存量房贷利率调整预期搅动A股万科等地产股明显异动

　　原标题：存量房贷利率会继续下调吗？

　　来源：财联社(shè)

　　上周(zhōu)五(wǔ)地产股持续(xù)冲高，包括金地集团、天地源等多支地产股涨停(tíng)，此外，万科、保利、招商蛇口等地产股票也出(chū)现明显异动。

　　对于(yú)地产(chǎn)股集体(tǐ)异(yì)动，分析(xī)人士(shì)认为，或与存量房贷利率调整的市场预期有关。

　　事实上，随着首套房、二套房房贷款利率(lǜ)持续走低，部分城市房贷(dài)利率已进入“2时代”，而存量房(fáng)贷利率却仍处在4%以上。由于新发放房贷利率与存(cún)量房(fáng)贷利率之间差距逐步拉大，“提前还(hái)贷”成为(wèi)引人(rén)关注的一个市场现象，调整存量房贷利率的关注(zhù)度也逐渐走高。

　　“存(cún)量房贷利率下调(diào)去年已有。房地产市场供(gōng)求关系发生重大变化背(bèi)景下(xià)，通过(guò)降低存量房房贷利率，优化商业性个人住(zhù)房贷款利率，不仅可以有序调整优化银行资产负债，规(guī)范住房信贷(dài)市场秩序，还可进一步减轻已购群体经济负担，并有助于释放其消费潜力，促进经济内(nèi)循环。”58安居(jū)客研究院(yuàn)院长(zhǎng)张波告诉记(jì)者。

　　调整预(yù)期走强

　　广(guǎng)东(dōng)省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为(wèi)，“新一轮存(cún)量房贷利率下调的窗口已经打开。”

　　在其(qí)看来，近期存款利率大(dà)幅度下调，5年期存款(kuǎn)利率降(jiàng)幅更大。据融360数字科技研究院监测(cè)数据，2024年7月，银(yín)行整存整取存款3个月(yuè)期平均(jūn)利率为1.481%，6个月(yuè)期平均(jūn)利率(lǜ)为1.689%，1年期平均利率为1.817%，2年期平均利率(lǜ)为1.94%，3年期(qī)平均利(lì)率为2.339%，5年期平均利率为(wèi)2.295%。

　　“利(lì)率(lǜ)调整极大降低了银行资金端成本，而且中长期调整幅度更大。另(lìng)外，央行公开市场(chǎng)操作利率也在下调(diào)，商业银(yín)行资金端(duān)成本快速下降，为再次下调房贷利率打(dǎ)开了窗(chuāng)口。”李宇嘉称。

　　事实上，去年存量房贷利率已进行过调降，并惠(huì)及众多购房(fáng)者。

　　据中国人民银行、国家金融监督管理总局存量房贷利率调整预期搅动A股万科等地产股明显异动于2023年8月31日发布(bù)的关于降低存量首(shǒu)套住房贷款利率有关(guān)事项的通知，其中提到(dào)，自(zì)2023年9月25日起，存量首套住房商(shāng)业性个人住房贷(dài)款的借款人可向金融机构提出申请，由金融机构新发放贷款置换存量首套(tào)住房商(shāng)业性个人住房(fáng)贷款。

　　截至当年11月6日(rì)，中国人民银行货币政策司发文表(biǎo)示，降低存量房贷利率工作已基本完成，超过22万亿元存量房(fáng)贷(dài)利率下调(diào)，平均降幅0.73个百(bǎi)分点，惠及超5000万户、1.5亿人，每年减少借款人利息支出1600亿—1700亿元，户均每年减少3200元。

　　而(ér)今年以来，随着(zhe)各地陆续取消房贷利率下限(xiàn)以及(jí)央行(xíng)两度降息，新发放房贷利率降至历史低点。

　　中(zhōng)原地产研究(jiū)院统计数据显示，2024年8月(yuè)全国首套房平均利率已跌至3.25%左右，二套(tào)房贷款平均利率为3.6%；一(yī)线城市中，目前5年期以上首套房贷(dài)利率最高的北京(jīng)、上海是3.4%，广州(zhōu)低至(zhì)2.9%，而二线城市普遍(biàn)为(wèi)3.1%，南京(jīng)低至2.95%。

　　随着新发放房(fáng)贷利率和存量房贷利率的差距逐步拉大(dà)，今(jīn)年以来提前(qián)还贷现(xiàn)象成为市场(chǎng)关注的一个热点。

　　张波表(biǎo)示，一(yī)旦降低存(cún)量房贷利率，贷款人提(tí)前还款的意愿度就有可能大大降低，这也将有效压(yā)制(zhì)违规使(shǐ)用经(jīng)营贷、消费(fèi)贷来置换(huàn)存量(liàng)住(zhù)房贷款的行为，净化房贷市场。

　　“去年存量房贷利率调整是针对首套房(fáng)房贷，如果市场传闻属实，本次(cì)调整是(shì)否会惠及二套房房贷(dài)，值得关注。”张波认为，随着近两年(nián)房价不断回落(luò)，作为抵押(yā)物的房产其本身价值也大打折扣，而银行对于贷款人是否能稳定(dìng)偿本付息，表现出(chū)更高的关注度。

　　多地优化“商转公(gōng)”政策(cè)

　　“近期不少城(chéng)市展开的‘商转公’成为一个热门话题，说明当前存量房贷利率下降，其调整有着较广阔的市场基础。”上海(hǎi)易(yì)居房地产(chǎn)研究院副院长严跃进称。

　　据中原地产统计，目前，吉林、河南、湖南、河北、山东、安徽、四川等(děng)省份超30个城市陆续执行、优化“商转公”（商业性住房贷款转住(zhù)房公积(jī)金贷款）政策，但一线城市中(zhōng)只有深圳(zhèn)开(kāi)办“商转公(gōng)”业务。

　　分(fēn)析人士表示，当(dāng)前，全国五年以上首套住(zhù)房公积金贷款利率(lǜ)为2.85%，低于商(shāng)贷平均利率。“商转公”后，此前利率(lǜ)较高的存量房贷便能够转为利率较低的公积金贷款(kuǎn)，可节省家庭利息开支。

　　“多地开展房贷商转公业务的背景之一是(shì)，存量房贷利率与新增(zēng)房贷利率之间(jiān)的利差扩(kuò)大。除深圳，开展商转(zhuǎn)公(gōng)业务的城市，体量基本较小，北上广等大城市未(wèi)来(lái)是否(fǒu)会跟进落实，还有待观察。”中原地(dì)产首席分析师张大(dà)伟称。

　　严跃进认(rèn)为，近期优化(huà)商贷(dài)转公积金贷款的城市中(zhōng)，一些公积(jī)金额度比较(jiào)高的城市主动性(xìng)较强，但是其他城市的主动性较弱。

　　个贷数据变化(huà)方面，8月30日，央行发布的二季度金融机构贷款投向统(tǒng)计(jì)报告显(xiǎn)示，2024年(nián)二季度末，个(gè)人住房贷(dài)款余额(é)37.79万亿元，同比下(xià)降(jiàng)2.1%。2024年二季度末，人民币房地产贷款余额53.1万亿元，同比下(xià)降1%，增速比上(shàng)年末高0.04个百分(fēn)点；上半年增加1976亿元，同比多增427亿元。

　　降存量房贷利率影响几何？

　　如(rú)果存量房贷利率继续下调，会来带哪些影响？

　　对此，张(zhāng)波向记者表示，由于存量房贷利率涉及(jí)到的是已购房群体，因此对于房(fáng)地产市场(chǎng)的交易并不会产生直接影响，但可(kě)能会对即将入(rù)市的购房群本对市场(chǎng)后期(qī)的信心起到一定提升作用，进而有(yǒu)利(lì)于(yú)释放市(shì)场购买(mǎi)力。

　　“存量房贷利率下调(diào)，可以缓解提前还贷(dài)现象。”李宇嘉(jiā)表(biǎo)示，尽管调整存量房贷利率可能会对银行利润(rùn)产(chǎn)生(shēng)一定影响(xiǎng)，但如果能(néng)减缓提前还贷及贷款意愿下降(jiàng)的形势(shì)，同时能够(gòu)提升(shēng)贷(dài)款增(zēng)量，那么即(jí)便存量房贷利率低了，银(yín)行总体(tǐ)利(lì)润仍可能稳中有增。

　　对于已购房群体来说，多位分析师认(rèn)为，调(diào)整存量房贷(dài)利率对(duì)于其再次入(rù)市或具有提升效应：由于减轻了月供压力(lì)，不(bù)排除部分购房者会考(kǎo)虑为父母、子女新购房产，或(huò)者产生旅居、养老等多样化的房产购置需求，从(cóng)而(ér)形成再次改善需求，但这类需求(qiú)占比预计不高，并且会呈现出多样化的特点。

　　“降低(dī)存(cún)量房贷利率(lǜ)，能够切(qiè)实减少相当一部分购房者(zhě)利息(xī)支出。当房贷利率下调或还款压力减轻时，家(jiā)庭将(jiāng)有更多可支配(pèi)收入用于日(rì)常消费、存量房贷利率调整预期搅动A股万科等地产股明显异动"font-L">教育、医疗、娱(yú)乐(lè)等其他方面，并有可能增加在非住房领域的消费支出，如购买汽车、家电、家具等耐用消费品，以及增(zēng)加在旅游、餐饮、娱乐(lè)等服务行业的消费。这(zhè)将促进(jìn)相关产业的繁荣(róng)和发展，形成良性循环，推(tuī)动经济持续增(zēng)长，从而提升民众生活品质。”张(zhāng)波称。

责任编辑：张倩

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