配售型保障性住房陆续开建多地管理办法呼之欲出

近日(rì)，《郑(zhèng)州市配售(shòu)型保障性住房管理办法（试行）》（征求意见(jiàn)稿）发布，明确郑州市区配(pèi)售型保障性住房的筹建、配售和管理要求，文件计划于5月1日起正式实施。

今年以来，大连、昆明(míng)、南昌、郑州等地配售型保障性住房管理办法陆续发布，公开征求意见，另(lìng)据《中(zhōng)国(guó)建设报》报(bào)道，贵阳、合肥、杭州等地的(de)相关配套政(zhèng)策(cè)也正在制(zhì)定(dìng)过程中。日前，宁波《关(guān)于规划建设(shè)保障性住房的(de)实施意见(jiàn)》已正式出台。

住房(fáng)困难的工薪收配售型保障性住房陆续开建多地管理办法呼之欲出入(rù)群体和引进人(rén)才(cái)成为各地配(pèi)售型保障(zhàng)性住房的重点配售对象，大连将来连留连学生(shēng)和农民工群体也纳入在内。各地(dì)要(yào)求配(pèi)售型保障性住房按保本微利(lì)原则出售，并实(shí)施严格的封闭管(guǎn)理，禁止配售型保(bǎo)障房以任何(hé)形式变(biàn)更为(wèi)商品房(fáng)流入市场。

中指研究院不完全统计发现，北京、上海、广州、深圳、福州、西(xī)安、济南、青岛、杭州、成都、重(zhòng)庆、昆明、南宁、宁波、太原、郑州(zhōu)、贵阳、合肥、武汉、东莞、佛山、南京(jīng)、长春、沈阳、大连、南昌、天津、哈尔滨、长沙近30个城市已公布今年配售(shòu)型保(bǎo)障房(fáng)建设/筹(chóu)集计划(huà)，各(gè)地以需定建(jiàn)，今年计(jì)划筹建(jiàn)配(pèi)售型(xíng)保障性住房1000余套(tào)至10000余(yú)套不等(děng)，多在2000~4000套之间。

各地配售型保障性住房进(jìn)入施工建设阶段，大连、哈尔滨、贵阳、福州、昆明、武汉、深圳、重庆等地均(jūn)已启动建设，福(fú)州首个配售型保障性住房项目将开启第(dì)二轮(lún)申购。

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶向21世纪经济报道记者表示，当前多(duō)地已披(pī)露2024年配售型保障房建设的(de)工作(zuò)目(mù)标，随着配套政策及资金端不断落位(wèi)，预(yù)计接下来将进入(rù)快速推进阶(jiē)段。各(gè)地配售型保障房管理规则陆续出台，部分项目启动申(shēn)请，在各(gè)地的快速推进(jìn)下，“市场+保障”的住房供应(yīng)体系建设有望更快得到实现。

图(tú)片来(lái)源：视觉中国

配套政策加速落(luò)地(dì)

近日，住房城乡建设部召开保障性住房(fáng)建设工作现场会(huì)，会议(yì)指出，要加(jiā)大保障性(xìng)住房建设(shè)和供给，完(wán)善“市(shì)场+保障”的住房(fáng)供应体系，不断满足工薪收入(rù)群体刚性住房需求。会议要求，各地要抓政(zhèng)策(cè)出台、抓项目建设、抓(zhuā)“好房子”建设、抓住房发展规划编(biān)制(zhì)，切实推动保障性住房(fáng)建设见到成(chéng)效。

目前大连、昆明、南昌、郑州、宁(níng)波等(děng)地已出(chū)台或拟出台配售型保障性住房管理办法或实施意见，对配售型保障性住房筹(chóu)建、配售、管理和退(tuì)出等(děng)进行(xíng)规定(dìng)。另外，据日(rì)前《中国建设报》报道(dào)，杭州、贵阳(yáng)、合(hé)肥等地的(de)相关配套政(zhèng)策也(yě)在制定和落实过程中。

去(qù)年年底，住房城(chéng)乡(xiāng)建设部相关司局负责人在接(jiē)受媒(méi)体采访(fǎng)时(shí)表示，各地当前(qián)重点要保(bǎo)障好(hǎo)两类(lèi)群体，一类(lèi)是(shì)住房困难未得到解决、收入(rù)不(bù)高的工薪收入群体，另一类是城市需要引进的科技人员、教师、医护人员等。有条件的地方可以逐(zhú)步(bù)覆盖其他群体。

从各地出台或拟(nǐ)出台的管理办法来(lái)看，工薪阶层和引进人才是重点配售对象，杭州、贵阳、宁波、南昌、昆明、大连、郑州等地(dì)均在政策(cè)中作出明确规定。如《郑州(zhōu)市配售型保障性住房管理办法（试行）》（征求意见稿）提出，配售型保障性住房(fáng)重点(diǎn)解决郑州市区户籍住房困难的工薪(xīn)收入群体和引进的人才等，一个家(jiā)庭只能申购1套。

除(chú)这两(liǎng)类人群外，不同城市在群(qún)体覆盖方面也存在一些区别，如杭州还(hái)计划向住房困难(nán)家庭进行配售，合肥关注从事环卫(wèi)、快递、交(jiāo)通服务等基本(běn)公共(gòng)服务人员等的住房需(xū)求，南昌明确(què)要首(shǒu)先从本地城镇户籍经济困难的无房家庭开始，大连(lián)则将来连(lián)留连(lián)学生、农(nóng)民工群体纳入配售对象范畴。

在户型(xíng)面积方面，各地配售型保障性住房以中小(xiǎo)户型为主，宁波(bō)明确建(jiàn)筑面积在60~120平方米之间，以90平方米左(zuǒ)右为主；南昌提出要最大(dà)户型建筑面积(jī)原则上不(bù)超过120平方米；大连要求新建项目单套(tào)住房建(jiàn)筑面积以70~90平方米户型为主，原则(zé)上不超(chāo)过120平方米；郑州则提(tí)出新建项(xiàng)目单套住房建(jiàn)筑面积控(kòng)制在70~120平方米之间，三居室套型(xíng)比例按项目情况控制在50%~60%之间，收购项目单套(tào)住(zhù)房建(jiàn)筑面积和(hé)套(tào)型比例可适当(dāng)放宽。

在价格(gé)方面(miàn)，配售型(xíng)保障性住房按(àn)保(bǎo)本微利原则配售，各(gè)地配售价(jià)格多根据(jù)项目土(tǔ)地划拨(bō)价格、建安成本、适度合理利润等(děng)因素，预估配售型保障性(xìng)住(zhù)房销售价格，宁波(bō)、昆明、郑州等地(dì)明确利润(rùn)不超过 5%。目前，经初步测算(suàn)，贵阳市首(shǒu)批启动建设的项目售(shòu)价在5200~7000元/平方米之间，约为项目周边普通商品房单价的65%。

新一轮(lún)保障性住房规划建设(shè)，将实施(shī)严格的封闭管理，严禁以任何方式，违法违规将新建(jiàn)的配售(shòu)型保障性住房变更为商品住房流入(rù)市场，更不能利用保障性(xìng)住房进行牟利。各地出台(tái)或拟出台的管理办法中都对这一要求进(jìn)行重申和强调。

在退出及后(hòu)续管理方面，各地也有(yǒu)明确规定。如南昌要(yào)求，购房人如需退出的，只能由保障房公司按(àn)规定回购。昆明(míng)进一步明确，负责回(huí)购的市(shì)属国有企(qǐ)业应在(zài)半(bàn)年内完成回购，解除合同并备案，二次配售时(shí)，销售价格按回购(gòu)价格(gé)加二次装(zhuāng)修成本计算，购房家庭按(àn)该套(tào)房屋回购时退还的维修(xiū)资金数额缴纳房(fáng)屋维修资金。

各(gè)地也有一些其他(tā)配套政策推出，如哈尔滨(bīn)起草(cǎo)了配售型(xíng)保障性住(zhù)房规划供地政策(cè)并向社(shè)会征求意见，合肥正在制(zhì)定(dìng)配售型保障性住房相(xiāng)关的土(tǔ)地、规划、建设、资金等(děng)实施细则等。

建设计划(huà)逐步落地

前述住房城乡建设部相(xiāng)关司(sī)局负责人明确，配售(shòu)型保障性住(zhù)房建设将坚持“以(yǐ)需定建”的原则。地方政府要根据需求(qiú)科学确定保障性住房发展目标，制定年度建设筹集计划。

中国社会科(kē)学院研究员(yuán)、中国城(chéng)市经(jīng)济学会房地产专委会主任王业(yè)强对21世纪经济报道记者表示，以需(xū)定建，就是要(yào)根据人(rén)口变动情况来(lái)合理规(guī)划配售型保障性住房的建设(shè)。人口大量流入的城市(shì)要相应扩大土地供应和建设的规模；人口流失的城市则要相应(yīng)减少规(guī)模。

据中指研究(jiū)院统计，截止到4月20日，福州、深(shēn)圳、北京、上海、广州、西安、济南、青岛、杭州、成都、重(zhòng)庆、昆明、南宁(níng)、宁波、太原、郑州、贵阳、合(hé)肥、武汉、东莞、佛山、南京(jīng)、长春、沈阳、大连、南昌、天津、哈尔滨和长沙近30个城(chéng)市公布今年配售型保障性住房(fáng)建设/筹集计划。

其中福州计划建设/筹(chóu)集套数最多，约1.24万套，北京(jīng)、上海、广州和深圳这四个一(yī)线(xiàn)城市均不少(shǎo)于1万套，其余多数城市计划建设/筹集数(shù)量在2000~4000套之间，如昆明(míng)、南宁、宁波和太原(yuán)今(jīn)年都计划建(jiàn)设/筹集4000套(tào)。

王业强表示(shì)，配售型保(bǎo)障性住房主要分为新建和转化两种途(tú)径。其中“新建”可通过划拨土地出让，也可利用存量(liàng)土地如政府已批未建土地等从零(líng)开始建设(shè)，也可通(tōng)过存量的人才房、共有产权房或企业(yè)破(pò)产处置的(de)商品房转化。

王业强表示，随着收入水平的提高，青年和新市民群体(tǐ)未来的住(zhù)房需求会转化形成购房需求，各种人(rén)才房也会纳入配售型保障性住房的(de)范畴，未来应该逐(zhú)步(bù)扩大配售型保障房的供应规模。

各地配售型保障性住(zhù)房陆续(xù)进入开工(gōng)建设阶段，大(dà)连、哈尔滨、贵(guì)阳、福州、昆明(míng)、武汉、深圳、重庆等地均已启动建设。如4月18日，贵阳(yáng)市首批配售型保障性住房项目开工仪式(shì)在白云区举行。此次开工的白(bái)云区云歆苑保障性住房项目规划建设住宅共2375套，首批建设615套，计划在2026年底交付使用(yòng)。根据前期摸底调查，贵(guì)阳计划5年内(nèi)建设1万套配售(shòu)型(xíng)保障性(xìng)住房，总投资约(yuē)65亿元。

双龙(lóng)新居是福州首个(gè)配售型保障性住房项目(mù)，也是全国率先开工的保障性住房(fáng)项目，该项目已于3配售型保障性住房陆续开建多地管理办法呼之欲出月开放第一(yī)轮配售申购。日前福州市(shì)房管局(jú)发布通知，第二轮配售申请将于5月6日开启。

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