曾经的温州首富“坠落”：新湖中宝债务压顶，短期负债是货币资金的3倍，员工理财爆雷

　　头顶近200亿(yì)的短期债务，浙(zhè)江最神秘的地产商
新湖中(zhōng)宝（600208.SH）迎来国资入股，很快将在资本市场上改名换姓(xìng)，但遗留(liú)问题却远远没有(yǒu)解(jiě)决。

　　1994年，浙江温州人黄伟创立了新(xīn)湖集团。2006年(nián)，新湖集团将旗下14家(jiā)房地产公司
通过定(dìng)向增发的方(fāng)式装入中宝股份，后改(gǎi)名新(xīn)湖中宝。

　　黄(huáng)伟(wěi)在资本市场上攫(jué)得第一桶金后进入房地产行业，一度成为(wèi)“温(wēn)州首富”，但黄本人很少接受(shòu)媒体采访并在公开(kāi)场合露面(miàn)。黄伟的发家历程，以及他大隐(yǐn)隐于市的个人风格让新湖集(jí)团(tuán)一度披上了神秘(mì)外衣。

　　在浙商地产(chǎn)圈(quān)看 来，黄伟一直保持着(zhe)“金(jīn)融思维”做房地产：新湖土地开发周期普遍(biàn)较长，黄伟2000年就手握大量土地但不急并于开发，坐等土地升(shēng)值(zhí)。

　　这种开发模式一度让黄伟和新湖积累了丰厚的“土地红利”资本，但随着地产行业进入高周转时代，新(xīn)湖和黄伟的“金融式”地(dì)产(chǎn)开发模式遭到挑战。

　　当地产(chǎn)商(shāng)们野心勃勃在规模上“大干快上”那些年（2016-2020年），黄伟的新湖中宝靠吃(chī)前些年的(de)“土地(dì)”老本，并没有 积极扩张。黄伟保持着土(tǔ)地的慢开发和待价而沽，把(bǎ)重心放在金(jīn)融投资上，几年间(jiān)，新湖(hú)投资了中信银(yín)行、温州银(yín)行(xíng)、万得信息(xī)技术(shù)股份有限公司、杭州趣链科技公司等。

　　土储方面，除上海、杭州等个(gè)别城市外，新湖 整体土地质量并不优质，主要在浙江三四(sì)线城市如乐清、平
阳(yáng)、舟山、温岭等。

　　土地的慢开发使经(jīng)营性现金流不足，同时，新(xīn)湖的金融(róng)投资回报短时(shí)间内不能满足其(qí)支付土(tǔ)地(dì)、开(kāi)发等各种成本和债务(wù)。

　　其后，新湖干(gàn)脆走上了(le)“卖地(dì)求(qiú)生”之路。据不完全(quán)统计，2019年-2020年，新湖中宝合计转让(ràng)南通启新、南通启阳、南通新(xīn)湖、金谷置业、明珠置业、上海中瀚等(děng)11个项目公司股(gǔ)权，交易对(duì)价总计227.6亿元。

　　但即便如(rú)此，新湖头顶(dǐng)的债务还是没有得到实质性缓
解。同时，新湖持有的优(yōu)质土地资产所剩无(wú)几，雪上(shàng)加霜的是，房地(dì)产形势(shì)已(yǐ)大不如前。

　　2021年后，房地(dì)产行业进入(rù)急剧下行周期，大多数房地产(chǎn)商销售额大幅下降，新湖中宝2024年销售额却(què)逆势增(zēng)长，但这主要(yào)是因为新湖中宝去年(nián)同期销售额(é)基数低。

　　2021-2023年，新湖中宝合同销售(shòu)额297.36亿元、115.9亿元和29.25亿元，销售额急速下滑，这也使新(xīn)湖(hú)自身造血功能急剧减弱，经(jīng)营现(xiàn)金流严重(zhòng)不(bù)足(zú)。

　　根据新湖中宝2024年半年报，新湖中(zhōng)宝(bǎo)实现
合(hé)同销售面(miàn)积20.78万平方米，合(hé)同(tóng)销售收入43.26亿元，同比上升22.62%和145.92%。实现营业收入126.19亿元，同(tóng)比增长344.68%；归属于上市公司股(gǔ)东的净利润15.35亿元，同(tóng)比下降4.84%。与多(duō)数同行一样，新湖(hú)增收
不增利。

　　新湖中宝最令同行艳羡的是毛利率，根据新湖中宝(bǎo)中报，公司结算均价4.37万元/平(píng)方米，结算毛利率42.42%，该毛利率远高于同行。

　　但与多数地产商面临的问(wèn)题一样，新(xīn)湖中宝的债务问题 始终没有得到实质性解决。

　　根据新湖中宝2024年半年报，公司(sī)期末货币资(zī)金余额59.71亿元(yuán)；有息
负债合计315.28亿元，占总资产的31.19%，较期初减少6.44亿元。有息负债
中，短期借款和(hé)一年(nián)内到期的有息负债合计(jì)188.92亿(yì)元(yuán)，占比59.92%，一年以上有息负债126.36亿 元(yuán)，占比40.08%。

　　近(jìn)189亿的短期(qī)和一年内有息负债是新湖中宝手握货(huò)币资金的(de)3倍，公司债务风险已站在“悬崖(yá)”边上(shàng)。

　　大(dà)背(bèi)景是，近三年(nián)来房地产企业融(róng)资遭遇困(kùn)境，即便是万科这样的优质企业，在融(róng)资方面都捉襟见肘，虽然2024年以(yǐ)来，中央不断释(shì)放融资利好(hǎo)，但实际能惠(huì)及到浙江(jiāng)民企的(de)利好少之又少(shǎo)。

　　黄伟开始筹谋抱国资(zī)“大腿”。2020年(nián)开始，新(xīn)湖中(zhōng)宝(bǎo)先后在(zài)衢州 成立(lì)了新湖智(zhì)造、新湖城市(shì)发展、衢州新允(yǔn)科技合伙企业（有限合伙(huǒ)）、衢州慧(huì)景企业管理有限公司等公司。

　　2021年11月，新湖中宝把大(dà)本营从(cóng)浙江嘉兴迁到衢州，次(cì)月就全部完成了迁址。

　　2023年2月，新湖中宝
公告控股股东新湖集团与衢州市新安财通签署了股份转让协议，新湖集团欲向后者转让其持有的(de)8.6亿股（占据总股本(běn)的 比例为10.11%），转让价格为2.64元/股，涉及金额约为22.7亿元。

　　2024年(nián)1月，新湖(hú)中宝公告(gào)称，新湖集团以及其一致行动人恒兴力，与(yǔ)衢州国资旗下的(de)衢(qú)州(zhōu)智宝签署股权(quán)转让协议，转让(ràng)所持公司18.43%的股(gǔ)份(fèn)，转让价款(kuǎn)合(hé)计现金30亿元。

　　6月5日，经(jīng)过连续交割后，新湖中宝完成第二次(cì)18.43%股份的转让，衢(qú)州国资成为新湖中宝第一大股东，合计持股达到(dào)28.54%。

　　至此，衢州(zhōu)国资合计投入52.76亿(yì)元，战略入股新湖中宝(bǎo)正式完(wán)成。

　　衢州国资在去年取得(dé)一(yī)个董事(shì)席位的基础上，还将向新(xīn)湖中宝董事会推荐一名副总裁候选(xuǎn)人，负责公司财务监督工作。

　　据新(xīn)湖(hú)中宝公告，公司名称将变更为“衢州(zhōu)信安发展股份有限公司”，证券名称(chēng)改名为“衢州发展(zhǎn)”。

　　国资入股能(néng)救(jiù)得活(huó)曾经的温州首富黄伟和他的新湖系(xì)吗？

　　根据新湖中(zhōng)宝2024年半年报，这家企(qǐ)业目前地产在售项目有沈(shěn)阳仙林金谷、沈阳新湖湾
、南通新湖海(hǎi)上明珠城、上海天潼里(lǐ)、上海昼锦华苑、瑞安新(xīn)湖秋月园(yuán)等。

　　上海项目是新湖最优质(zhì)资产。报告(gào)期内(nèi)，新(xīn)湖天(tiān)潼里(lǐ)已开售小高层去化近六成。上海(hǎi)位于黄浦老城厢核(hé)心(xīn)的昼锦华(huá)苑（锦园）8月首
次开盘推出33套房子，户型(xíng)310-390平米(mǐ)，首日售罄，揽金(jīn)18.27亿。

　　上海优质项
目(mù)入(rù)市使新湖销售额有了一定保(bǎo)障，但对比其债(zhài)务，却是杯水车(chē)薪
。

　　此(cǐ)外，7月以来，新湖集团还陷(xiàn)入了员工理财“爆雷”风波(bō)。

　　自2012年起，新湖系旗(qí)下公司以“福利性产品”的名义，鼓励员工(gōng)购买公司定制的由华鑫信托发行的信托(tuō)产品，每年(nián)开放二次，或存续或到期还本付息(xī)。投资者(zhě)一年期、二年期、三年期的收益率分别为10%、11%、12%，后续偶有波动。

　　根据投资者提供的文件显示(shì)，截至7月15日，华鑫信托·新湖集(jí)团单一资金(jīn)信托 尚(shàng)有31.318亿元及预期收益未兑(duì)付；华鑫信托(tuō)·信源5号集合资金信托尚有 15.493亿元本金及预期收益未兑付。两者金额共达约46.811亿元。

　　记者拿到的(de)一份投(tóu)资(zī)者文(wén)件显示，上(shàng)述信托理财的投资者大多都是(shì)新(xīn)湖的(de)员工以及亲友团。

　　上述投资(zī)者对界面新闻(wén)记者表示，违约后，他们就一(yī)直去(qù)新湖集(jí)团维权，但公司始终没有给予明确的回复。

　　直到员工大范(fàn)围集结，几乎很少(shǎo)露面
的(de)黄伟在8月(yuè)9日出现在了(le)投资者(zhě)面前。黄伟向投资者表 示，“做生意(yì)做(zuò)了四十来年，哪里知道我们一个几百亿资产被(bèi)人抢走了，也是很意外的事 情，希望大家跟公司共渡难关，我(wǒ)们的这个(gè)矿、资(zī)产一定会拿回来，拿不回来可能我要破产，我如果这样可能比你(nǐ)们要惨。”

　　黄伟口(kǒu)中的“矿”指的是新湖集(jí)团的控股子公司浙江新湖能源（持股比例85%）通过其全资子公(gōng)司北京华易(yì)隆鑫贸易有限 公司（以下简称“华易隆鑫”）持有的新疆宜化矿业有限公(gōng)司41.08%的股(gǔ)权，目前华易(yì)隆鑫已列为(wèi)被执行人，该公司所持有的新疆宜化矿业股权(quán)被浙(zhè)江和湖北两地法院冻结。

　　但黄伟的解(jiě)释和恳请并没有太大说服力，投资者们没有放下担忧，也不认可黄伟所(suǒ)说的矿产(chǎn)和自己投资信托的关联。目前来看，尚没有(yǒu)好消息出现，刚入主新湖的衢(qú)州国资也没有(yǒu)对外表态。

　　国际评级(jí)机构标普近期发文称，如果新湖中宝的自(zì)身情况没有(yǒu)发生任何显著的(de)有利(lì)变化，其(qí)无法(fǎ)偿付债务（包括(kuò)潜在的不良债务(wù)交换）的风险可能会(huì)随着公司流动性减弱而增加。同时，新湖中宝实际控制(zhì)人变更为国有企业，可能有助(zhù)于新湖中宝保持与银行和其他金融机构的关系，但此举可能无助于解决境外债券兑(duì)付(fù)事宜。

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