有专家提出，是否降低存量房贷还需要(yào)系统评估及(jí)更细致的规划，如果再压缩银行的息差容易引起系(xì)统(tǒng)性风险。

　　8月(yuè)9日，国家金融监督(dū)管理总(zǒng)局发布2024年二季度银行业保险业主要监管指标数据情况，其中，二季度银行业净息(xī)差1.54%，与一季度持平。此前，一季度中国银行业净息差相(xiāng)比(bǐ)2023年末的1.69%缩窄15个基点。

　　虽然已有止跌(diē)迹(jì)象，但(dàn)银(yín)行净息差已是自2023年一季度以来，连续六个季度低于1.8%的警
戒线。

　　单纯就(jiù)息差方(fāng)面(miàn)来看，香港中文大学(xué)（深
圳(zhèn)）经管学(xué)院教授王健曾发文提出，低净息差削弱了银行的盈利能力，限制了其在创新和发展新业 务(wù)方面的投入(rù)能力，进而可能导(dǎo)致金融服(fú)务的(de)减少和经济活力的(de)下降。此外，低净息差还可能引发银行在追求(qiú)收益的过程中承担更(gèng)高的风险，从而加剧金融系统的(de)脆弱性。

　　今年3月(yuè)，有股份
制银行(xíng)管理层表示，银行作为一个经营单体，如果息差下降(jiàng)过快或者跌破某个(gè)临界点之后，会导致其(qí)内(nèi)生资本补充能力的下降，进而影响到长期支持实体经济的能力。

　　9月2日，有股份制银行管理层在该行2024年(nián)中期业绩交流 会上表示，该行暂(zàn)未在转按揭业务上接到宏观管理部门(mén)、人民银(yín)行、国家金融监督管理总局的意见，上述机构也(yě)尚未向(xiàng)商业银行征(zhēng)集意见，因此该政策还(hái)未得到确认。

　　同时，上述 管(guǎn)理(lǐ)层也直言，如果这一政策推出(chū)，将会对银行业的按揭利率(lǜ)带来(lái)一定负面影(yǐng)响，对此宏观管理部门应(yīng)做好(hǎo)充分的论证和(hé)研究(jiū)。

　　“银行作为金融机构，也要考虑自己的经“有下调的可能性！”存量房贷调整再引热议 专家称“对银行息差影响整体可控”营情况。”9月6日，一名银行内部工作人员对《华(huá)夏时(shí)报》记者透露(lù)，目前情况下，银 行需要的是增量房贷，监(jiān)管也更(gèng)希望通过政(zhèng)策刺激刚需住房需求。因此，在息差下行压力中，资金更向新发(fā)放贷款倾斜。

　　一名业内分(fēn)析人士对《华夏时报》记者表示，如果下调存量房贷利率，短期对部分银行的净(jìng)息差(chà)造成一定压力，但整
体可(kě)控，同时，银行需要(yào)进一(yī)步优化资产负债结构，根据市场情况充分利用存款利(lì)率市场化调节机制，加(jiā)大实体(tǐ)经济薄弱环节与重点新兴领域支持，推动轻资本业(yè)务发展等(děng)。

责任编辑：秦艺

　　来源：华(huá)夏时报

　　记者：冯樱 子

　　今年以来，新发个人住房贷(dài)款利(lì)率持续走低，新旧房贷之间的利差扩大，市场上关于存量房贷利率下调的呼(hū)声再(zài)起(qǐ)。

　　目前，市场(chǎng)被热议的存(cún)量房贷利率下调路径主要有两方面，“重定(dìng)价”与“转按揭”。其中“重定价”即存(cún)量(liàng)按揭借款人与(yǔ)原贷款银行内部置换或重新协商房(fáng)贷利率；“转按揭”，即借款人(rén)将现有按揭贷款转入其他(tā)银(yín)行，并(bìng)按照最新贷款要素重新(xīn)签(qiān)订按揭合(hé)同(tóng)。

　　对此，多名受访
者对《华夏时(shí)报》记者表示，当前存量房贷利(lì)率存(cún)在下调的可能性(xìng)。

　　瑞银大中(zhōng)华金融行业研究主管颜湄之认为，“重新做转按揭或者降低存量按揭(jiē)，是有(yǒu)可能(néng)发生(shēng)的。估算存(cún)量房贷利率约4.1%，但一线城市(shì)最近新(xīn)发放的房贷(dài)利
率不(bù)到3%，之间存在较大利差，同时政府也希(xī)望(wàng)能鼓励消费。”

　　存量房贷调整再引热议

　　“听说存量房贷利率要下调，原本计划提前还款，现在有些犹豫了。”9月6日，一名深圳购房者(zhě)对《华夏 时报》记者表示(shì)，由(yóu)于(yú)担心自己还完贷款后，利率真的(de)下调，所以决定观望一段时间(jiān)。

　　截至目前(qián)，尽管LPR已多次下调，部(bù)分存量房贷利率仍然处于高位，尤(yóu)其是在2018至2022年时间段的购房者，首套房贷 利率下限水(shuǐ)平多为(wèi)LPR+30BP，二(èr)套房政策利率下限为LPR+60BP。

　　上(shàng)述购房者介(jiè)绍(shào)，他正是在(zài)2018年买房，当(dāng)时贷(dài)款利率5.39%，2023年存(cún)量(liàng)房贷利率下调(diào)过一次，加上LPR的调整，目前贷款利(lì)率降至(zhì)4.25%，为LPR+30BP。

　　这与新发(fā)个人住
房(fáng)贷款之间的利差仍在持续扩(kuò)大。目前 而言，深圳(zhèn)地区(qū)首套住(zhù)房商业性个人住房贷款利率下限由原来的LPR-10BP调(diào)整为LPR-45BP。7月22日LPR报价(jià)出炉后，该地首套房贷利率再创新低，已降至(zhì)3.4%。

　　具(jù)体来说，住宅首套房贷(dài)利率为(wèi)LPR3.85%-45BP，即3.4%；住宅(zhái)二套房贷利率为LPR3.85%-5BP，即3.8%，公寓商贷为LPR3.85%+60BP，即4.45%。

　　由于2024年2月、7月(yuè)LPR下调(diào)后(hòu)，存量房贷利率将于第二年重新(xīn)定价(jià)，因此按照(zhào)上述深圳购(gòu)房者目前贷款(kuǎn)利率4.25%计算，他的存量住房贷款利率与新(xīn)发放之间利差约(yuē)85个基点。

　　而全国范围来看，新发放个人住房贷款利率也在持(chí)续走低(dī)。人民银行(xíng)最新数据显示，2024年7月新发(fā)放个人住房贷(dài)款利率(lǜ)为3.4%，比上月低(dī)9个基点，比上年同期低68个基点，处于历
史低位。

　　因此，业(yè)内多名专家认为，当前存量房贷利率存在下(xià)调的可能性。颜湄(méi)之提出，考虑到(dào)居民
对存量房贷“有下调的可能性！”存量房贷调整再引热议 专家称“对银行息差影响整体可控”利率与新发放房贷
利率之间
利差(chà)的抱怨，以及政府促进消(xiāo)费的(de)态度，存(cún)量(liàng)房贷利率(lǜ)有下调的可能性。

　　与此同时，天风(fēng)证券研报中指出，结合今 年最新的房贷(dài)政策和利率变化，再度调降存(cún)量房贷(dài)利率可能性确(què)实存在。一是按(àn)照央行(xíng)公布(bù)的前期存量房贷
利率4.27%，压缩至今年二季度(dù)新 增住(zhù)房贷款加(jiā)权平均利率3.45%，则可以压缩(suō)82BP，对应每年减少(shǎo)借(jiè)款人利息支出约3100亿(yì)元(yuán)。

　　另一种测算(suàn)方法(fǎ)是基于交行2024年中报，2024年上半年(nián)存量中长期个人贷款年化平均收益率约为4.0%，降至新增房贷(dài)加权平均(jūn)利(lì)率3.45%，约压缩55BP，对应每年减少借款人利息支出约2100亿(yì)元。

　　对于存量房贷利率可能如(rú)何降(jiàng)？经济学家任泽(zé)平则提(tí)出，2023年是通过(guò)直接方式(shì)，即变更合同
条款，2024年本轮是(shì)否可跨行“转按揭”等仍 待具体方(fāng)案出台。本(běn)轮下调存量房贷
利率幅度预计60—80BP，节省百姓利息支出(chū)2280亿元—3040亿元。

　　但是他也提到，全(quán)面(miàn)调降(jiàng)首套、二套存量房贷(dài)利(lì)率可能性较(jiào)低，预计(jì)阶梯式、差(chà)异化调降，可能试点推行二手(shǒu)房存量房贷利率(lǜ)下调。

　　居民房贷早偿率提升

　　新旧贷款的利差，也推升了(le)居民房贷早偿率。

　　随着各银行2024年上半年“成绩单”公布，与民众密切相关(guān)的“个人住(zhù)房(fáng)贷(dài)款”情况也浮出水面。截(jié)至(zhì)2024年6月，工商银行、建(jiàn)设银行、农业银行、中国(guó)银行“有下调的可能性！”存量房贷调整再引热议 专家称“对银行息差影响整体可控”trong>、交通银行个人住房贷款(kuǎn)合计减少约3254.71亿元(yuán)，其中工商银行(xíng)个人住房贷款减少约1230亿元；农业银行减少(shǎo)1006亿元(yuán)；建设银行减少764亿(yì)元；中国银行(xíng)减少471亿元；交通银
行减(jiǎn)少16亿元(yuán)。

　　在股(gǔ)份行(xíng)中，中信银行、平安银行、浙
商银行(xíng)和华夏银(yín)行的个人(rén)住房(fáng)贷款余额增加，招商银行、兴业银行、光大银行(xíng)、浦发银(yín)行、民生银行和渤海银行的(de)个人(rén)住房贷款余额较2023年末出现下降。

　　目前 分析观点普(pǔ)遍认为，个人(rén)住房贷款余额下(xià)降(jiàng)的原(yuán)因来自两方面，一是(shì)商品房(fáng)销售(shòu)下滑，信贷(dài)需求随之减弱；二是客户提前(qián)还贷，造成余额进一步缩减(jiǎn)。

　　招联(lián)首席研究员董希淼对《华夏时报》记者表示，在增(zēng)量方(fāng)面，房地产市场下行(xíng)压力下，居民住房消费需求增长缓慢，房地产销售下滑，新申请住房贷款量减少；而在存量(liàng)方面(miàn)，部分居民出于资产配置的(de)需要选择提(tí)前还贷，因此导致银行个人住房贷款余额出(chū)现增长。

　　国泰君安宏观研究团队7月(yuè)发布的研究
报告指出，6月居民(mín)早偿率回到23.4%，较4月37%的 历(lì)史 高位下降了13.6个百分点。这意味着居民提前(qián)还款(kuǎn)强度已有所放缓，呈(chéng)现季节性回(huí)落态势。不过，对比历史同(tóng)期，当前居民早偿率仍处于(yú)较高水(shuǐ)平(píng)。

　　光大(dà)证券金融业首(shǒu)席分析师王一(yī)峰指出，居(jū)民按揭早偿行为受到宏观经济环境、居民资产负债表稳健性、按揭贷款(kuǎn)定价(jià)等诸多因素影响(xiǎng)，早偿率与(yǔ)房屋销(xiāo)售、理财收益(yì)率，替代(dài)性负债资源的可得(dé)性、价格(gé)，居民(mín)实(shí)际收入情况(kuàng)与收入预期等(děng)因(yīn)素均存在(zài)相关关系 。

　　此外，盘(pán)古智库高级研究员江(jiāng)瀚对
《华夏时报》记者表示，对于银行而言(yán)，个人房贷是能够 为银行提供稳定现金流收入的优质资产，风险小，利润大。在房地产下行周期(qī)，只要房(fáng)贷利(lì)率高于理财利率居民提前还贷的动机，就一直会存在(zài)。

　　银行(xíng)净息差成约束因素

　　近期，在降(jiàng)低存量房贷利率的讨论中，还有专家(jiā)提出，是否降低存量房贷还需要系统评估及更细致的规划，如果再压缩银行的息差容易引起(qǐ)系统性(xìng)风险。

　　8月9日，国家金融监督(dū)管理总局(jú)发布2024年二(èr)季度银行业(yè)保险(xiǎn)业主要监管指标数据情况，其中(zhōng)，二季度银行业净(jìng)息差1.54%，与一季度(dù)持平。此前，一季度中国(guó)银行业净息差相比2023年末的1.69%缩窄15个(gè)基点。

　　虽然已有止跌迹(jì)象，但银行净息差已(yǐ)是(shì)自2023年一季度(dù)以来(lái)，连(lián)续六个季度低于 1.8%的警戒线(xiàn)。

　　单纯就息差方面来看，香港中文大学（深圳）经管学院教授王健曾发文提
出，低净(jìng)息(xī)差削(xuē)弱(ruò)了银行的(de)盈利能力(lì)，限制了其在创(chuàng)新和发展(zhǎn)新业务方面的投(tóu)入能力，进(jìn)而可能导致金融服务的减少和经济活力(lì)的下降。此外，低净息差还可能引发银行在追求(qiú)收益的过程中承担更高的风险，从而(ér)加剧金融系统的脆弱性。

　　今年3月，有股(gǔ)份(fèn)制银(yín)行管理层表示(shì)，银行作为一(yī)个经营单体(tǐ)，如(rú)果息差下降过快或者跌破某个临界(jiè)点之后(hòu)，会导(dǎo)致其内生资本补充能力的下降，进 而影响到长期支持实体经济(jì)的能力。

　　9月2日，有股份制银行管理层在该行(xíng)2024年中期(qī)业绩交流会上表示，该行暂未在转按(àn)揭业务(wù)上接到(dào)宏观管理部门、人民银行(xíng)、国(guó)家金融监督管理总局的意见，上(shàng)述机构也尚未向商业 银(yín)行征集意见，因此该政策还未得到确认。

　　同时，上述管理层也(yě)直言，如果这一政策推出，将会对银行(xíng)业的按揭利率带来一定负面(miàn)影响，对此宏观管理部(bù)门应(yīng)做(zuò)好充(chōng)分的论证和研(yán)究。

　　“银行作为金融机构，也要考虑自己的经营(yíng)情况。”9月6日，一(yī)名银行(xíng)内部(bù)工作人员对《华夏时报》记者透露，目前情况下，银行(xíng)需要的(de)是增量房贷(dài)，监管也更希望通过政(zhèng)策刺激刚需住房需求。因(yīn)此(cǐ)，在息差下行压力中，资金更向新发放贷款倾斜。

　　一名业内分析人(rén)士对《华(huá)夏时报》记者表示，如果下调存量房贷利率，短期对部分银行的净息差造成一定 压力，但整体可 控，同时，银行需要进一步(bù)优化资产负债结构，根据(jù)市(shì)场情况充分
利用存款利率市(shì)场化调节机制，加(jiā)大实(shí)体经济(jì)薄弱环节与重点新兴领域支持，推(tuī)动轻(qīng)资本业务发展等。