存量房贷利率下调博弈：动力何在压力卡在哪？

　　来源：时代财(cái)经

　　作者：王晨婷

　　“存量房(fáng)贷降(jiàng)到多少你才不提(tí)前还贷？”这是最近社交(jiāo)网络上时常(cháng)被讨论的(de)话题。

　　新房利率一降再降。据瑞(ruì)银方面估算，如(rú)今，新房(fáng)房(fáng)贷利率仅3.3%，而存量(liàng)房贷利率平均达逾4.1%。80个基(jī)点的差距下，存量房贷高位站岗者“绷不住了”。

　　与此同时，大行房贷规模(mó)缩水(shuǐ)、个人住房贷款(kuǎn)不良率抬头。近期，市场关于存量房贷降息的讨论再起(qǐ)，有消息称，存(cún)量按(àn)揭客户有望与银行重新协商房贷利率。

　　9月5日，关于招商银(yín)行APP北京地(dì)区开始(shǐ)测试(shì)“存量房贷利率调整”功能的消息，也(yě)引起不少(shǎo)关注。对此，招(zhāo)商银行方面表示，网传该行APP截图(tú)中(zhōng)的“存(cún)量房贷利率调整”是去(qù)年上线的功(gōng)能，针对(duì)的是上轮(lún)房贷利率调整业务的办理，并非当前市场讨论的本轮房(fáng)贷利率调整(zhěng)。

　　还有消息称，也可以将现有按(àn)揭贷款直接转入其(qí)他银行(xíng)，并重新签订按揭合(hé)同(tóng)。据称，该方案可能对首套和二套(tào)都适用，首次下调可(kě)能发生在未来几(jǐ)周内。

　　瑞银大中华金融行业研究主管颜湄之预计(jì)，央行或在数月后下调(diào)存量房贷利率。

　　但存量房贷降(jiàng)息，压力与动力(lì)并存，首当其冲的就是拖累银行息差。招商银行行长王良日前(qián)明确表示，该政策(cè)还(hái)没有得到确认(rèn)，如果落地(dì)将对银行业的存量按(àn)揭利率带来一(yī)定负面的影响。

　　百(bǎi)万房贷有望(wàng)少还12万

　　事实上，存量房贷降低并不是新鲜事。在去年9月，存量房贷利率已经(jīng)进行过(guò)一次统一调整。

　　当时的政策主要面(miàn)向存(cún)量首套(tào)房，要求存(cún)量房贷(dài)下调后(hòu)的(de)LPR加点不能(néng)低于(yú)发放时的城市下限。央行指出，政策(cè)实施首周有98.5%符合条件的存量(liàng)首套房贷(dài)利率完成下调，合计4973万笔、21.7万亿元(yuán)人民币、平均降幅73BP，即居民每年减少偿付1584亿元。

　　按照央行发布(bù)的《2023年(nián)第四季度中国货(huò)币政策执(zhí)行报告》，截至2023年(nián)底，已(yǐ)有超过23万亿(yì)元存(cún)量房(fáng)贷的利率(lǜ)完成下存量房贷利率下调博弈：动力何在压力卡在哪？调，调整后加权(quán)平(píng)均利率是4.27%。

　　如果具体到借款(kuǎn)人，按照100万元按揭贷款(kuǎn)、等(děng)额本息还款计算(suàn)，存量按揭利率下调70bp，估算可(kě)降低借款(kuǎn)人月供约400元，节约(yuē)月供和总还款额约5%。

　　若新一轮存量房(fáng)贷降息落地(dì)，可能会降多少？

　　开(kāi)源证券首席宏(hóng)观分析师何宁在接受时代财经采访时认为，若调降存量房贷利率，潜在空间或2倍于2023年9月。具体的(de)操作可能涉及两方面，一是(shì)面向存量非首套房、类似于2023年9月的(de)补降，存量非首套房贷规模约(yuē)15.8万亿元，按50-75BP计算，则居民每年减少偿付788亿元-1182亿元。

　　第二种(zhǒng)可能性，即跟进“517新政”。今(jīn)年5月17日取消房贷利率下限后，二季度加权平均房贷利率迅速下降24BP，而存量房(fáng)贷并(bìng)未享有，该部分若按30-40BP计算，则居民(mín)每年减少偿付1134亿元-1515亿(yì)元。

　　如果假设全部按揭贷款利率(lǜ)通过转按揭和自主(zhǔ)调整的形式下调至新发放利率水平，中(zhōng)金研报估算，存量按揭利率平均(jūn)下调约60bp，估算减少借款人(rén)利息(xī)支出每年约2400亿元(yuán)。

　　按照100万(存量房贷利率下调博弈：动力何在压力卡在哪？wàn)元按揭贷款、30年期等(děng)额(é)本息还款计算，存量按揭利(lì)率下调(diào)60bp估算可降低借款人月供约(yuē)340元，总还款额大约能(néng)省下12万元。

　　房贷降(jiàng)息博弈

　　上海首席经济学(xué)家金融发展中心副主任(rèn)刘(liú)煜辉(huī)近(jìn)期表示，中国应该大幅度地(dì)降低存量房贷（38万(wàn)亿元）的利息水平，甚至完全可以与10年期(qī)和30年(nián)期的长期国(guó)债利率绑(bǎng)定。因为中(zhōng)国没有完备(bèi)的个人破产制度，与国际上(shàng)通行做法(fǎ)比较，中国的银行承担的风(fēng)险实际上是要小很多的。

　　然而，备(bèi)受期待的存款房贷降息想要落地，还(hái)存(cún)在不少压力。

　　国盛金融研究团队(duì)预测，若(ruò)存量房贷利率下调，预计实际(jì)降幅将小(xiǎo)于45bps，对银(yín)行息差产生约6bps的负向影响，对净利润增速影响(xiǎng)约-5.3%。

　　净息差，一般用(yòng)以衡(héng)量银(yín)行生息资产的获利能力，也就是赚钱的能力(lì)，是银行核心的效益性指标之一，而净(jìng)息差降(jiàng)低，则(zé)意味着银行从传统存(cún)贷业务中获取的利润在持续减少。

　　近期，银行(xíng)净息差逐渐止跌，但仍处历史最(zuì)低水(shuǐ)平。截至2024年6月末，42家A股上市银行(xíng)的平均净息差为1.64%，较上年末下降了0.14个百(bǎi)分点，共30家A股上市银行净息差(chà)低于1.8%的“警戒线”。

　　不过，中金研报认为(wèi)，虽然存量存量房贷利率下调博弈：动力何在压力卡在哪？按揭利率的可能调整对银行息差(chà)形成影响，但假设负债成本同步调整，预计对于(yú)息差(chà)的总体影响是(shì)中性的。

　　“实际上，即使不调(diào)整存量按揭利(lì)率，居民可能仍(réng)在通过提前还贷、或者是通过(guò)经营消费贷置换等(děng)方式对银行息(xī)差(chà)形成压力。”研报称，息差能(néng)否企稳(wěn)，根本上取决于(yú)居民是否通过偿债压力降低实现信贷需求的改善。

　　提前还贷的(de)现象“风(fēng)靡”近一年，按揭早偿率仍位于14%左(zuǒ)右的高位(wèi)，还可能存在使用消费和经营贷置换按(àn)揭的空间。在提前还贷压力较大的(de)情况(kuàng)下，调整存量房贷利率在一定程度上对银行(xíng)和借款人来说是(shì)“双赢(yíng)”，也能释放更多(duō)消费活力。

　　但若(ruò)考虑“转按揭”，银行要(yào)面(miàn)临的压力(lì)或许(xǔ)更大。

　　转(zhuǎn)按(àn)揭，简单来说，是将目(mù)前房贷换成其他银行利率更低的(de)房贷。颜湄之估计，若允许按揭贷款人(rén)自行转换银行，就会刺(cì)激竞争，可能会把银行(xíng)的按揭利(lì)率拉得(dé)更低，或跌至2.1%-2.3%，对(duì)银行利润影响(xiǎng)严重。她预计，目前不会完全开放(fàng)转换按(àn)揭，但若(ruò)最(zuì)终要市场化的话，相信会朝着此方向发展。

　　招商银行行长(zhǎng)王良(liáng)日前在业绩发布会上(shàng)表示(shì)，招行还没有接到宏观按揭管(guǎn)理部门，人民银行或者国(guó)家金融监督管理总局的(de)意见(jiàn)，也没有征求过银行意见。“这方面政(zhèng)策推出的话，对(duì)银行业(yè)的存(cún)量按揭利率带来一定负面的影响。宏观管理部门会(huì)做好充分(fēn)论证和研究，推出(chū)这样的政策。”王良表示。

　　广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉(jiā)建议，尽可能一次性降到中长期定期存款利率的水平(píng)，让居民(mín)形成按揭(jiē)仍旧是低利率、普惠利(lì)率的观(guān)感和印象，进而减少提前还贷，鼓(gǔ)励按揭买房(fáng)。

　　“尽管此(cǐ)举(jǔ)可(kě)能降(jiàng)低银行(xíng)利率，但可以减缓提前还贷和不愿(yuàn)意贷款的形势。把贷款增量做起来，即便利(lì)率低了，总利润也是不变的，而(ér)且资金成本也下降了。对(duì)商品房(fáng)销售的影(yǐng)响，趋势上无法扭转(zhuǎn)，但斜率上可(kě)以(yǐ)缓解下滑。”李宇嘉对时代(dài)财经说。

　　对于借款人来(lái)说，比起期(qī)待存量房贷(dài)利(lì)率的调整(zhěng)，目前更现实的方式或(huò)许是“商转公(gōng)”。

　　近(jìn)期，已(yǐ)有山东青岛、江西赣州、安徽宣城(chéng)等近30个城市的住房(fáng)公积金中心发布“商(shāng)转公(gōng)”政策，借款者可根据相关规定，将部(bù)分或(huò)全部(bù)商贷转换成(chéng)公积金贷款。

　　以商(shāng)贷利率3.95%为(wèi)例，公(gōng)积金贷款首(shǒu)套(tào)利率为2.85%，选(xuǎn)择等额本息(xī)贷(dài)款60万元、期限30年，“商转公”后，公积(jī)金贷款月供比商(shāng)业贷款(kuǎn)减少365.88元(yuán)，一年节(jié)省4390元，30年将节省13.17万(wàn)元(yuán)。

　　目前(qián)，北上广尚未跟进(jìn)“商转(zhuǎn)公”政策。今年5月，广州住房(fáng)公(gōng)积金管理中心曾(céng)在回复居(jū)民问询时表示，目前国(guó)内开(kāi)展“商转公”业(yè)务的城市除深(shēn)圳(zhèn)，基(jī)本均为体量较小的城市，北京、上海均未开(kāi)展此项业务。

责(zé)任编辑：王馨茹(rú)

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