听风辩势∣正本清源“房屋养老金” 助力城市健康发展！

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正(zhèng)本清源“房屋养老(lǎo)金”

助力城市(shì)健康发展

缘起

2024年8月20日，上海市第十六(liù)届人大常(cháng)委会第十五次扩大会议上，龚正市长具体介绍了深入推进改革(gé)开放、培育发展新质(zhì)生产力、深入(rù)推进长三角一(yī)体化发展、深化人(rén)民城市建(jiàn)设等方面工作。其中，提到房(fáng)屋养老金制(zhì)度(dù)，主要(yào)服务于房屋(wū)体检(jiǎn)、房屋保险以及房屋“小修(xiū)小补”的支付。上海考虑分两(liǎng)步推进：第一步(bù)，今(jīn)年先行在浦东等区开展试点；第二步，在试点(diǎn)基础上，明年全(quán)市推(tuī)开。

背景(jǐng)&逻辑

中国(guó)城市化阶(jiē)段(duàn)呼唤“住房养老金”制度

自1978年改革开放以(yǐ)来，中国(guó)城镇化(huà)进程历(lì)经(jīng)40多年快速发(fā)展，取得了(le)举世(shì)瞩目的成就(jiù)。2023年，我国常住人口(kǒu)城镇化率达到了66.16%，提前实现了(le)“十四五”规划目标。对照城(chéng)镇化国(guó)际指标看，我国(guó)城镇化已进(jìn)入“下半场”，从无到有，从有到优，在(zài)提(tí)升城镇化质(zhì)量水平上，依然有(yǒu)很大的发展空间。近年来(lái)，学界等社会群体(听风辩势∣正本清源“房屋养老金” 助力城市健康发展！tǐ)关于建立“房屋(wū)养老金(jīn)”（或称“住(zhù)房(fáng)养老金”）制度的呼声越来越高，以提升居民的居住品质和住房可持续发展。“住房养老金”的(de)本质是一种长(zhǎng)期住房储蓄投(tóu)资机制，旨在为房屋的维修、更新改造以及未来的重建提供资金保(bǎo)障。我(wǒ)国存(cún)量房检测和工程保险市场规模超千(qiān)亿，房屋养老金制度的建立和完善有(yǒu)望加速已售房屋检测和工程质量潜在缺陷保险（IDI）等业务需求放量(liàng)。

“中国(guó)方案”可借鉴“他山之石”

“住房养老金”的概(gài)念源于(yú)国外，美(měi)国、新加坡、日本等国(guó)家都建立了比较完善的住房养老金制度，对探(tàn)索适合中国国(guó)情的住房养老金制度具有参考价值。1977年美国颁布《统一区分所有物业权法》，其物业管理通常由(yóu)专业物(wù)管(guǎn)公司或业主协会负责。房(fáng)屋维护资金由业主(zhǔ)缴纳，通常包括物业保养费和维修准备金，后者类似中(zhōng)国已(yǐ)实行的(de)住宅维修(xiū)基金。美国业(yè)主协会每年编制预算方案时，会考虑业主承受力和周边物业情况。美国业主协会通常会购买物业保险，为物业提供全面保(bǎo)障，结合信托基金等措施从而使物业保值(zhí)增值，维护全体业主利(lì)益。新加坡“备用金(jīn)”制度来源于1968年制定的《地契分层法令》，住宅(zhái)小区管理费中包含(hán)维修资金，此(cǐ)外，新加坡政府也会将部分(fēn)城市建设费投入住宅小区的维护和(hé)管(guǎn)理(lǐ)。日本为住(zhù)宅维修专门设立(lì)了修缮积立金制度(dù)，分(fēn)长期维护(hù)、紧(jǐn)急维修两类，一般由(yóu)业主委员会决定，并选定有能力(lì)的管(guǎn)理公(gōng)司进行监管。各国“住房养老(lǎo)金”制度下更新后的老旧社区房地(dì)产价值与税收提升，形成良性(xìng)循环，最终通过这一制度使得(dé)城市住宅保值(zhí)增值(zhí)，得以健康持续发展。

中国在已有“个人账户”基础上将聚焦“公共账户”建(jiàn)立

24年8月23日(rì)住建副部长董建国在“推动高质(zhì)量发展”系列(liè)发布会上(shàng)表示，研究建(jiàn)立房(fáng)屋体检、房屋养老金、房屋(wū)保(bǎo)险三项制度，构建(jiàn)全生命周期(qī)的房屋安全(quán)管理长效机制，上海等22个城市目前正在开(kāi)展试点。以上海为例，今年将于浦东新区先行试点，明年全市铺开。我国房屋养(yǎng)老金分为(wèi)公(gōng)共账户和(hé)个人账户(hù)。现行房屋养老金（个人账户）主要指住宅专项维修(xiū)资金，系(xì)居民购房办(bàn)理(lǐ)房屋产权证时必须缴纳(nà)的费用，目前全国结(jié)余超1万(wàn)亿元。此(cǐ)次建立的房屋养老金(jīn)制度主要使用(yòng)公共资金建立公共账户，按(àn)照“不增加个人负担、不减损个人权益”的原则，由地(dì)方政府(fǔ)探(tàn)索资金筹(chóu)集渠道，潜在资金来源(yuán)包括地方财政补贴、土地(dì)出让金(jīn)按比(bǐ)例拨付、住(zhù)房公积金增值收益分配等，旨在弥(mí)补个人账户资金(jīn)规模有限、提取流程繁(fán)琐(suǒ)的制度短板(bǎn)，有望为(wèi)存量房安全体检、安全管理、维修更新补(bǔ)助提供稳定资金池。

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催化引擎

中国经济或行业复苏超预(yù)期

房屋养老金制(zhì)度试点落地超预期

“公(gōng)共账户”进程超(chāo)预期等

风(fēng)险提示

宏观经济复苏不及预期；
市场需求不(bù)及(jí)预期(qī)；
制(zhì)度(dù)建(jiàn)设不及预期；
政策试(shì)点落地不及(jí)预期等。

本文内容编辑：江浩登记编号：S1130517110002

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（转自：国(guó)金证(zhèng)券(quàn)第5小(xiǎo)时）

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