4月29日，沪指收涨0.79%站上3100点，创年内(nèi)新高，而房地(dì)产板块迎来暌(kuí)违已久的集体暴涨，万科A时(shí)隔500余天再度涨停；中证800地产(chǎn)指数收涨6.34%，日线录(lù)得(dé)三连阳，近3日累计涨(zhǎng)幅达12.77%，多只地产ETF场内价格也飙升。

事实上，在走势不振多个季度后，公募基金对房地(dì)产(chǎn)板块的偏好也已逐渐降低。据统计，2024年第一(yī)季度地产股(gǔ)的持仓总市值为256.70亿元，环比增速为-20.95%，多只房(fáng)地(dì)产龙头的公(gōng)募持(chí)股比例也(yě)连年下降。有基金经理认为，当前部分优质房企市值隐含的(de)预(yù)期过于悲观，优质房企自身α价值仍有保障，尤其前期减值比较充(chōng)分的公司及历史包袱较轻且(qiě)近几年扩张较 快的公(gōng)司，当前的低估(gū)值提(tí)供了较好左侧布局价值和安全边际。

地产(chǎn)股票债券“比翼齐飞(fēi)”

个(gè)股方(fāng)面，4月29日中证800地产指(zhǐ)数12只成份股涨超(chāo)5%。万科(kē)A巨量大单封死涨停(tíng)板(bǎn)，时隔516天涨
停，新城控股午后炸板后(hòu)再回封，大悦城(chéng)、绿(lǜ)地(dì)控股(gǔ)收涨超9%，金融(róng)街、滨江集(jí)团收涨超8%。

债市(shì)方面，地(dì)产债涨(zhǎng)幅居前，万科多只(zhǐ)债券上涨，“22万科04”涨超7%，“22万科06”涨近7%。

房(fáng)地产板块近期缘何大涨？中航基金认为可能有几个方面的原因：

第一，各(gè)地新一轮优化楼市政策加码。深圳、成都、南京等主要一二(èr)线城市出台了多项房地产新政。优(yōu)化政策主要包括房(fáng)地产“以旧换新(xīn)”举措、全(quán)面放开限购、取消摇号选房等。市场(chǎng)预期更多(duō)一二线城市将(jiāng)在近期发布(bù)更多相关措施，提振了(le)相关板块(kuài)的市(shì)场信(xìn)心。

第二，外资对中国房地产板块态度转为看多，香港市场房(fáng)地产板块因此涨幅
更大。曾在2021年1月下调(diào)恒大评级至卖出的瑞银地产首(shǒu)席林镇鸿已转(zhuǎn)向看(kàn)多中国房(fáng)地产(chǎn)商(shāng)，林镇鸿指出，在(zài)政府政策发力、中国杠杆低于(yú)美日当年情景、供(gōng)给减少(shǎo)供需可能在(zài)明年反转等因(yīn)素的支撑(chēng)下，2025年中国地产(chǎn)供需(xū)将回到历史平均水平，在21个主要城市土(tǔ)储较重的房地(dì)产(chǎn)公司(sī)股票将上涨。受到(dào)瑞银转向看多的影响，港股房地产公司本轮(lún)表现更为强(qiáng)势。

第三，从实际房地产销售来看，当前房地产销售中枢性震荡已(yǐ)经延续(xù)了(le)近一(yī)年，销售维持稳定的情(qíng)况下(xià)，房地产风险走(zǒu)向逐步缓释。2023年下半年(nián)至今(jīn)，一(yī)手房销售 实际上一直在中枢震(zhèn)荡。在2023年年报中，房地产公司继续大(dà)幅计提减值准(zhǔn)备(bèi)，使得(dé)行业整(zhěng)体录得较大幅度的利润下滑。但若(ruò)房地产在当(dāng)前销量(liàng)的位置筑底，即使回升幅度不大，出于计
提(tí)减值(zhí)准备需(xū)求下降的
考虑，房地(dì)产企业利润亦(yì)将出现较大幅(fú)度的(de)回升。当前房地产行业整体市净(jìng)率已不足0.7倍，市场(chǎng)定(dìng)价了较大的板块破产风险，未(wèi)来估值重估的空间较大(dà)。

公募继续整体(tǐ)减配，也有产品选择坚守(shǒu)

在走势不振多个季度后，公募基金对房地产板块的(de)偏好也逐渐降低。据统计，2024年(nián)第一季度地产股(gǔ)的持仓总市(shì)值为(wèi)256.70亿元，环比增速为-20.95%。

以万(wàn)科为例(lì)，过去10年间(jiān)公募基金对该股配置比例(lì)最高的时间是2021年(nián)末(mò)，持股比例达到12.84%，彼时万(wàn)科股价(jià)尚在17—18元/股徘徊(huái)，随后公募资金随着万科股价的接连(lián)下挫(cuò)也逐步撤退，到了2023年末持股比例仅剩5.93%。

同样，保利发(fā)展、金地集团等龙(lóng)头股也是类
似情况，大悦城公募持股比(bǐ)例更是多个季度不足2%，招商(shāng)蛇口则(zé)是为数不多(duō)的(de)例(lì)外——截至去年(nián)末公募持股(gǔ)12.36%，为近五年来最 高
。

此外，还有(yǒu)部分主动权益类(lèi)产品一(yī)季(jì)度内(nèi)仍重仓地(dì)产股，据天相投(tóu)顾数据(jù)统计，永赢惠添利、工(gōng)银国家战略以及永赢惠添益等8只基金(jīn)持有地产股比例超过三(sān)成，如永(yǒng)赢(yíng)惠添利，除了持有(yǒu)地产股外，还有顾家家居、欧(ōu)派家居等产业链个(gè)股；工(gōng)银国(guó)家(jiā)战(zhàn)略也持有索菲亚、江山欧派以及伟星新材
等，从(cóng)调仓(cāng)方向来看，上述几只基(jī)金连续多季度均坚守在地产以及相关产(chǎn)业。

最重仓房地产板块的当属中航混改精选
，其基金经理在去年三季度将持有的中国平安、恒瑞医药、贵州茅台、紫金矿业等个股悉数调(diào)向了房地产板块，截至去年末，前十大重仓股均为
地产股，合计(jì)持股比例达(dá)到七成。

对(duì)于(yú)当下地产股行情的研判，华宝基金认为，当(dāng)前房地产板(bǎn)块超跌明显。叠加近期(qī)政策利好催(cuī)化，以及板块基本面修复(fù)预期，中证800地产指数(shù)估值有望继续向上修复。

数据显示，中证800地产指(zhǐ)数
此前连跌4年，今(jīn)年开年以来仍延(yán)续跌势，其PB估值下探至历史低位。截至4月29日，中证(zhèng)800地产指数PB估值为0.56倍，低于近(jìn)10年
超99%的时间区间。

 

更看(kàn)好风险逐步出清的个(gè)股

展望后市，在房地产行业以(yǐ)及个股选择(zé)中，多名基金经理均表示需要关注风险出清充分的个股。

中航混改精选基金经理在一季报中表示，看(kàn)好由全球(qiú)需求复苏带来的中国国(guó)内经济修复和上市公司盈利改善。“受到过去3年(nián)的需求(qiú)下行(xíng)周(zhōu)期影响，中国房地产市 场显 著超调，在经济复苏的大背(bèi)景(jǐng)下，我们当前看好估(gū)值低位、风险逐(zhú)步出清(qīng)、需求有望逐步企稳的房地产板块(kuài)，精(jīng)选估值合(hé)理、风险出清充分、景气度较高的优质公司。同时关注海外市场环境变(biàn)化，对美联 储货币政策和(hé)宏观经济预期变化进行积极应对。”基金经(jīng)理认为。

银华智能建造则(zé)在一季报中回顾(gù)，去年(nián)二(èr)季度开(kāi)始(shǐ)，房地产销售和投资走弱(ruò)，同时出(chū)口增速由正转负，带动(dòng)总需求下行。而今年二季度房地产投(tóu)资环比增速预(yù)计好于 去年，出口可能(néng)也不会快速下行。

因此后续关注三方面(miàn)变(biàn)化，一是基建投资带来的(de)实物(wù)工作量增 长情况(kuàng)，二是“三(sān)大工程”会否带动房(fáng)地产投资降 幅收窄，这两项将(jiāng)决定工业需求回升的斜率；此外，设备投资高增长的持续性也需要进(jìn)一步关注。

“2024年有望成为基本面(miàn)见底之年，优质企业(yè)有望(wàng)优先受益。当前部分优质房企市(shì)值隐含的预期过于悲观，优质房企自身α价值仍有保障，尤
其前期减值比(bǐ)较充分的公司及历史包袱较(jiào)轻且近几年扩张较快的(de)公司，当前的低估值提供(gōng)了较好左(zuǒ)侧布局价值和安(ān)全边际。”银(yín)华(huá)智能建造的基金经理认为。

责编(biān)：王璐璐(lù)

校对：高源

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