上海最大居民小区公告：炒掉 物业！广州有小区炒掉物业后，年入500万元

最近(jìn)几天，沪上最大的小区上(shàng)海康城要换物业的事情引发关注。

上海康(kāng)城。图片来源：澎湃新闻

8月26日，上海康城第五届业主委员会在(zài)微信公(gōng)众号上发布了一则(zé)《关(guān)于上海市闵行区上海康城小区2024年第二次业主大会结果的公告》。公告称，上海康城(chéng)小区2024年第二次业主大(dà)会于8月25日下午召开，经小区(qū)业主投票表决，决定不再续聘在管
物业服务企业（深圳碧桂园盛孚物业服务有限公司上海分公司）。公告(gào)披露(lù)，此(cǐ)次(cì)投票表决的总投票权数12152票，总发放票数12152票，反馈票数8495票。同意(yì)不续聘票占专有(yǒu)部分业主总人数比例近76.94%，同意(yì)不续聘票占专有部分建筑总面积比例77.07%。

8月(yuè)30日晚间，据澎湃新闻从上海(hǎi)市闵行区莘庄镇相关部门了解到，上海康城召开业主大会更(gèng)换物业一事情况(kuàng)属实。一位莘庄镇相关上海最大居民小区公告：炒掉物业！广州有小区炒掉物业后，年入500万元人士表示，不论是小(xiǎo)区居民续聘物业还是重新选聘物业，政府管理部门都会(huì)本着(zhe)公开公平公正的原则，充分听取和(hé)尊重广大业主的意见。

从2013年进驻上海康城小区以来，碧桂(guì)园物业已(yǐ)经在上(shàng)海康(kāng)城(chéng)小区服务(wù)了超 过10年(nián)时间。今年(nián)4月，上(shàng)海(hǎi)康(kāng)城第五届业主委(wěi)员会发布《关于上海康城(chéng)物业(yè)服务质量问题的(de)沟通整改函(hán)》。

其中提(tí)到，为维(wéi)护(hù)小区(qū)广(guǎng)大业主的权益，上海康城第五届业主委员向深圳碧桂园(yuán)盛(shèng)孚物业服务有限公司上海分(fēn)公司发出关于上海康城物业服务质量问题的沟通整改函。根据整改函，康城业主对物业公(gōng)司服务质量的不满主要涉及工程维修(xiū)问题、保洁问题、保安问题、绿化问题、客服问题、维保维 修费用问(wèn)题等方(fāng)面(miàn)。

澎湃
新闻记者(zhě)从闵行区(qū)莘庄镇了(le)解到(dào)，接下来，上海(hǎi)康城(chéng)将会面对旧(jiù)物业撤离、新物业选聘的工作(zuò)，当(dāng)务(wù)之急是(shì)先要明确 新物(wù)业公司的选聘方 案，确保平稳过渡。

“从8月28日开 始(shǐ)，上海康城已经连续召开(kāi)了5场物业选聘事(shì)项的意见听取会，参与对象包括两委班子成员、党组织、支部委员、党员、楼组长、社区合伙人等(děng)，正在征询业(yè)委会、居民和职能(néng)部门(mén)的意见，具体需要多少居民同意(yì)才能生效，选聘方案(àn)也要进行表决。”莘(shēn)庄(zhuāng)镇相(xiāng)关人士告诉澎(pēng)湃新闻。

谈及新的物业公(gōng)司选聘，上海康(kāng)城社区党 委专职副书(shū)记、康城社区委员会专职副主任张军萍在接受澎湃新闻记者采访时表示，由于每(měi)个小区的情况不(bù)同、业主要(yào)求不同，物(wù)业(yè)公司选聘(pìn)方
案(àn)需(xū)要建立在充分听取(qǔ)每位业主对物业下一步的服务标准、服务条件、服务价格的意见，在此基础上不断完(wán)善，制定出质价相符、量(liàng)身定制的物业选聘方案。在这方面，社区党委(wěi)或者房管部门在(zài)程序上给予指引(yǐn)，具体还是由业委会依法依规进行(xíng)整体推进，最后通过(guò)业主大会表(biǎo)决(jué)，再进入下一步工作。

莘庄镇方面同时透露，在新(xīn)的(de)物业公司选聘完成之前的这段过渡期，现有物业公司仍将会按照既定标准和(hé)物业服务价格，为上海康城提供各(gè)项物业服务(wù)，“目前。老物业的态(tài)度还是不想放(fàng)弃康城(chéng)。”

据澎湃新闻此前报道，上海康城(chéng)是(shì)沪上最大(dà)的单体开放式社区，位于闵(mǐn)行(xíng)区莘庄(zhuāng)镇西片，占地面积1平(píng)方(fāng)公(gōng)里，规划建筑面积(jī)207.73万平方米(mǐ)，286栋高层住宅，规划户数12500户，实际居住人口约3.6万人。

有网友评论称：

“我们小区也想(xiǎng)换，康城的(de)物业问题，我们同样有(yǒu)，而且我(wǒ)们物业就是几个老年人组成的
草台班子，混日子的。”

“炒掉了，物业费不涨，有新公司接盘吗
？服务质量会(huì)提升吗(ma)？……后(hòu)续关注”

“买一样商品如果不满意可以退款退(tuì)货，同样的道理，物业不提供应(yīng)有(yǒu)的服务业主也有 权利说不。这样才能促(cù)使物业行业良性发展，而不 是现在(zài)这样大(dà)多数物业都只知收钱不干活不服务。”

“现(xiàn)在都是不提高物(wù)业费，物业就摆(bǎi)烂！更大的(de)问题是很多小区没有业委会，有的对物业监督(dū)不到(dào)位！”

值得注意的是，据《三联生活周刊》此(cǐ)前报(bào)道(dào)，2024年3月，广州的祈乐苑小区已实现自我管理10年。

祈乐苑小区(qū)位于海珠区西段(duàn)，一街之隔(gé)便是中 山大学，是周边一个大型小区。26个(gè)楼栋(dòng)里居住着1400多户(hù)居(jū)民。一个如此体量的小区(qū)，是靠什么实现业主自我管理的？细究这个问题时，人们还发现了祈乐苑小区另一个难得之处——自我管理(lǐ)十年来，小区只(zhǐ)涨过了(le)一次物业费。而哪怕是那一次大幅提价50%以后，小区的物业费依然是低廉 的 楼梯房1.2元/平方米(mǐ)、电梯房1.5元/平方米。

冼敏强是祈乐(lè)苑小(xiǎo)区的业主，平日的主要身份是一 名热衷志愿者服务的企(qǐ)业家。从小区业委会成立之际，他就(jiù)全程(chéng)参与了业主自我管理的全过程，后来又连续担任小区业委会主(zhǔ)任。他讲述称：物业管理的最大支出是人力
成本。我做企业最多(duō)的时候管过几(jǐ)百号 人，知(zhī)道好的管理关(guān)键在于提高人的(de)积极性和稳定，所以业委(wěi)会接管后，就在(zài)人力资源管理下了很多(duō)功夫(fū)。我们给保洁(jié)员、保安的工资待(dài)遇和福利都是(shì)业内比较高的，给他们(men)配建了专门的(de)食堂和宿舍，也有年度体检和“五(wǔ)险一金 ”，符(fú)合条件(jiàn)的还有带(dài)薪年(nián)假。物(wù)业中心下面有50多名管理人员，工资薪酬和保险福利现在每月大约就有30多万。唯一一次涨物业费(fèi)，也是因为(wèi)这些年人工成本(běn)涨得(dé)很快，我们当时给全体业(yè)主(zhǔ)说明这个事情(qíng)之(zhī)后，多数人也是表示理解，最后(hòu)大家(jiā)投票通过的。现(xiàn)在物业费是占(zhàn)到我们营收(shōu)的60%左右了，成了大头。

业委会对所(suǒ)有财务数据会采取公开制度，每个月会在小区的公布栏(lán)公开(kāi)上月
的收支情况。所有盈利的结余，都会被(bèi)投入到小区 的(de)日常(cháng)维护和更新(xīn)中。这是在(zài)当初决定自管(guǎn)的时候就达成了共识的。刚开始自管三(sān)年下来，小区收入1200万(wàn)，结余就有500-600万元。去年小区总收入大概550万元，上海最大居民小区公告：炒掉物业！广州有小区炒掉物业后，年入500万元基本都用在小区(qū)的日常维护(hù)和翻新方面，比如春节前就应业主(zhǔ)要求(qiú)，翻新了小区(qū)内的公共广场。

如(rú)今，祈乐苑小区(qū)每年营收能有500-600万元，所(suǒ)有经费都被投入到对小区的更(gèng)新管理中，账目清晰且每月定期公开。在城市化的购房潮(cháo)逐渐降(jiàng)温之际，关乎人(rén)们居住幸福感的小区物业管理与纠纷，正(zhèng)逐渐成(chéng)为(wèi)都市生活里一个(gè)绕不开的话题。在一个存量(liàng)房管理越来越重要的(de)时代，祈乐苑小区(qū)或许提供(gōng)了一个可(kě)参考的样本。

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