重庆调整商品房限售规则将加快存量房去化速度

9月1日(rì)起，重庆将施(shī)行新(xīn)的(de)房地产(chǎn)交易政(zhèng)策。

重庆(qìng)市住房城乡(xiāng)建委日前发布《关于调整优化房(fáng)地(dì)产交易政策的通知》，出台调整新(xīn)购住房再交易管理、优化住房套数认定标准、支持住房“以旧换新”、加快存量商品房去化、加(jiā)大住房租赁市场(chǎng)发展力度(dù)等(děng)五项措施(shī)。

通(tōng)知显示(shì)，重庆(qìng)将调整新购(gòu)住房再交易管理，自(zì)2024年9月1日起(qǐ)，凡在重(zhòng)庆市中心城区新购新建商品住房(fáng)和二手住房的（以网签(qiān)备案时间为准），取(qǔ)得《不动产(chǎn)权证书》后即可上市交易。

据了解(jiě)，对2024年(nián)9月1日前已纳(nà)入再交易(yì)管理范(fàn)围的住房，仍按(àn)原政策执行。

原(yuán)政策包括，2023年9月1日以前(qián)购买(mǎi)的商品(pǐn)住房和二手住房(fáng)，在办理不动产权证满两年后可(kě)上市交易。2023年9月(yuè)1日至(zhì)上述通知印(yìn)发前购(gòu)买的(de)商品住房和二手住房，买卖合同(tóng)备(bèi)案(àn)满两年且取得不动(dòng)产(chǎn)权证后可上市交易；其中，2024年5月20日(rì)后购买的商品房现房取得(dé)不动产权证(zhèng)后即可上市交(jiāo)易。

“重庆(qìng)最(zuì)新楼(lóu)市政(zhèng)策对限(xiàn)售规则进行调整，将对激发市场活(huó)跃度产生(shēng)利好。不过，这其中也反映出一个问题，即在当(dāng)前市场形势下，例如限售这(zhè)类在(zài)市场过热时期出台的措施，是(shì)否(fǒu)应当尽(jǐn)早(zǎo)进行调整甚至(zhì)取消。各地有必(bì)要进一步梳理楼市交易环节(jié)相关限制性政策，加大调整力度，提高市场流(liú)动性。”易居研究院副院长杨跃进在接受记者采访时说。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉(jiā)向记者(zhě)表示，取(qǔ)得《不动产权(quán)证书》后即可上市交易，促进换房需求，促进供需两端交易活跃。

“同时需要注意的是，此(cǐ)举也可能加(jiā)速二手(shǒu)方挂(guà)牌量(liàng)的攀升。特(tè)别是当前(qián)预期房价下跌，二手房(fáng)挂牌量居高(gāo)不下的背(bèi)景中，交易越晚成交价(jià)格越低的情况下，取消限售可能(néng)加速二(èr)手(shǒu)房挂牌房源数量的增长。”李宇嘉称。

调(diào)整限售政策的同时，重庆还优化了住(zhù)房套数认(rèn)定标准。

按最新政策，重(zhòng)庆居民家庭（包括借(jiè)款人、配偶及未成年(nián)子(zi)女）在重庆市(shì)申请商业性个(gè)人住房贷款购买商品住房时，仅(jǐn)核(hé)查家庭成员在拟购住房所在区县住房情(qíng)况，家庭成(chéng)员在拟购住房(fáng)所(suǒ)在区县无住房的，认定为首套房。

而对于居民将重(zhòng)庆市内自有存量住房盘(pán)活用作租赁住(zhù)房，且取(qǔ)得租赁合同备案(àn)证(zhèng)明的，在重庆市(shì)购买住房时已出租的住(zhù)房可不纳入家庭住房套(tào)数计算。支持商业银行按认(rèn)定的住房套数发放商业性个人(rén)住房贷(dài)款，加大让(ràng)利力度。

“以(yǐ)行政区域作为是否享受首套住房的标准，即在本区域内无房(fáng)无贷既(jì)可以享受首套；重庆并非(fēi)首个实施该政策的(de)城市，此前(qián)广州杭州均(jūn)已(yǐ)经执行落(luò)地。重庆楼(lóu)市新政(zhèng)提出鼓励银行(xíng)按照此标准(zhǔn)来执行，具体还要看银行执行的情况，考虑到当前按揭贷款往往被银行认定为(wèi)优质资产，因而预计银(yín)行(xíng)按此规则来执行的(de)概率较大。”李宇嘉表示。

其进一步(bù)指出，租赁挂牌不再认定为首套，该政策(cè)在广州等城市已经执行，这其中的关键(jiàn)问题在于，很多房源虽然已(yǐ)经(jīng)挂牌租赁，但并没有取得(d重庆调整商品房限售规则将加快存量房去化速度é)租赁备案(àn)。而该举措有可(kě)能会刺(cì)激(jī)这类需求，即业主手上已有一套(tào)房产，为(wèi)改善需求而租出(chū)去（以租养供），其再(zài)购买一套大户型房产或学位房。

据了解(jiě)，本次政(zhèng)策优化后，重庆将支持范围由2024年5月20日重庆市出台的渝房市办〔重庆调整商品房限售规则将加快存量房去化速度2024〕2号(hào)文的“中(zhōng)心(xīn)城(chéng)区”扩大至(zhì)“全市(shì)”，并由一(yī)个(gè)家庭核(hé)减(jiǎn)一套调整为按(àn)实际出租套(tào)数进行核减。

就该项(xiàng)措施，重(zhòng)庆住建委进(jìn)行政策解读时明确，租赁(lìn)合同备案证明(míng)向房屋所在地住建(jiàn)部门(mén)申请出具。住(zhù)房(fáng)套数的认定，中心城区向房屋所在地房地产交(jiāo)易管理部门申请审核(hé)认定，中(zhōng)心城区以外区县向房屋(wū)所在地(dì)住(zhù)建(jiàn)部门申请审核认定。各商业银(yín)行凭住房(fáng)套数认定证明办理商业(yè)性个人住(zhù)房贷款，享受相关优惠政策。住房公积金(jīn)贷(dài)款、涉税(shuì)套数(shù)认定和住房存量贷款利率调(diào)整等不适用本条政策。

支持住房“以旧换(huàn)新(xīn)”方面，对2023年9月1日以(yǐ)来出售重庆市内自有住房，并于2024年9月1日—12月(yuè)31日在中心(xīn)城(chéng)区购买新建商品住房且完(wán)成契税缴纳的，由中心城区各(gè)区政府（管委会）结合自身(shēn)实际情(qíng)况，给予每套新(xīn)购住房不低于总房(fáng)款0.5%的(de)补贴(tiē)。鼓励各区政府（管(guǎn)委会）加大补贴力度。

此外，重庆将加快存量商(shāng)品(pǐn)房去化，开展收购已建成存(cún)量商品房用作保障性住房(fáng)工作，坚持“以需定购”，组(zǔ)织区县政府和有条件的国有企业加大收购力度，积极争取保(bǎo)障性住房再贷款(kuǎn)政策支持，推动条件成熟的项目(mù)尽快落(luò)地。

据悉，重庆鼓励区县政府将拟实施国有土地上房屋征收的存(cún)量住房纳入收购范(fàn)围，按照不高于征收评估价和自愿的原(yuán)则组织收购，支(zhī)持相关居民“以小(xiǎo)换大”“以旧换(huàn)新”的改善性住房需求。

分析师认为，“以旧(jiù)换新”措施(shī)从(cóng)各地政策目前的效果来看，实际效重庆调整商品房限售规则将加快存量房去化速度果相对有限。

“这主要是因为，居民对房价调整有较强的(de)预(yù)期，这种预期从挂牌(pái)二手房源去化比较难，卖房周期较长可以看出来。而存量房盘活用于保障房，目前很多城市仍(réng)处于出台政策阶段。由(yóu)于存量(liàng)收购用(yòng)于保障房，被收(shōu)购房源价格往往非(fēi)常低，这与开发商所预期的价格存在差距(jù)，因此目前落地的效果还未完全显现。”李宇嘉补充道。

“8月市场情况不太理想，9月将进入(rù)楼市传统(tǒng)旺季。重庆最新楼市政策，将对(duì)增强市场信心产生积极作用，也将对其他城市产生示范效(xiào)应。”严跃进表示。

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