房屋养老制度加速落地，解局存量房屋精细化维护

　　21世纪经济(jì)报道记者凌晨(chén) 西安报道

　　随着城市更新提(tí)速，存量房屋精细化管理与维护问(wèn)题不(bù)断涌现。国内(nèi)多个重点(diǎn)城市在房屋(wū)养老金领域进已持续(xù)性开展了相关(guān)工作，比如(rú)西安。

　　今年8月，住房和城乡(xiāng)建设部（以下(xià)简称 “住建部(bù)”）副部长董建国在国新办新闻发布会上(shàng)表(biǎo)示，研究建立房屋体检、房(fáng)屋养老金、房屋保险三(sān)项(xiàng)制度，构建全生命(mìng)周期的房屋安全(quán)管理长效机制，上海(hǎi)、西(xī)安、成都等22个城市目前正在开展试点。

　　中央财经大(dà)学教授、法学院院长(zhǎng)尹飞发文表示，房屋与普(pǔ)通商品相比，其生命周期较为漫长。在这个过程中，为了保障房屋安全(quán)与正常(cháng)使用，必然(rán)会出现房(fáng)屋及其附(fù)属设施设备的保养(yǎng)、维护、维修乃(nǎi)至更换、重建的费用。这类费用，就可以称作“房屋养(yǎng)老金(jīn)”。

　　按(àn)照住房和(hé)城乡(xiāng)建设部的提法(fǎ)，房屋养老金包括个人(rén)账户和公共账户(hù)两部(bù)分，共同保障房屋全生命周期(qī)的安全。个人账户资金按照住宅(zhái)专项维修资金管理规定，专项用(yòng)于住宅共用部位、共用设施设备保修(xiū)期(qī)满后的维修和(hé)更(gèng)新、改造；公共(gòng)账户资金主要用于房屋体检和房(fáng)屋保险等支(zhī)出(chū)。

　　尹飞认为，目前制度设计中涉及的房屋养老金，仅限于城市(shì)规划区内、以区分建(jiàn)筑物形式存在的住房。

　　标准逐渐明晰(xī)

　　2008年初，《住宅专项维修资金管理办法》正式施行。根据北上广深及杭州、成都、西安等(děng)各地情况不同，而后(hòu)多地陆续发布了住宅专项维修资金相关具体实(shí)施办法。

　　2018年，西安市住房(fáng)保(bǎo)障和房屋管理局印发了《住宅专项维(wéi)修资金管理办法》（下称《管理(lǐ)办法》），提到房屋所有(yǒu)权转让时，维修资金随房过户。缴存标准方面(miàn)，商品房（含(hán)经济适用(yòng)房(fáng)、集资建房）为每平方米60元—每平方米145元不等。房改房业主按照物业建筑面积每平方米建筑面积交存(cún)首期维修资金的数额为当地房改成本价的2%；售房单位按照多层住宅不低于售房(fáng)款(kuǎn)的20%、高层住宅不(bù)低于售房款(kuǎn)的30%，从售房款(kuǎn)中一次性提(tí)取维修资(zī)金。拆迁安置房的维修资金交存标准(zhǔn)为每(měi)平方米60元—每平方米90元不等。

　　2020年，西安市(shì)住建局印发加强住宅(zhái)专项(xiàng)维修资金续筹工作的通知。其中(zhōng)根据是否建立业主大(dà)会、小区(qū)公共(gòng)收益(yì)等具体情况建立4种维修资金续筹方式。

　　就使用要求及(jí)标准(zhǔn)方面(miàn)，西(xī)安市房屋维修(xiū)资金管理中心工作人员(yuán)表示：“住宅专项维(wéi)修(xiū)资(zī)金一般用于住宅共用部位、共用设施设备的维修、更新和改(gǎi)造或所维修的(de)共用部位、设施设(shè)备须保修期届满。业主交存的住宅(zhái)专项维修资金实行专户存储，经过增值管理产生(shēng)利息，利息包括活期利(lì)息和定期利息。”

　　上述工作人员进一(yī)步解读道：“就(jiù)西安市而言，住宅专项维修资金使用程序分为正常使用程序和应急使用程序。正常使用程序是维修资金使用的基本程序，适用于所有维修项目，需要业主表决。应急使用程序适用于(yú)楼体外立面脱落、电梯故障等(děng)6种紧急情况(kuàng)的维修，无需业主表决。紧急(jí)维修项目优先适用于应急使用程序。”

　　21世(shì房屋养老制度加速落地，解局存量房屋精细化维护pan style='color: #ff0000; line-height: 24px;'>房屋养老制度加速落地，解局存量房屋精细化维护)纪经济(jì)报道记者走访西安市内多个开发商、住宅小区(qū)等了解到，目前业主们普遍已经缴纳该(gāi)笔资金，也就(jiù)是“房屋养(yǎng)老金的个人(rén)账户部分”。而在实际使用过程中，关于资(zī)金筹集、存放、使用(yòng)等(děng)诸多问题(tí)也在逐渐暴露。

　　实践问题亟待完善(shàn)

　　事实(shí)上，社会(huì)层面对于房屋养老金制度的主要关注点也在(zài)于资金的归集、使用与筹续。

　　“我(wǒ)们小(xiǎo)区使用大修基(jī)金，既没有(yǒu)公示，也(yě)没有经过业主表决，更没有(yǒu)签字。虽(suī)然从流程(chéng)来看符(fú)合应急使用程序，但实际应用中，业主对于账(zhàng)户资(zī)金变动也应(yīng)该有基本且合理的知情权。”西安市曲江新区一(yī)小区(qū)业主王艳对21世(shì)纪经济报道表示。

　　坐落在西安市西南(nán)方向(xiàng)的(de)高新区汇集了大量新旧(jiù)住宅项目。“我们(men)小区时间长了，物业维护不(bù)及时，顶层多户(hù)漏水(shuǐ)。业(yè)主们找(zhǎo)了几次物(wù)业(yè)，物业都以没(méi)有三分之二业主(zhǔ)同意为由，拒绝(jué)维修。”家住昆明路的居民王(wáng)霞对21世纪(jì)经济报道表示。

　　从走访情况来看，部分小区此前代收(shōu)大修基(jī)金不入(rù)专户、专项维(wéi)修资金监(jiān)管难、业主缴纳(nà)情(qíng)况不一、业主(zhǔ)维修启用难等问题屡屡出现。

　　伴随着越来越多的问题暴露，西(xī)安(ān)市相关部门(mén)对于个人账户专项(xiàng)维修资金产生的相关问题也在逐步解决与完善。

　　在西(xī)安(ān)市纪委监委联合市级相关部门等多方公开举办的专题栏目中，9个小区中不乏涉及专项(xiàng)维修资金归集、使(shǐ)用等相(xiāng)关问题。随后，市住(zhù)建局迅速联合区(qū)、县住建(jiàn)部门进行调查核实、约谈、整改。

　　“对于个人账户而言，更为关键的问题在于资金账户补建和续筹。”一(yī)位本(běn)地地产人士对21世纪经济报道记者表示，“维修资金归集政策实施后，很多老旧(jiù)房屋、房改房等都未及时建立维修资金的账户和数据。另外(wài)维修资金账户的资金缺口(kǒu)比较大、续筹难、业主抵(dǐ)触情绪大，这些问题是解决个人账户可持续性运营(yíng)的关键。”

　　值得一提的是，房屋养老金制度推行(xíng)另一(yī)关键则(zé)在于公(gōng)共账户建立仍未落地。

　　住建部相关司局负责人在接受新华社记者采访时表示(shì)，公(gōng)共账(zhàng)户(hù)按照“取之于房、用之于房”“不增加个人(rén)负担、不减损个人(rén)权益”的原则，由政(zhèng)府负责建(jiàn)立。

　　在广东(dōng)省城规院住房政策研究(jiū)中心首席研究(jiū)员李(lǐ)宇(yǔ)嘉(jiā)看来，公共账户资金来源于多渠道筹集，比如财政补贴、土地出让金、公积金(jīn)增值收益等。不同于个人账户的资金属于个人，须由业主决定如何支配，用于业主共用的部分、共用(yòng)设施(shī)。

　　上(shàng)述本地地产人士认为，建立公(gōng)共账户(hù)应当以市(shì)一级(jí)账户(hù)的方式建立，首(shǒu)先需要更好发挥市一级(jí)的统筹作用，其(qí)次政府(fǔ)资金支持房屋安(ān)全管理也是(shì)行业的重要导向，为后续的房屋体检、房(fáng)屋保险金认缴、房屋(wū)维修支出等先打基础。

　　激活(huó)存量惠及产业

　　事实(shí)上，伴随(suí)着城市发展(zhǎn)从大规模增量建设转(zhuǎn)入存量提质改造和增量结构调(diào)整并重(zhòng)的新(xīn)阶段，存量房使用与管理已被(bèi)提上日程。

　　公开资料(liào)显示(shì)，2019年以来，我国累计新开工改造城(chéng)镇的老旧(jiù)小区25.88万个(gè)，惠(huì)及了4434万(wàn)户、约1.1亿居民。而今年计划完成好5万个(gè)以上老旧小区改造(zào)任务。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研(yán)报指(zhǐ)出，我国住宅专项维(wéi)修资金不仅使用率(lǜ)不高，而且分布严重不(bù)均。由于维修资(zī)金本身和房屋造价绑定，一些次新房的养老(lǎo)金账户殷实，但相当(dāng)数量的老旧小区缺乏养(yǎng)护(hù)资(zī)金来源。

　　在房屋养老金制度的推行下，老旧房屋(wū)运营维护难题或将破(pò)解。

　　上海市房地产科学研究院发布(bù)的一份报告显示，目前，全国住宅专项维修资金结余超过1万亿元，上海、北京、杭州等城(chéng)市结余(yú)超过(guò)百(bǎi)亿(yì)元。

　　上海易居房地产研究院副院长严跃进对21世纪经济报(bào)道记者表(biǎo)示，以目前市场上最为关心的一个细分点为例，房屋养老金制度(dù)的推进，首(shǒu)先就会惠(huì)及房屋的检(jiǎn)测业务。而且(qiě)基于目前对于房屋(wū)状况的(de)理解，房屋检测业务是最基础的业务，其(qí)包括一般隐患、房屋主体结构、重大隐患等检查。同时会涉及自建房、空置房、人口密集社区、违规搭建(jiàn)小区、燃气管道陈旧小区、容(róng)易有(yǒu)地震灾害小区、电动车车库隐患多的小区等各种物业的检测，应该说覆盖面很广。

　　上述西安房地(dì)产业内人士表示，“此前(qián)大多数业主(zhǔ)为(wèi)了(le)节省成本，对房屋维修(xiū)普遍通过(guò)求助物业或网络平台找维修工人来(lái)解(jiě)决。房屋养老金制度落地(dì)后，包括房屋体检和检测行业、设施(shī)设备和工程安装(zhuāng)行业、智能(néng)设备和数字化行业、房屋维修管理和服务行业等会组合成(chéng)为一(yī)个全新的(de)产业链。”

责任编辑：刘万里 SF房屋养老制度加速落地，解局存量房屋精细化维护014

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