北京松绑“离婚限购”后房贷政策再调整，离婚不满一年无房按首套

行业深度调整下，房价尤其新房价(jià)格何时(shí)触底仍(réng)是(shì)重点。

北京楼市政策松绑(bǎng)持续(xù)更新落地(dì)中。继“离婚限购”政策废止后，4月23日(rì)起(qǐ)，相关房贷政(zhèng)策也将进行(xíng)调整，即离婚不满一年的(de)房贷申请人，如家庭名下在北京市无成套住房，执行首套(tào)房(fáng)信贷政策(cè)。

北京房贷政策再松绑

据媒体报道，4月22日，中国人民银行北京市分行、国家金融监督管理总局北京监(jiān)管局(jú)、北京市住房和城乡建设委员会联(lián)合发布了《关于我市个人住房贷款中住房套数认定标准执行口径的(de)通知》（下称《通知》）。

第一财(cái)经记者以购房者身份咨(zī)询北京市住建委，相关工作人员表示，之前是对限购政策调(diào)整，近期是(shì)信贷（监管）部门发(fā)布新文(wén)件对信贷执行方面作出新的规定。

记者注(zhù)意到，4月23日下午(wǔ)，央视(shì)新闻报道(dào)称(chēng)，上述《通知》内容显示，根据当(dāng)前房地产市场形势，为更(gèng)好支持(chí)居民刚性(xìng)住房需求和多(duō)样(yàng)化改善性住(zhù)房需(xū)求，现就(jiù)北京(jīng)市个人住(zhù)房贷款中(zhōng)住房套数认定标准执行口径作出通知：2024年4月23日后签订购房(fáng)网签合同，且离婚不(bù)满一年的房贷申请人(rén)，如家庭(tíng)名下在本市无成套住房，执行首套(tào)房信贷政策。各银行结合本机构经(jīng)营状况、客户(hù)风险状况等因素合理确定(dìng)每笔贷北京松绑“离婚限购”后房贷政策再调整，离婚不满一年无房按首套款的具体首付款比例和利率水平。另据记者从北京部分银行工作人员处了解，的确已经收到相(xiāng)关通知，23日起执(zhí)行。

对比来看，2017年3月，央(yāng)行营管部、原银监会(huì)北京监管(guǎn)局、北京市住建(jiàn)委、北京(jīng)住房(fáng)公积金管理中心联合北京松绑“离婚限购”后房贷政策再调整，离婚不满一年无房按首套发布《关(guān)于加强北京地区住房信贷业务风险管理的通知》，其中明确，对离婚一年内的贷款(kuǎn)人实施差别化住房信贷政策，从严防控信贷风险。

当时上述文件提到，据有关方面反映，近期，购房家庭(tíng)通过离婚手(shǒu)段享受首套住房贷款政策的情形(xíng)有所增(zēng)加，这既影响了调控政(zhèng)策效(xiào)果，也容易产(chǎn)生财产纠纷、还款能力下降等(děng)问题，增加商业银行住房(fáng)信贷风险。因此(cǐ)，对于离婚一年以内的(de)房贷申请人，各商(shāng)业银(yín)行应参照二套房信贷政策执行；申(shēn)请住房公积金贷款的，按二套住房公积金贷款(kuǎn)政(zhèng)策执行。

不少分析认为，上述文件出台较早，已经不适用于当前环境条件的变化。中(zhōng)指研究(jiū)院(yuàn)市场研究总监陈文(wén)静(jìng)对记者表示，此次对于(yú)离婚后(hòu)住房套数(shù)认定的调整，是在今年(nián)3月27日废止“离异(yì)后任(rèn)何北京松绑“离婚限购”后房贷政策再调整，离婚不满一年无房按首套一方3年内不(bù)得京内购房(fáng)”后，对离婚购房政策的进一步(bù)优化和完(wán)善。

上述“离婚限购”文件于2021年(nián)8月出台实施，其中明确，夫(fū)妻离异的，原家庭在(zài)离异前拥有(yǒu)住房套数不符合北京市商品住房限购(gòu)政策规定的（即大(dà)于(yú)等于(yú)两套），自离(lí)异之日起3年内，任何一方均不(bù)得在北京市购买商品住房。

陈文静分析(xī)，最新政策落地后(hòu)，北京夫妻(qī)离异(yì)后家庭名下无(wú)房，即按首套资格、首套贷款计算，即在城六区/非城六(liù)区购房，利率由4.55%/4.5%降至4.05%/3.95%，首付比例由(yóu)50%/40%降至(zhì)30%，购房门槛和购房成本较(jiào)之前(qián)明显降(jiàng)低(dī)，对受此政策限制的合理购房(fáng)需求释放具有一定带(dài)动(dòng)效(xiào)果(guǒ)。

从成交情况来看，中(zhōng)指研究院统计数据显示，春节后(hòu)，北京房地产(chǎn)市场(chǎng)整体表现稳定(dìng)，3月，北京(jīng)二手商品住宅成交超1.4万套，4月以来截至21日，二手商品(pǐn)住宅成交8247套，市(shì)场保持一定活跃度。

陈文静认为，此次政(zhèng)策调整，意味着(zhe)在市场过热时期出台的政策(cè)有望陆(lù)续退出，向市场释(shì)放出进一步优(yōu)化(huà)政策的积极信号，对市(shì)场(chǎng)情绪的回升有望产生有利影(yǐng)响。当前北京房地产政(zhèng)策整体仍较为严格，未来限制性政(zhèng)策存在继续优化预期。

多(duō)地深化房(fáng)贷政策调整

去(qù)年以来，作为楼市政策风向标的北上广深接连迎来政策调整(zhěng)。其中(zhōng)，北京自去年9月以来(lái)先是出(chū)台“认房不认贷”新政，之(zhī)后迎来通州区取消“双(shuāng)限”、“离婚(hūn)限购 ”政(zhèng)策废止，以(yǐ)及提高(gāo)购买绿(lǜ)色建筑(zhù)等最高贷款额度(dù)、优化老旧小区改造(zào)后住房公积金贷款期限核定标准等(děng)，被(bèi)业内认为是重要政策信号(hào)，有助(zhù)于提升市场信心。

回顾整(zhěng)个一季度，各线城市在(zài)去年同期较(jiào)高基数下，新房成交面积同比均(jūn)出现(xiàn)下降，其中一线城市在政(zhèng)策优化、较(jiào)强的购房需求支撑等因素影(yǐng)响下，同(tóng)比(bǐ)下降约37%，降幅在各线城市中最小；而多数二(èr)线(xiàn)、三四线代表城市限制性政策去年就已基本放开，叠加当(dāng)前购房(fáng)者观望情绪较重，新房成交面积同比下降均(jūn)超四成。

行业(yè)深(shēn)度调整下(xià)，房价尤其新房价格何时触底仍是关(guān)注重点。根据统计局披露数据，3月，70个大中城市(shì)新(xīn)建商品住宅和二手住宅(zhái)成交量比前期有所上升，各线城市商品住宅(zhái)销售价格(gé)环(huán)比(bǐ)降幅略有收窄，同(tóng)比降幅扩大。

具体来看，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.1%，降幅比(bǐ)上月(yuè)收(shōu)窄0.2个百分点；同(tóng)比下降1.5%，降幅(fú)比上(shàng)月扩大0.5个百分点。二手住宅销售价格环比下降(jiàng)0.7%，降幅比上(shàng)月收窄0.1个百分点；同比下(xià)降7.3%，降幅比上月扩大(dà)1.0个百(bǎi)分点。其(qí)中，一线城市新房价格表现整体(tǐ)优于二三线城市(shì)，二手(shǒu)房价格压力(lì)则高于二三线(xiàn)城市。

去年(nián)12月至今年2月，70个大中城市(shì)中有39个城市新房价格已连续(xù)3个月(yuè)同比(bǐ)、环比均呈下跌态势，超过半数(shù)，其中不少城市已经在深化房贷政策调整，包括阶段性取消首套房贷利(lì)率下限等；同期，价格同比、环比连涨(zhǎng)3个月的(de)只有上海(hǎi)、石家庄、西安三城。1~3月，北京、上海新房销售价格指数较上年同(tóng)期的平均变动反映出价格上涨趋势，其(qí)中北京在3月环比止住跌势，广州、深圳新房销售价格指数则继续处于100以下。

对于今(jīn)年的政策展望，不少业内人士认为，除降低购房成本外，限购等前期约束政策还(hái)有待进一步放开。中指研究院此前(qián)也(yě)指出(chū)，预计各地将充分发挥调控自主权，一线城市有望继续优化限购政策，二线城市(shì)或将全面取消限(xiàn)制性政策，降低首(shǒu)付比例、降低房贷(dài)利率等政策同(tóng)样具备空间(jiān)。

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