房地产“小碎步”式政策频出，累积效应或让楼市完成筑底

业内预计(jì)新房成交大概率不会(huì)再出(chū)现2022年断崖式下跌。

楼市(shì)“调控模范生”也加入全面解(jiě)除限购(gòu)的行(xíng)列。日前(qián)，长沙住(zhù)建部发布通知称，全市范(fàn)围(wéi)内买房，不再审(shěn)查购房者资格条件，这意味着长沙正式结束了已推行7年(nián)之久的限购政策。

但如此大招之下，多位长沙(shā)房地产业内(nèi)人士向第一财经记者表示，政策推(tuī)出后的首个周(zhōu)末，项目咨询(xún)和来(lái)访(fǎng)有所上涨，但整体反应平平，并无太多波澜。除了当(dāng)前(qián)市场信心不足等因素的影(yǐng)响， 2023年(nián)下半年的限购放松政策已在(zài)很(hěn)大程度上释放了(le)不少需求，导致当前政(zhèng)策边际效益递(dì)减。

事实上，许(xǔ)多城市如长(zhǎng)沙一(yī)样，拿出大力度政策，但并未能获得较好的(de)市场反应，楼市(shì)修复进程缓慢。多位(wèi)受访人士表示，“小碎步”式的松绑政策下实际上会加重(zhòng)购房者(zhě)的观望情绪(xù)，难以带动市(shì)场回暖，需(xū)求端政策松绑效力因此难免打折扣。业内认为，当前(qián)的市场(chǎng)情况(kuàng)之下，需(xū)要(yào)多重力量综合作用，供求关系才会逐渐好(hǎo)转，未来随着宏观经济的恢复，房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)才有望完成筑(zhù)底。

修(xiū)复楼(lóu)市组合拳(quán)

近日，长沙印发的《关于支持居民购买改善住房的通知》明确，在长沙购房，不再审查资(zī)格条件。

该(gāi)通知(zhī)同时表示，在长沙(shā)“以旧换新”购买新房的，可按照“认房不认(rèn)贷”政策，享受首套房首付比(bǐ)例和(hé)按揭贷(dài)款利率优惠；购买(mǎi)新房申(shēn)请(qǐng)住房公积(jī)金贷(dài)款的，在原有基础上上调最高贷款额度80万元，生育(yù)三孩的职工家庭(tíng)住房公积金最高贷款额度提高至90万。

一(yī)套楼市新政落地，购房者是否被点燃了热(rè)情？多位受访房(fáng)企人士向第一财(cái)经记者(zhě)表示，全面放开限购政策的影响(xiǎng)目前(qián)尚未传递(dì)到各个(gè)项(xiàng)目上。

某TOP20房(fáng)企(qǐ)长沙市(shì)场负责人张颖（化名）也告诉(sù)记者，新政出台(tái)之后跟同行交流发现，市场反馈并没有很积极，来访量(liàng)涨幅也就在(zài)10%-20%左右，但原本周末的来访也会比平(píng)常好。

一家华南房企的长沙营销负责人也透露，从上周的市场表现来(lái)看，新政的刺激效果(guǒ)一般。“这不是长沙首次放开限购，其实去年就已经开始(shǐ)陆续放开首套、二套的限购了。”

2023年9月，长(zhǎng)沙优化限(xiàn)购政策(cè)，首套房限购资格出现松(sōng)动。政策明确(què)，包括非长沙市户籍家庭在内，居民家(jiā)庭在长沙购买首套商品住房，不再需要提供购房证(zhèng)明。此前，在长沙需“新落户市民+12个月社保或(huò)个税；非本市户籍家庭+2年社保或(huò)个税”才能(néng)购房(fáng)。

这波限购政策(cè)放松，释放了不少(shǎo)刚需。张颖表示，本来长沙的刚需(xū)客(kè)户量就比较大，所以这次(cì)限(xiàn)购放开以(yǐ)后，对(duì)项目成交有明显的促进作用。

新政叠加十一假期，市场活跃度明显(xiǎn)提升。中指院数据显示(shì)，2023年9月，长沙商品住宅成交65.7万平方米，环比上涨100.8%，同(tóng)比(bǐ)上涨34.8%。58安(ān)居客研究院院长张波向记者表示，这次的政策对长沙周边城市形(xíng)成虹吸(xī)，安居客线(xiàn)上数据显示，周边县市到长沙购房的比例在去年上升了30%以上。

同年11月，长沙(shā)再次优(yōu)化限购政(zhèng)策，规定在长沙购买第2套商品住房时，不再受首(shǒu)套房网签满四年的限制；居民(mín)家庭名下商品住房(fáng)单套面积均不足(zú)144平(píng)方米的，可购买1套改善性(xìng)住房（144平方米及以上）。这次新政减少了(le)对改善类(lèi)购房需(xū)求的限制。

利好政策叠加，销售得到一定程度的改善。克(kè)而瑞数据显示，2023年第四季度，长沙首开(kāi)项目数及(jí)开盘(pán)去化均上升至年度高位，首开去化率超76%；其中核心区域高端改善项目去化率接(jiē)近(jìn)五成(chéng)，多(duō)个红(hóng)盘项目客房(fáng)比超(chāo)1.5，再现(xiàn)开盘摇号的现象。

两轮限购放松之后，如今(jīn)再全(quán)面解(jiě)除限(xiàn)购，政策效力(lì)难免削弱。张颖(yǐng)认(rèn)为，长沙此次全面放开限(xiàn)购，其实主要是放开(kāi)对改善客户的限购，因为刚需客户购买首套房已经(jīng)不限购了，而(ér)改(gǎi)善客群本身(shēn)并不急于下(xià)手，他们原本就有房子住(zhù)，可能会想多看看(kàn)，在(zài)合适的时机再下手，而不会迫切地立刻买房，毕竟手中已有的房源出手也(yě)需要时间(jiān)。

政策(cè)“有效(xiào)期”较短

祭出全面解除限购的大招，市场反应平平的情况，并(bìng)不只是出现在长沙。

早在2023年11月，就有12个二线城市全(quán)面(miàn)放开限购，其中还包括南京、合肥、郑州、武汉等7个(gè)省会(huì)城市。2024年以来，有更多城(chéng)市对(duì)限购政策进行(xíng)调整。据中(zhōng)指研究院初步统计，截至(zhì)目前，全国仅(jǐn)有北京、上海(hǎi)、广(guǎng)州、深圳、成都、天津(jīn)、西安、杭州、海南(nán)省等地仍有部分(fēn)区域保持限购，其他城市基本(běn)上都(dōu)全面解除了限购要(yào)求。

但整体来(lái)看，限购(gòu)放松的效果并不算理想，许(xǔ)多城市新房成(chéng)交依旧在低位徘徊。克而瑞统(tǒng)计数据显示，一季(jì)度，重点30城成交累计同比降52%，降幅持续扩(kuò)大4个百分点。

为了促进成交，各大开发商同步执行“以价换量”的策略，推动房价也(yě)同步走低，3月，新房价格(gé)环比下跌的城(c房地产“小碎步”式政策频出，累积效应或让楼市完成筑底héng)市有57个。另据西政资本测算，3月份新(xīn)建商品住宅价(jià)格同比降幅约2.2%，为2015年8月至今以来的最大降幅。

政策持续保持宽松，且严格的限制性措(cuò)施也渐次放松，但(dàn)楼市的修复进程(chéng)并不算理想(xiǎng)，许多(duō)政策“有效期”较短(duǎn)。

某TOP30房企湖南片(piàn)区的相(xiāng)关负责人表示，去年9月长沙(shā)的限购政策调整后，短期内(nèi)有(yǒu)刺激效果，但2个月后市场就开始下滑了。

即便是一线城市也存在同样(yàng)的情况，某央(yāng)企营销负责人(rén)曾向记(jì)者透露，其所在城(chéng)市认房不认(rèn)贷新(xīn)政带(dài)来的效用大约(yuē)也仅持续了两周(zhōu)，“上家觉得会出政策，怕卖早了，下家认(rèn)为会(huì)降，怕(pà)买早(zǎo)了”。

对此，多位受访业内人士认为(wèi)，2023年以来无论是长沙还是全(quán)国放松，都以一种 “小碎(suì)步”调整的方式推进，效果会有所打折。张波表示，解除行政(zhèng)性(xìng)限制(zhì)是未(wèi)来二线城市(shì)整体(tǐ)的方向，但长远来看，政(zhèng)策效(xiào)力释(shì)放趋弱，边际效益递(dì)减。

上(shàng)述房企的长沙市场负责人透露，长沙的全面放开限购(gòu)政策出台后，不少客户会觉得之后是否首付能再(zài)降一降，或者开发商给更多优惠措(cuò)施等等，观望心(xīn)态反(fǎn)而比之前更重。

有房企人士向(xiàng)记者分析，过去一段时间里的政策释放的不确定性(xìng)，让购房者总觉得(dé)再等等或许还会有(yǒu)更好(hǎo)的政策(cè)出来，尤其是在房价不再持续上(shàng)涨之后，大家心态不会那么急(jí)了。“政(zhèng)策一点点出，市场反馈不积极。”

也有资深地产行业分析师表示，近(jìn)期需求端(duān)政策放开的力(lì)度是显著的，但时机(jī)有所滞后，因此效果有限。一二线(xiàn)城市(shì)政(zhèng)策终(zhōng)于开闸的时(shí)候，居民收入预(yù)期、房价预期已经处于非常弱的阶段，资格放开和支付门槛(kǎn)下降对于(yú)购房者决策的影(yǐng)响有限。

各种力量(liàng)综合(hé)促修(xiū)复

面对持续低迷的(de)市场，政策应该如何(hé)发力，才(cái)能有效提(tí)振市场？

在中指(zhǐ)研究院市(shì)场研究总监陈文静看(kàn)来，供需两端政策同步持(chí)续发力，将有(yǒu)助于推动市(shì)房地产“小碎步”式政策频出，累积效应或让楼市完成筑底场预期好转。例如(rú)在需求端，一线城市可继续优化限购政策，二(èr)线城市(shì)全面取消限制性(xìng)政策等，针(zhēn)对(duì)多样化改善性需求的政策支持力度继续加大；在供给端，推动城(chéng)市房地产(chǎn)融资协调机制继续落地，加大核心优质地块(kuài)供给，优化郊区住宅项目容积率1.0限制、优化(huà)项目价格限制等，这些政策(cè)优化将更有利于企业打造高品质产品。

镜鉴咨询创始人张宏(hóng)伟也(yě)向记者表示，当前的市场情况下，需要各种力量综(zōng)合(hé)作用，供求关系才会逐(zhú)渐好转。除了房贷(dài)利率、首付(fù)比例降低，公积金额度提高(gāo)之外，近期多个城市(shì)推出(chū)的“以旧换新”政策，也可给购房者以更多的税费(fèi)优惠(huì)或减免。

“现在有20多(duō)个城市(shì)在做旧改，建议这些城(chéng)市在做旧改的时候，尽量做(zuò)房(fáng)票或者货币化安置，不要做(zuò)实(shí)物安置，这样对市场(chǎng)短期内的刺激作用(yòng)会更加明(míng)显。”张(zhāng)宏伟(wěi)称，各个地方在保障性(xìng)住房、保租(zū)房筹建(jiàn)筹备(bèi)时，建议更多(duō)去购买开发企业的存量商(shāng)品房(fáng)，或者普通百姓手中(zhōng)的(de)存量(liàng)房，这样既消化了市场(chǎng)当中的库存(cún)，也(yě)起到了快速筹建保障性住房的目的。

值得一提的是，发改委在近日强调，当前我国一(yī)些地区新型工业(yè)化(huà)和城镇化水平(píng)还比较低，下一(yī)步(bù)要把农业转(zhuǎn)移人口市民化摆在更加(jiā)突出位置，加快补齐城镇建设中的短板弱项，提高潜(qián)力地区新(xīn)型工业化(huà)城(chéng)镇化水平，释放城镇化所蕴含的巨大内(nèi)需潜力。

在张宏伟看来，农(nóng)业转移人口市(shì)民(mín)化也(yě)将(jiāng)是促进房地产市场修复动力之一。“现有(yǒu)的政策下，市场需求总量并未发生改变，若有效推(tuī)进农村人(ré房地产“小碎步”式政策频出，累积效应或让楼市完成筑底n)口市民(mín)化，或租或(huò)买，都产生了(le)新的居(jū)住(zhù)需求，对消化现有库(kù)存的(de)作用会更(gèng)加明显。”

不过(guò)，张(zhāng)波则认为，目前单一靠房地产政策的拉动边(biān)际效应会(huì)越来越低(dī)，更重要的还在于经济面逐步向好，并伴随着信心面不断(duàn)稳定，才会带动房地(dì)产行业逐步回归稳定。

亿翰(hàn)智库研究总监于小雨也(yě)向记者表示，房地产行业(yè)这轮行情演变，其根本原因在于信心(xīn)的缺失，而信心修复的关键在(zài)于宏观经济走势，房地产行业的后续走势关键(jiàn)还是(shì)经济基本面的表现。随着经济修复动能逐渐(jiàn)增强，大众对未来、对(duì)产业、对就(jiù)业、对收入形成稳定(dìng)的预期时，房地产行业将筑底企稳(wěn)。

于小雨(yǔ)预(yù)计，乐观情况下，房地产市场最早或于2025年上半年筑底，2024年全年商品房成(chéng)交量大概率(lǜ)仍将再探底，行业(yè)的调整(zhěng)至少要持续3-5年的时间(jiān)，但新房的成交量大(dà)概率不会再出现(xiàn)类似2022年式的断崖式(shì)下(xià)跌，待风(fēng)险出(chū)清完(wán)成，行(xíng)业总量将稳定(dìng)在一(yī)个新台阶上(shàng)，平缓波动(dòng)。

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