4月(yuè)29日，沪指收涨0.79%站上3100点，创年(nián)内新高，而房地(dì)产板块迎来暌(kuí)违已久(jiǔ)的集 体暴涨，万科A时隔500余天再度涨停；中证800地产(chǎn)指数收涨6.34%，日线录得三连阳，近3日累计涨幅达12.77%，多只地产ETF场内价格也飙(biāo)升(shēng)。

事(shì)实上，在(zài)走势不振多个(gè)季度后，公(gōng)募基(jī)金对房地产板块的偏好也已(yǐ)逐渐降(jiàng)低。据统(tǒng)计，2024年(nián)第一季度地产股的持仓总市(shì)值为256.70亿元，环比增速(sù)为-20.95%，多只房地产龙头的公(gōng)募持股比例也连年下降。有基金(jīn)经理认为，当前部分优质(zhì)房企市值隐含的预期过于悲(bēi)观，优质房企(qǐ)自身(shēn)α价值仍有保障，尤其前期 减值比(bǐ)较充分的公 司及历史(shǐ)包袱较轻且近几(jǐ)年扩张较快的公司，当前的低估值提供了较(jiào)好左侧(cè)布局价值和(hé)安全边(biān)际。

地产股(gǔ)票债券(quàn)“比(bǐ)翼齐(qí)飞”

个股方面，4月(yuè)29日中证(zhèng)800地产指数12只(zhǐ)成份股涨超5%。万科A巨量大单(dān)封死涨停板，时隔516天涨停，新
城控股午后炸板后再回封(fēng)，大悦城、绿地控(kòng)股收涨超9%，金融街、滨江集团收涨超(chāo)8%。

债市方面，地产债涨幅居前，万科(kē)多只债券上涨，“22万(wàn)科04”涨(zhǎng)超7%，“22万科(kē)06”涨近7%。

房地(dì)产板块近期缘何大涨？中航基金认为(wèi)可能有几个(gè)方面的原(yuán)因：

第一，各地新一轮优化楼市政策加码。深圳、成(chéng)都、南京等主要一二线城市出台了多项房地产新(xīn)政。优(yōu)化政(zhèng)策主要包(bāo)括房 地产(chǎn)“以(yǐ)旧换新”举措、全面放开限购、取消摇号(hào)选房(fáng)等。市场(chǎng)预期更多一二线城市将在近期发布更多相关措(cuò)施，提振了相关(guān)板块的市场信心。

第二，外资对中国(guó)房地(dì)产板块态度转为看多，香港(gǎng)市场房地产板块因此涨幅(fú)更大。曾在2021年1月下调恒大评级(jí)至卖出的瑞(ruì)银地(dì)产首席林镇鸿已转向看多中国房地产商，林镇(zhèn)鸿指出，在政府政策发力、中国(guó)杠(gāng)杆低(dī)于美日(rì)当年情(qíng)景、供给减少供需可(kě)能在明年反转等因素的支撑下，2025年(nián)中国地产供需将回(huí)到历(lì)史平均水(shuǐ)平，在21个主要城市土储较重的房地产公司股票将上涨。受到瑞银转向(xiàng)看多的影响，港股房地产(chǎn)公司本轮表现更为强势(shì)。

第三，从实 际房地产
销售来看，当(dāng)前房地产销(xiāo)售中枢性震荡已经
延续了近一年，销售维持稳定(dìng)的情况(kuàng)下，房地产风险走向逐步缓释。2023年下半年至(zhì)今(jīn)，一手(shǒu)房销售实际上一直在中枢震荡。在2023年年报中，房(fáng)地(dì)产公司(sī)继续(xù)大幅计提减值准备，使得行业整体录得较大幅度的利
润下滑。但若房地产在当前销量的位(wèi)置筑底，即使回升(shēng)幅度 不大，出于计提
减值准备需求(qiú)下降的考虑，房地产(chǎn)企业(yè)利润(rùn)亦将出(chū)现较(jiào)大幅度(dù)的回升 。当前房地产行业整体市净率已不足0.7倍，市场定价了较(jiào)大(dà)的板块破产风险(xiǎn)，未来估值重(zhòng)估(gū)的空间(jiān)较大。

公募继续整体减(jiǎn)配(pèi)，也有(yǒu)产(chǎn)品选(xuǎn)择(zé)坚守

在走势不振(zhèn)多个季(jì)度后，公募基金(jīn)对房地产板块的(de)偏好也逐(zhú)渐降低。据统计，2024年第一季度地产股的持仓总(zǒng)市值为256.70亿元，环比增速为-20.95%。

以万科为例，过(guò)去10年间公募(mù)基金对(duì)该股配置比例最高的时间是(shì)2021年末，持股比例达到12.84%，彼时万科股价尚(shàng)在17—18元/股徘徊，随后公募资(zī)金随着(zhe)万科股价的接连下挫也逐步撤退，到(dào)了 2023年末(mò)持股比例仅剩5.93%。

同(tóng)样，保利发展、金地集团等龙头股也是 类似情况(kuàng)，大悦城公(gōng)募(mù)持股比例更是多个季度(dù)不足2%，招商蛇口则是为数不(bù)多的例外——截至去年末公(gōng)募(mù)持股12.36%，为 近五年来(lái)最高(gāo)。

此外，还有部分主动权益类产品一季度(dù)内仍重(zhòng)仓(cāng)地产股，据天(tiān)相投顾数据统(tǒng)计，永赢惠添利、工银国家战
略以及永赢惠添益等8只基金持有地(dì)产股比(bǐ)例(lì)超过三成，如永(yǒng)赢惠添利，除了
持有地产股外，还有顾(gù)家家居、欧(ōu)派家居等产业链(liàn)个股；工银国家(jiā)战略也持有索菲亚、江山欧派以及伟星新材等，从调仓方向来看，上述几只基金(jīn)连续(xù)多季度均坚守在地产以及相关产业。

最重仓房地产板块的(de)当(dāng)属中航混改精选，其基金经理(lǐ)在去年三季度(dù)将持有(yǒu)的中国平(píng)安、恒瑞医药、贵州茅台、紫金矿业等个(gè)股悉数调向了房地产板块，截至去年(nián)末，前十大(dà)重仓股均为地产股，合计持股比例达(dá)到七成。

对于当下地(dì)产股行情的研判(pàn)，华(huá)宝基金(jīn)认(rèn)为，当前房地产板(bǎn)块超(chāo)跌明显。叠加近期政(zhèng)策利好(hǎo)催(cuī)化，以及板块基本面修复预期，中证800地产指数估值有望继 续向(xiàng)上(shàng)修复。

数据(jù)显示(shì)，中证800地产指数此前连(lián)跌4年，今年开年以来仍延续跌势(shì)，其PB估值下探至(zhì)历史低(dī)位。截至4月29日(rì)，中证800地产指数PB估值为0.56倍，低于近10年超99%的时间(jiān)区间。

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更看好风险逐(zhú)步出清的个股(gǔ)

展望(wàng)后(hòu)市，在房地产行业以及个股选择中，多名基金(jīn)经理均(jūn)表示需要关注风险出清充分的个股。

中航混改精选基金经理(lǐ)在一季报中表示，看好(hǎo)由全球需求 复苏带来的中国国内经济修复和上市(shì)公司(sī)盈利改(gǎi)善。“受(shòu)到(dào)过去3年的需求(qiú)下行周期影响，中国(guó)房地产市(shì)场显著超调，在经济复苏(sū)的大(dà)背景下，我们(men)当前看好估值低位(wèi)、风险逐步出清、需求有望逐步企稳(wěn)的房地产板块，精选估(gū)值合理、风(fēng)险出清充分、景气度较高的优质(zhì)公司。同时(shí)关注海外(wài)市场环境(jìng)变(biàn)化(huà)，对(duì)美联储货币(bì)政策和宏(hóng)观经济(jì)预期变化进行积极应对(duì)。”基金经理认为。

银华智能建造则在(zài)一季报(bào)中回顾，去年二季度开始，房地产销售和投资走弱，同时(shí)出口增速由(yóu)正转负，带动总需
求下行。而今(jīn)年(nián)二(èr)季度房地产投(tóu)资(zī)环比增(zēng)速预计好于去年，出口(kǒu)可能也不会快速(sù)下行
。

因此后续关注三方面变化，一是基建投资带来的实物工作量增长(zhǎng)情况，二是“三大工程”会(huì)否带动房地产投资降幅收窄，这两项(xiàng)将决(jué)定工业需求回升(shēng)的斜率；此(cǐ)外，设备投资高增长的持续性也需要进一步关注。

“2024年有望成为(wèi)基本(běn)面见底之年，优质企业有望优(yōu)先受益。当(dāng)前(qián)部分优质房企市值隐含的(de)预期过(guò)于悲观，优质房企自身α价值仍有保障，尤其(qí)前期减值比较充分的公司及历史包袱较轻且近几年扩(kuò)张较快的公司，当前的(de)低估(gū)值(zhí)提供了较(jiào)好左侧布(bù)局价值和安全边际。”银华智能建造的基金经(jīng)理认为。

责编：王璐璐

校对：高源

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