配售型保障性住房陆续开建 多地管理办法呼之欲出

近日，《郑州市配
售(shòu)型保障性住房管理办法（试行(xíng)）》（征求意见稿）发布，明确(què)郑州市区配售型保(bǎo)障性住房的筹建、配售和管理(lǐ)要求，文件计划于5月1日起配售型保障性住房陆续开建 多地管理办法呼之欲出正式实施。

今年以来，大连、昆明、南昌、郑州等地配售型保(bǎo)障性住房管理(lǐ)办法陆续发布，公开征求意(yì)见，另据《中国建设报》报道，贵阳、合肥、杭州等地的相关配套政策(cè)也(yě)正在制(zhì)定过程中 。日(rì)前，宁波《关于(yú)规划建设保障性住房的实施意见》已正式出台。

住房困难的(de)工薪收入群体和引进(jìn)人(rén)才成为各地(dì)配售型保(bǎo)障性住房的(de)重点配售对象(xiàng)，大(dà)连将来
连留连学生(shēng)和(hé)农民工群(qún)体也纳入在内。各地要求配售型保障性住房按保本微利原则(zé)出售，并实施(shī)严格的封闭管理，禁止配售(shòu)型(xíng)保障房以任何形式变更为(wèi)商品房流入(rù)市场。

中指研究院不完全统计发现，北京、上海、广
州、深圳(zhèn)、福(fú)州、西安、济南、青岛、杭州(zhōu)、成都、重庆、昆明、南宁、宁波、太原、郑州、贵阳、合肥、武汉、东莞、佛山、南京、长(zhǎng)春、沈阳、大连、南昌、天津、哈(hā)尔滨、长沙近30个(gè)城市已公布今年配售型保障房建设
/筹集计(jì)划，各地配售型保障性住房陆续开建 多地管理办法呼之欲出以需定建，今年计划筹建配(pèi)售型保障性(xìng)住房(fáng)1000余套至10000余套不等，多在(zài)2000~4000套(tào)之间。

各(gè)地(dì)配售型保障性(xìng)住房进入施(shī)工建
设阶段，大连、哈尔滨、贵阳、福 州、昆明(míng)、武汉、深圳(zhèn)、重庆等地均已启动建设，福州首个配售型保障性住房项目将(jiāng)开启第二轮申购。

中指研究院指数研究部总经理曹晶(jīng)晶(jīng)向21世纪经济报道记
者表(biǎo)示，当前多地已披露2024年配售(shòu)型保(bǎo)障房建设的工作目标(biāo)，随着配套(tào)政策及资金端不断落位，预计接下来将进入快速推进阶段。各地配(pèi)售(shòu)型保障房管理规则陆续(xù)出台，部(bù)分项目启 动申(shēn)请，在各地(dì)的快速推进下 ，“市场+保障”的住房供应体系建设有望更快得(dé)到实现(xiàn配售型保障性住房陆续开建 多地管理办法呼之欲出)。

图(tú)片来源(yuán)：视觉中国

配套(tào)政策(cè)加速落地

近日，住房
城乡建设部(bù)召开保障(zhàng)性(xìng)住房建设工作现场会，会议指出，要加大(dà)保障性住房建设和供给，完
善“市场+保(bǎo)障”的住房供应体系(xì)，不断满足工薪收入群体刚性住房需求。会议要求(qiú)，各地要(yào)抓政策(cè)出台、抓项目建(jiàn)设(shè)、抓(zhuā)“好房子”建设、抓住(zhù)房发(fā)展规划编制，切实推动保障性住房建设见到成效。

目前大(dà)连、昆明、南(nán)昌、郑州、宁波等(děng)地已出台(tái)或拟出台(tái)配售型保障性住房管理(lǐ)办(bàn)法或实施意见，对(duì)配售型保障性住房(fáng)筹(chóu)建、配售(shòu)、管理和退出等(děng)进 行规定(dìng)。另外，据日前《中国建设报》报道(dào)，杭州、贵阳、合肥等地的相关配 套政(zhèng)策也在(zài)制(zhì)定和落实过(guò)程中(zhōng)。

去年年底，住房城乡建设部相(xiāng)关司局负责人在接受媒体采访时表示，各地当前重
点要保障(zhàng)好两类群体，一类是住房困难(nán)未得到解决、收入不高的工(gōng)薪收入群体，另一(yī)类是城市(shì)需要引进的科技人员、教师、医护人员等。有条件的(de)地方可以逐步覆盖(gài)其他群体。

从各地出台或拟(nǐ)出台的管理(lǐ)办法来看，工薪阶层和引进人才是重点配(pèi)售对象，杭州、贵阳、宁波、南昌、昆明、大连、郑州等地均在政策中作出明确规(guī)定。如《郑州市配售型保障性住房管理
办法(fǎ)（试行）》（征求意(yì)见稿）提出，配售型保(bǎo)障性住房重点解决郑州市区户籍住房困(kùn)难的工薪收入群体和引进的人才等，一(yī)个 家庭只能申(shēn)购1套。

除这(zhè)两类人(rén)群外，不同城市在群(qún)体覆盖方面也(yě)存(cún)在(zài)一些区别，如杭州还计划向住 房困难家(jiā)庭进行配售，合(hé)肥关注从事环(huán)卫、快递、交通(tōng)服务等基本公共服务人员等(děng)的住房需求，南昌明确要首(shǒu)先从本地(dì)城镇户籍经济困难的无房家庭 开始，大连则将来(lái)连留连学生、农民工群
体(tǐ)纳入配售对象范畴。

在(zài)户(hù)型面(miàn)积方面(miàn)，各(gè)地配(pèi)售型保障性住房(fáng)以(yǐ)中小户型为主，宁波 明(míng)确建筑面(miàn)积在60~120平方(fāng)米之(zhī)间，以(yǐ)90平方(fāng)米左右为主；南昌提出要最大户型建筑面积原则 上(shàng)不超(chāo)过120平方米；大连要求新建项目单套(tào)住房建筑面积(jī)以70~90平方米户型为主，原 则(zé)上(shàng)不超过120平方米；郑(zhèng)州(zhōu)则提出(chū)新建项目(mù)单套住房(fáng)建筑面积控制在70~120平方米之间，三居室套型比例按项目情况控制在50%~60%之间(jiān)，收购项目单(dān)套住房
建筑面积和套(tào)型比例可适当放宽。

在价格(gé)方面，配售型保障性住房按保本微利原则
配(pèi)售，各地配售价格多根据项目土地划拨价(jià)格、建安成(chéng)本(běn)、适度合理利润等因素，预估配售型(xíng)保障性住房(fáng)销售(shòu)价格，宁波、昆明、郑州等(děng)地明确利润(rùn)不超过5%。目前，经初步测算，贵阳市首批启动(dòng)建(jiàn)设的项目售(shòu)价在5200~7000元/平方米(mǐ)之间，约为(wèi)项目周边普通商品房单价(jià)的65%。

新一轮保障性住房规划建设，将实施严格的封闭管理，严禁以任何方式，违法违规将新建的配(pèi)售型保障(zhàng)性住房变更为商品住房流入市场(chǎng)，更(gèng)不能利用保障性(xìng)住房(fáng)进(jìn)行牟利。各(gè)地出台或拟出台的管理(lǐ)办
法中都对这一要求进行重申(shēn)和强(qiáng)调。

在退出及 后续管(guǎn)理方面，各地也有明确规(guī)定(dìng)。如南昌要求，购房人如(rú)需退出的，只能(néng)由保障房公司 按规定回购(gòu)。昆明进一步明确，负责回(huí)购的(de)市属国有企业应在半(bàn)年内(nèi)完成回购，解除合(hé)同并备案，二次
配售时 ，销(xiāo)售价格按回购价格(gé)加二次装修成本计算，购房家(jiā)庭按该套房屋回购时退还的维修(xiū)资(zī)金数额缴纳房屋(wū)维修资金(jīn)。

各地也有一些其他配(pèi)套政策推出，如哈(hā)尔滨起草了配售型保障性住房(fáng)规划供地政策(cè)并向社会征
求意(yì)见(jiàn)，合肥正在制定配售(shòu)型保(bǎo)障性住房相关的土地、规划、建设、资金等实(shí)施细则等(děng)。

建设计划逐步落地

前述住房城乡建设部相关司(sī)局负责人明确，配售型保障(zhàng)性住房建设(shè)将坚持“以需定建”的原则(zé)。地方(fāng)政府要根据(jù)需(xū)求科学确定保障性住房发展目标，制定年度 建设筹集计(jì)划。

中国社会科学院研究员、中国城市经济学会(huì)房地(dì)产专(zhuān)委会主任王业强对21世纪经(jīng)济报(bào)道(dào)记
者表示，以需定建，就是要根据人口变动情(qíng)况来合(hé)理(lǐ)规划配售型(xíng)保障性住房的建设。人口大量流入(rù)的城市要(yào)相应扩(kuò)大土地(dì)供应和建设的(de)规模；人口流失(shī)的城市则要相应减少规模。

据中指研究院统计，截止到4月20日(rì)，福州、深圳、北京、上海、广州、西安、济南(nán)、青岛、杭州
、成都、重(zhòng)庆、昆明、南宁、宁波、太(tài)原、郑州、贵阳、合肥、武汉、东莞、佛山、南京、长春、沈阳、大连、南昌、天津、哈尔滨和长沙近30个城市公布今年配售型保(bǎo)障性(xìng)住房建(jiàn)设(shè)/筹(chóu)集计划。

其中福州计划建设/筹集套数最多，约1.24万套，北京、上海、广州和深圳这四(sì)个一线城 市均不少于1万套，其(qí)余多数城市计(jì)划建设/筹集数量在2000~4000套之间(jiān)，如昆明、南宁、宁波和(hé)太原(yuán)今年都计划建设/筹集4000套。

王业强表示，配售型(xíng)保障性(xìng)住房(fáng)主(zhǔ)要分为新建和转化两种途径。其中(zhōng)“新建
”可通过(guò)划拨土地出让，也可利用存量土地如政府已批未建土地等从零开始建设，也可通过存量的人才房、共有产权房或企业破产处置的商品房转化。

王业强表示，随着收(shōu)入(rù)水平的提高，青年和(hé)新 市民群体未来的(de)住房需求会转化形成购房需求，各种人才房(fáng)也会纳(nà)入配售型保障性住 房的范畴，未(wèi)来应该逐步扩大配售(shòu)型保障房(fáng)的供(gōng)应规模(mó)。

各地配售型保障(zhàng)性住房陆(lù)续进入开工建设阶段，大连
、哈尔滨(bīn)、贵阳、福州、昆明、武汉、深圳、重庆等地均已启动建设。如4月18日，贵(guì)阳市首批配售型保障性住房项目开工仪式在白云区举行。此次开工的白云(yún)区云(yún)歆苑保障性住房项目规划建(jiàn)设住宅共2375套，首批建设615套，计(jì)划在2026年底交付使用。根据前期摸底调查，贵阳计划5年(nián)内建设1万套配售型(xíng)保障性住房，总(zǒng)投(tóu)资约65亿(yì)元(yuán)。

双龙新居(jū)是福州首个配售型保障(zhàng)性住房项 目，也是全国率先开工的保(bǎo)障性住房项目，该项目已于3月开放第一轮配售申购。日前福州市房(fáng)管局发布通知，第(dì)二轮配售申请将于5月6日开启。

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