合生创展半年考：高毛利率领跑行业，境外债务全面清零

　　房地产进入深度洗(xǐ)牌阶段，稳健的房企以长期主义的战略定(dìng)力，在周期中跑赢大(dà)市。

　　8月30日，合生(shēng)创展集团(tuán)发布了2024年中期业绩报告。报告期内，合生创(chuàng)展集团的总资产达2875.26亿港元，与(yǔ)去年基本持平(píng)；营业收入为(wèi)138.09亿港(gǎng)元；净利润为10.83亿港元；毛利润为37.61亿港元，毛(máo)利率维持在(zài)约27%的(de)高水平，显著高于(yú)行业平均(jūn)水平。

　　当(dāng)房企不再争规模时(shí)，利润水平(píng)成为考量企业综(zōng)合能力的关键指标。

　　毛利(lì)率水平在地产开发结算(suàn)收入和毛利率普遍下行(xíng)的背(bèi)景下，合生(shēng)创展集团凭借(jiè)其优质的(de)土地(dì)储备和(hé)高端精品战略，实(shí)现了远高于行业不足20%的平均(jūn)毛利(lì)率。同时(shí)，在(zài)确保经营稳健的(de)前提下，经过两年多的努力(lì)，公司累计(jì)压降负债超(chāo)过(guò)345亿港元，境外公开市场债务(wù)已实现清零。

　　毛利率遥遥领先，“开发(fā)+运营”业务稳健增长(zhǎng)

　　尽管楼市利好政策(cè)频出，但随着“规模竞(jìng)速”时代的结束，房地产行业的销售数据逐渐回落，持续考验着房企的盈利能力。当下，行业普遍面临增收不增利、毛利率跌至10%以下以及资产减(jiǎn)值准备(bèi)计提的困境(jìng)。

　　然而，在(zài)市场波动的环境中，合生创(chuàng)展集团以27%的毛利率位居行业前列，甚至超(chāo)过多家头(tóu)部房企。

　　王牌产品加持和多元化板块发力，是合生创展集团稳健经营(yíng)的关键所(suǒ)在。首(shǒu)先，缦品牌的高销售去化率和强大的品牌溢价能力为公司带来(lái)了大量现金回笼；其次，商业板块和轻资产运(yùn)营业(yè)务已(yǐ)进入收获期，底层资产质(zhì)量高，运营(yíng)收益率也保持(chí)在较高水平。

　　2024年上(shàng)半年，合生创展(zhǎn)集团(tuán)实(shí)现合约销售额88.5亿元(yuán)，其中缦系产品占(zhàn)集团住宅销售(shòu)的70%。从区域表现来看，环渤海(hǎi)区域占(zhàn)总合约销售的28%，其中(zhōng)缦合北(běi)京销售10亿元，缦云北京(jīng)销售7亿元；长三角区域占52%，其中缦云上海销售(shòu)38亿元，领(lǐng)跑上海总价2500万元以上(shàng)的高端住宅市场；大湾区(qū)占20%，其中缦云广州销售6亿元，湖山国际销售约2亿元。此外，合生创展(zhǎn)代管代(dài)建的缦(màn)云ONE项目于(yú)今年5月开盘，上半年(nián)合约销售额已超过20亿元(yuán)。

　　值得一提的(de)是(shì)，截至2024年(nián)6月底，合生创(chuàng)展集团地产交楼销(xiāo)售收(shōu)入约96.9亿港元，交(jiāo)付建筑面积为43.8万平方米，平均交楼价格为每平(píng)方米22122港元(yuán)，同比上(shàng)涨24%。

　　业内人士认为(wèi)，合生创(chuàng)展在开发业务中实现了交楼价格逆势上涨，销售(shòu)去化率远高(gāo)于行业平均水平，背后体现出其多(duō)重核心竞争力(lì)。

　　合(hé)生创展持续深耕一线城(chéng)市的高端改善(shàn)性物业开发和(hé)运营，其地产板(bǎn)块(kuài)73%的(de)土地储备和商(shāng)业(yè)板块95%的(de)土(tǔ)地储备位于一线(xiàn)城市，这(zhè)些高能级城市(shì)核(hé)心地块项目的保值增值特性，为公司稳定毛利率和(hé)现金流收入做出了重大贡献。

　　为了进(jìn)一步扩大新产品的市场影响力，合生创展(zhǎn)推出了“与城(chéng)市共生计划”，并升级了缦品牌的(de)“全(quán)域生态”服务(wù)战略，将高端物业服务提(tí)升至战略层面，以产品力与服务力并重的模式(shì)，推动企业内(nèi)生增长。

　　从中国城(chéng)镇化发展趋势看，合(hé)生创展精准把握居民对高(gāo)品质(zhì)住宅的需求，专注于“满足多样化改善性住(zhù)房需求”，建设“好房子”并提供(gōng)“好服(fú)务”，为(wèi)其在房地产行业下半场的竞争中奠定了坚实基础(chǔ)。

　　目前，合生创展已形成了以地产(chǎn)、商业、合生活、基建和(hé)投资五大板块并驱发展的(de)多(duō)元化业态布局，这种稳健且多元的模(mó)式，使(shǐ)其在地产开发之外的各项经营和(hé)服务(wù)业务也得到了独立成(chéng)长，进(jìn)一步(bù)增强了公司的营收和盈利能力。

　　其中，商业板块的表(biǎo)现尤为突出。合生商业定位为(wèi)商业生态链(liàn)价值创造者，迅速拓展版图，商业(yè)运(yùn)营能力逐步提升，形成了轻、重两大管(guǎn)理模式的双平台业务格局。

　　截至2024年6月底，合生商业租金收入约为20亿人民币。合生创(chuàng)展的商业板块业务已遍及(jí)北京(jīng)、上海、广州、深圳(zhèn)、成都、无锡等十余个主(zhǔ)流城市，拥有100多个商(shāng)业地产项目(mù)，已建成运营项目面积超过500万平方米，服务上亿城市人口，其中80%以上的项目分布在(zài)“北上广深”四大一线(xiàn)城市。

　　从(cóng)项目运营表现来看，自有核心品牌合生汇商(shāng)场的销(xiāo)售额和客流量均超出市场预期。以北京朝阳(yáng)合生汇为例，其2024年上半年销售(shòu)额超过35亿人民(mín)币(bì)，同比增长42%，日均客流同比增长10%，表现(xiàn)优于热门核心(xīn)商圈。此(cǐ)外，上海(hǎi)五(wǔ)角场合生(shēng)汇2024年上半(bàn)年销售额超过30亿人民币，同比增长35%。

　　商业板块运营能力的提升，不仅为合生(shēng)创展集(jí)团带来了(le)稳定(dìng)的现(xiàn)金流收入，还在整体(tǐ)上起到(dào)了补(bǔ)充(chōng)和稳定作用，并为合生商业进(jìn)行第三方轻资产拓展战略(lüè)提供了(le)强有力的(de)支持。

　　轻(qīng)资产(chǎn)提速，独(dú)立第三(sān)方管(guǎn)理面积占比(bǐ)突破20%

　　在当前行业及(jí)市场进入(rù)资(zī)产(chǎn)价值重(zhòng)估的周期，大量资产亟需盘活(huó)以提(tí)升效率(lǜ)，资金流向也在寻找能够抵御通胀风险(xiǎn)的标的。

　　在此(cǐ)背景下，轻资产(chǎn)平台作为专业的运营服务商，迎来了(le)广阔的市场机遇。从构建房地(dì)产行业(yè)新发展模式的角度来看，扩大轻(qīng)资产(chǎn)业务布局已成为(wèi)未来发展的重要方向(xiàng)。

　　合(hé)生创展(zhǎn)集团早在2015年便推出了商业管理轻资产平台——合商科技。实际运营效果显(xiǎn)示，合商科技显著提高了(le)集团的商业专业化管理能(néng)力，增强了商业项目的(de)市(shì)场价值，同时为公司(sī)带(dài)来了可观的收(shōu)入(rù)与利润，优化了整体(tǐ)的利(lì)润结构。

　　合生创展集团认为，轻资产(chǎn)不(bù)仅是公司战略转型的重要途径，也(yě)是优化公司(sī)轻重收入(rù)和利润(rùn)结(jié)构的必要(yào)举措，更(gèng)是公司应对市场周期波动、实现长期稳健发展的关键路径。无论是在商(shāng)业管理、不动产(chǎn)基金还是品牌住宅冠名及销售(shòu)方面(miàn)，合生创展都在积极拓展轻资产布局(jú)。尽(jǐn)管市场(chǎng)机遇不断涌现，集团强调，在拓展(zhǎn)时应保持(chí)“稳(wěn)中有进”的节(jié)奏(zòu)，避免盲目扩张。

　　基于这一战略(lüè)，2024年，合生商业的轻资产业务再度取(qǔ)得进展，首(shǒu)次进入江苏省无(wú)锡市，项目(mù)位于市中心(xīn)，具有显(xiǎn)著的(de)区位优(yōu)势。截至2024年(nián)6月30日，合生创展独立第三方签约管理面积总(zǒng)计达113万平方米，较(jiào)去(qù)年同期增长4%，占合生商业总管理面积(jī)的20%以(yǐ)上。

　　合生创(chuàng)展透露，位于北京的超极合生汇西区计划于下半年开业(yè)，将与(yǔ)东区商业体结合(hé)，打造一个集潮奢珠宝、美妆高端化妆品、新能源(yuán)汽车、餐饮、亲子和潮流空间等多(duō)元业(yè)态(tài)为(wèi)一体的全(quán)新概念综合体(tǐ)。此外，集团还计划在下半年推出更多商业品牌，进一步扩大市场影响力。

　　轻(qīng)装上阵，境外公开市场债务已清零

　　房企(qǐ)偿债高峰已(yǐ)至，财务稳健者才能赢得下半场(chǎng)的入场券(quàn)。

　　根据中指研究院的(de)统计数据，2024年房企到期(qī)债券(quàn)规模达7703.1亿元，较(jiào)上一年超过9500亿元的到期余额(é)下降19.6%，但整体债务规模依然处于较高水平。

　　合生创展(zhǎn)集团自2022年(nián)起，在保持正(zhèng)常经营发展的同时，主动有序地(dì)压降负债(zhài)规模。根据公(gōng)司披露，截止2024年7月(yuè)1日，合生创展的有息负债规模为807亿港元（剔除已于7月(yuè)1日偿还的北京朝阳合生汇(huì)CMBS后），累计(jì)压降超过345亿(yì)港元，降幅约30%，年均降幅约为10%。

　　合(hé)生创展集(jí)团表示，考虑到7月初偿还(hái)的81亿港元后，公司一年内到(dào)期的债务占比从2023年的43%下降至28%；剔除合约负债后的资(zī)产负债率与2023年末基本持平，维(wéi)持在59%。

　　关于未来的偿债安排，合(hé)生创展透露，目前公司境外公开市场债务已完全(quán)清零。截至2024年(nián)中期(qī)，公司公开市(shì)场债务仅为89亿(yì)人民币，同比下降23%。此外，合(hé)生创展于7月1日如期兑(duì)付了朝阳合生汇74.5亿CMBS后，目前境内公(gōng)开市场仅剩两单CMBS，存(cún)合生创展半年考：高毛利率领跑行业，境外债务全面清零量规模为(wèi)15亿(yì)人民币，这些债务均有优质的底层资产（如上海(hǎi)财富广(guǎng)场、天津国际大厦）支持，并且均为单一投资人，基本消除了(le)公开市场违约风险。

　　展望未来，合生创(chuàng)展表示，公司将继续坚持审慎稳健的(de)财务政策，强化财务风险控制(zhì)能力，充分(fēn)发挥(huī)资产(chǎn)优势并提高资本运作效率，持续优化债务结构。合生创展强调，公司有息债务均对应优质的底(dǐ)层资产，通过资产(chǎn)销(xiāo)售和运营可实现债(zhài)务自循环(huán)，确保集团(tuán)运(yùn)营的稳(wěn)定(dìng)与可持续发展，从而构(gòu)建更坚(jiān)实的财(cái)务安全垫。

　　展望下半(bàn)年，合生创展集团表示，尽(jǐn)管市(shì)场(chǎng)合生创展半年考：高毛利率领跑行业，境外债务全面清零将继续在波动中逐步恢复，公(gōng)司将重点关注(zhù)现金流回款和(hé)利润目标的实现，坚定执行“四保方(fāng)针”，以“保交楼”为首要目标。同时，合生创(chuàng)展将结合供(gōng)求关系(xì)的新变化及人(rén)民(mín)对(duì)高品质住宅的期待，致力(lì)于打造优质产品并提升服(fú)务水平。

责任编辑：刘万里 SF014

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