房地产“小碎步”式政策频出，累积效应或让楼市完成筑底

业内预(yù)计新房成交(jiāo)大概率不会再出现2022年(nián)断崖式下跌。

楼(lóu)市“调控模范生”也加入全面解除限购的行列。日前，长(zhǎng)沙住建(jiàn)部发布通知(zhī)称，全市范围内买房，不再审查购(gòu)房者资(zī)格条件(jiàn)，这意味着长沙正式结束(shù)了已推行7年之久的限购政策。

但如此大招之下，多位长沙房地产(chǎn)业内人士向第一(yī)财经记者表示，政策推出后的首个周末，项目(mù)咨询和来访有所上(shàng)涨，但整体反应平平，并无太多波澜。除了(le)当前市场信心(xīn)不(bù)足等(děng)因(yīn)素的影响(xiǎng)， 2023年下半年(nián)的限购放松政策已(yǐ)在很大程(chéng)度上释放了(le)不少需求，导致当(dāng)前(qián)政策边际效益递减。

事实上(shàng)，许多城市如长沙(shā)一样，拿出大力度(dù)政策，但并未能(néng)获得较好的市场(chǎng)反应，楼市修复进程缓慢。多位受访人士表示，“小碎步”式的松绑政策下实际(jì)上(shàng)会加重购房(fáng)者的观望情绪，难以(yǐ)带(dài)动市场(chǎng)回暖，需求端政策松绑(bǎng)效力(lì)因此难免打折扣。业内认为，当前(qián)的市场情况之下，需要多重力量综合作用，供(gōng)求关系才会逐渐好转，未来随着宏观经济的恢复，房地产市场才(cái)有望完成筑底。

修复楼市组(zǔ)合(hé)拳

近(jìn)日，长沙印发的《关于(yú)支持居民(mín)购买改善住房的通知》明确，在(zài)长沙购房，不再审查资格条件。

该(gāi)通知同时表示，在长沙“以旧换新(xīn)”购买新房的(de)，可按照(zhào)“认房不认贷”政策，享受首套房首付比例和按揭贷款利率优惠；购买新(xīn)房申(shēn)请(qǐng)住(zhù)房公积金贷款的，在原(yuán)有(yǒu)基础上上调最高贷款额度80万元，生育三孩的(de)职工家庭住(zhù)房公积金最高贷款额度(dù)提高至90万。

一套楼市新政落地，购房者是否被点燃了热情？多位受访房企人士向第一财经记者表示，全面放开限购政策的影响目前尚(shàng)未传递到各个项目上。

某TOP20房(fáng)企(qǐ)长沙市(shì)场负责人张颖（化名）也告诉记者(zhě)，新政(zhèng)出台之后跟同行交流发现，市场反馈并没(méi)有很积(jī)极，来访量涨幅也(yě)就在(zài)10%-20%左右，但原本周(zhōu)末(mò)的来(lái)访也会(huì)比平常好。

一家华南房企的长沙营销负责人也透露，从上周的市场表现来(lái)看，新政的刺激效果一般。“这不是(shì)长(zhǎng)沙首次放开限购(gòu)，其实(shí)去年就已经开始陆续放开(kāi)首(shǒu)套、二(èr)套的(de)限购了。”

2023年9月，长沙优化限购(gòu)政策，首套房限购资(zī)格出现松动。政策明确，包括非长沙市户籍家庭在内，居民(mín)家庭在(zài)长(zhǎng)沙购买首(shǒu)套(tào)商品(pǐn)住房，不再需(xū)要提供购房证(zhèng)明。此前(qián)，在长沙需“新落户市民+12个月(yuè)社保或个税；非本市户籍(jí)家庭+2年社保或个税”才能购(gòu)房。

这(zhè)波限(xiàn)购政策(cè)放(fàng)松，释放了不少(shǎo)刚需。张颖表示，本来长沙的刚需客户量就比(bǐ)较大，所以这次限购(gòu)放(fàng)开以后，对(duì)项目成交有明显的促进作用。

新政叠加十一假期(qī)，市场活(huó)跃度明显提升。中指(zhǐ)院数据显示，2023年(nián)9月，长沙商(shāng)品住宅成交65.7万平(píng)方米(mǐ)，环比上涨100.8%，同比上涨34.8%。58安居客研究院院(yuàn)长张波向(xiàng)记(jì)者表示，这次的政策对(duì)长沙(shā)周(zhōu)边城市形(xíng)成(chéng)虹吸，安居客线上(shàng)数据显示，周边县市到长沙购房的房地产“小碎步”式政策频出，累积效应或让楼市完成筑底比(bǐ)例在去年上升了30%以上。

同年(nián)11月，长沙再次优化(huà)限(xiàn)购政策，规定(dìng)在(zài)长沙购买第2套商品住房时，不再受首套(tào)房网签满四年的限制；居民家(jiā)庭(tíng)名下(xià)商品住房单套面积均不足144平方米的，可购买1套改善性住(zhù)房（144平方米(mǐ)及以上）。这次新政减少(shǎo)了(le)对改善(s房地产“小碎步”式政策频出，累积效应或让楼市完成筑底hàn)类购房需(xū)求的(de)限制。

利好政策叠加，销售得到一定程度的改善(shàn)。克而瑞(ruì)数据显示，2023年(nián)第四季(jì)度，长沙首开项目数及开盘去(qù)化均上升至年度高位，首开去化率超(chāo)76%；其中核心区(qū)域高端(duān)改善项目(mù)去化(huà)率(lǜ)接近五成(chéng)，多个红盘项(xiàng)目客房比超(chāo)1.5，再现开盘(pán)摇号的现象(xiàng)。

两轮限购放松之(zhī)后，如今再全(quán)面解除限购，政策效力难免削弱。张颖认为，长沙此次全面放开限购，其实主要是放开对改善客户的限购，因为刚需客户购买首套房已经(jīng)不限购了(le)，而改善(shàn)客群本身(shēn)并不急于下手，他们原(yuán)本就有房子住，可能会想多看看，在合适的时机再下手，而(ér)不会迫切地立刻买房，毕竟手中已有的(de)房源出手也需要时间。

政策“有效期”较短

祭出全面解(jiě)除限购的大招，市场反应平平的情况，并不只是(shì)出现在长沙。

早(zǎo)在2023年11月，就有12个二线城市全面(miàn)放开限购，其(qí)中还包括南京、合肥、郑州(zhōu)、武汉等7个省(shěng)会城市。2024年以(yǐ)来，有(yǒu)更(gèng)多城(chéng)市对(duì)限购政策(cè)进行调整。据中指研究院初步统计，截至目前，全国仅有北京、上海、广州、深圳、成都(dōu)、天(tiān)津、西(xī)安、杭州、海南省等地仍(réng)有部分区域(yù)保持限购，其他城市基本上(shàng)都全面解(jiě)除(chú)了限购要求。

但整体(tǐ)来看，限(xiàn)购放松的效果(guǒ)并不算理想，许多城市新房(fáng)成(chéng)交依旧(jiù)在低位徘徊。克而瑞统计数据显示，一季度，重点(diǎn)30城成交累计同比降52%，降幅持续扩大(dà)4个百分点。

为了(le)促进成(chéng)交，各大开(kāi)发商同步执行“以价换量”的策(cè)略，推动(dòng)房价也同步(bù)走低，3月，新房价格环比下跌的城市有57个。另据西政资本测算，3月份新(xīn)建(jiàn)商品住宅价(jià)格同比降幅约2.2%，为2015年8月至(zhì)今以来的最(zuì)大降幅。

政策(cè)持续(xù)保持宽松，且严格的限制性(xìng)措施也渐次放松，但(dàn)楼市的修复(fù)进程并不算理想，许(xǔ)多政(zhèng)策“有效期(qī)”较短。

某TOP30房企湖南片区的相关负责人表(biǎo)示，去年9月长沙的限购政策调整后，短期(qī)内有刺激效果，但(dàn)2个月后(hòu)市场就开始下滑了。

即便(biàn)是一线城市也存在同样的情况，某央企营销负责人曾向记者透露，其所在城市认房不认贷新政带来的效用大约也仅持续(xù)了两周，“上家觉(jué)得会(huì)出政策，怕卖早了，下家认为会降，怕(pà)买早了”。

对(duì)此，多位受访业(yè)内人(rén)士认为，2023年以来(lái)无论是长沙还是全国放松(sōng)，都(dōu)以(yǐ)一种“小碎步(bù)”调整的方(fāng)式推进，效果会(huì)有所打折。张波表示，解除行政性限制是(shì)未来二线(xiàn)城市(shì)整体(tǐ)的方向，但长远来看，政策效房地产“小碎步”式政策频出，累积效应或让楼市完成筑底力释放趋弱，边际效益递(dì)减。

上述房企的(de)长沙市场负责人透露，长(zhǎng)沙(shā)的全面放开限购政策出台后，不少客户会觉得之(zhī)后是否首付能再(zài)降一降，或者开发商给更多优惠措施等等，观望心态反而比之前更重。

有房企人士(shì)向记者(zhě)分析，过去一段时间里的政策释放的不确定性，让购房(fáng)者总觉得(dé)再(zài)等等或(huò)许还(hái)会有更好的政策出来，尤其是在房价不再(zài)持续上涨之后，大家心态不会那么急了。“政(zhèng)策一点点出，市场反馈不(bù)积极(jí)。”

也有资深地产行业分析师表示，近期需求端政策放开的力(lì)度是显著的，但时机有所(suǒ)滞后，因(yīn)此效果有限。一二线(xiàn)城(chéng)市政策终于开闸(zhá)的时候，居民收入预期、房价预期已经处于非常(cháng)弱(ruò)的(de)阶段(duàn)，资(zī)格放开和支付门槛下降对(duì)于购房(fáng)者决策的影响有限。

各种力量综合促修复

面对持续低迷的市场(chǎng)，政策应该如何发力，才能有效(xiào)提振市场(chǎng)？

在中指研究院市场研究总监陈文静看来(lái)，供需(xū)两端(duān)政策同步持续发力，将有助于推动市场(chǎng)预期好转。例如在需求端，一线城市可继续(xù)优化限购政策，二线城市全面(miàn)取(qǔ)消限制(zhì)性政策等，针对多样化改善性需求的政策支持力度继续加大(dà)；在供给(gěi)端，推(tuī)动城(chéng)市房地产融资协调机(jī)制继续落地，加大核心优质地块供给，优化(huà)郊区住宅项目容积率1.0限制、优(yōu)化项(xiàng)目价格限制等，这(zhè)些(xiē)政(zhèng)策优化将更有利(lì)于企业(yè)打造高品质产品。

镜鉴(jiàn)咨询创始人张宏伟也向记者表示(shì)，当前的市场情况下，需要各种(zhǒng)力量综合作用，供求关系才会逐渐(jiàn)好转。除了房贷利率、首付比例降低，公积金额度提(tí)高之外，近期多个城市推出的“以旧换新”政策，也可给购房者以更多的税(shuì)费优惠或减免。

“现在有20多(duō)个城市在(zài)做旧改，建议这些(xiē)城市在做旧改的时候(hòu)，尽量做房票或者货币化安置，不要(yào)做实物安置，这样对市场(chǎng)短期内的刺激作用会更加明显(xiǎn)。”张宏伟称，各(gè)个地方(fāng)在保障性住(zhù)房、保租房筹建筹备时，建议更多去购买开发(fā)企(qǐ)业的存量(liàng)商品(pǐn)房，或(huò)者普通百姓手中的存量房，这样既消化了(le)市场当中的库存，也起到了(le)快速筹建保障性住房的目(mù)的(de)。

值得一提的是，发改委在近日强(qiáng)调，当前我国一(yī)些地区新型工业化和城镇化水平还比较低，下一步要把农(nóng)业转(zhuǎn)移(yí)人口(kǒu)市(shì)民(mín)化(huà)摆在更加突出位置，加快补(bǔ)齐城镇建设中的短板弱项，提高(gāo)潜力地区新型工业化城镇化水平，释放城镇化所(suǒ)蕴含的巨大内需潜力。

在张宏伟看来，农(nóng)业转(zhuǎn)移人(rén)口(kǒu)市民化也将是促进房地产市场(chǎng)修复动力之(zhī)一。“现有的政策下，市场需求总量并未发生改变，若有效推进(jìn)农村人口(kǒu)市民化(huà)，或(huò)租(zū)或买，都产(chǎn)生了新的居住需求(qiú)，对消化现有库存的作用会更加明显。”

不过，张波则认为，目前(qián)单一靠房地(dì)产政策的拉动边(biān)际(jì)效应会越来越低(dī)，更重要的(de)还在于经济面逐步(bù)向好，并伴随着信(xìn)心面(miàn)不断稳定，才会带动房地(dì)产行业逐步回归(guī)稳(wěn)定(dìng)。

亿翰智库研究总监于小(xiǎo)雨也向记者表示，房地产行业(yè)这轮行情演变(biàn)，其根本原因在于信(xìn)心的缺失，而信心修复的关键在于宏观经济(jì)走(zǒu)势，房地产行业(yè)的后续走势关键还是经济基(jī)本面(miàn)的表(biǎo)现。随着经济修复动能逐渐增强，大众对未来、对产业(yè)、对就业、对收入(rù)形成(chéng)稳定的预期(qī)时，房地产行业将筑底企稳。

于小雨预计，乐观情况下(xià)，房地(dì)产市场最早(zǎo)或于(yú)2025年上半年筑底，2024年(nián)全年商品房成交量大概率仍(réng)将再探底，行业的调整至少要持续3-5年的时(shí)间，但新房(fáng)的(de)成交量(liàng)大概率不会(huì)再出现类似2022年式的断崖式下跌(diē)，待风险出清完成，行业(yè)总量将稳定(dìng)在一个新台(tái)阶上，平缓波动。

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