银泰集团田媛：从存量市场里挖金矿，让资产价值边际效益最大化

专题：2024（第四届）中国(guó)楼宇经济北(běi)京论坛

　　9月13日，2024中国楼宇经济北京论坛在中国国际(jì)服(fú)务贸易(yì)交(jiāo)易会上隆重举(jǔ)办。论坛由世界贸易网点联盟、中(zhōng)国产业发(fā)展促进会楼(lóu)宇经济和(hé)总部经济分会、集群智库共(gòng)同主办，中国城区高质量发展合作联盟协办，来(lái)自全国的楼宇经济专家大咖、典型城区和知名(míng)企业代表齐(qí)聚北京，聚焦“失衡与重构(gòu)”主题，共话城市城区转型(xíng)发展新逻辑和楼宇经(jīng)济创新发展新模式。

　　银泰集团副总裁、银泰基业集团总裁田媛出席并演讲。以(yǐ)下为演讲实录：

　　各(gè)位来宾，大家(jiā)下午好(hǎo)，特别荣幸，受(shòu)主(zhǔ)办方的(de)邀请，在此与各位同仁一起(qǐ)交流，进行思(sī)想的碰撞。

　　我(wǒ)是来自中国银(yín)泰集团的田媛，来之前匡会(huì)长给了一个(gè)命题，说要讨论一(yī)下与城共生的(de)价值，站在中国银(yín)泰集团(tuán)作为专业的商业地产运营的(de)角度，理解如何与城(chéng)共(gòng)生，以及在与城共生过程中(zhōng)我们做的探索和思考。

　　进入这个主题(tí)之前，我想跟各位简单回顾一下中(zhōng)国目前面临的一个大的宏观环境，疫情的三年，大家知道俄乌冲突现在也(yě)不明确，美国的大(dà)选还没有确定，美联储大规模的加息，我国的经济(jì)外部冲(chōng)击非常大，从内部来(lái)看，原有的经济引擎也在失效，人(rén)口红利也(yě)在失效，产能过剩，社会大众的预期普(pǔ)遍的偏弱，对此咱们的(de)政府也迅速在(zài)响应，采取了一系列的措施。

　　下面这张图也能够比较清晰的展现从2000年(nián)到现在，包括(kuò)2026年2027年国家对每一个经济周期(qī)，包括外部内部环境下的经济(jì)形势，所采用的一些措施。

　　面对百年(nián)未有(yǒu)之大变局的情形下，我们(men)的政府行动很迅速(sù)，推出(chū)了中国经(jīng)济未来增长新经济增长6+1动力因子，大基建、后(hòu)工(gōng)业、新能源、新三农，数字化、绿色化，以及中国作为世界经济安全岛这么(me)一个因素的考(kǎo)量，在这个之(zhī)下大力推动一系列的(de)经济改革。

　　第一，从区域纵(zòng)深(shēn)到双循环，目前国内基(jī)本形成了以国内循环为(wèi)主，国际(jì)国内双循(xún)环已经启动了这样的格局。

　　第二，从城(chéng)市化到城市深化，从改革开放以(yǐ)来到现在，城镇化率从 17.9%到(dào)现在的(de)65%，基本达到饱和，下一步(bù)城(chéng)市如何向深化发展(zhǎn)，城市更新怎么做，如何给城市赋予内涵，让城市更有灵(líng)魂，经有温(wēn)度，现(xiàn)在在这方(fāng)面大力做文(wén)章(zhāng)。

　　第三(sān)，从工业化到数智经济(jì)，借用了互联网、人工智能等等新的技术手段，不断推进新型工业化的建设。

　　第四，劳动(dòng)力的支撑到中产消费，中(zhōng)国目前以新中产消费为主，美国有一个专业的研究(jiū)报告，预测到2027年，中国的中产即将达到12亿人，也就是说未(wèi)来中国(guó)新中产将成为我国的(de)主要(yà银泰集团田媛：从存量市场里挖金矿，让资产价值边际效益最大化o)消费(fèi)群体。

　　这一系列的(de)措施展现出来的(de)中(zhōng)国现在的格局(jú)，这几年我们从无序到有序，从修复到转轨。借用白居易先生的一(yī)首诗，我们在(zài)复杂的国际国内形势之下，我们所采用的快(kuài)速的经济反应以及经济改革的措施，浅草才能没马蹄，，欣欣向荣的景象。

　　结合到微观市场，今天在座的很多同仁都是从事商业地产(chǎn)运营，从微(wēi)观市场来看，过于的我(wǒ)不讲，大(dà)家都知道，这个行业已经进入到深度存量的时代，整(zhěng)个增速放缓，经营成压，大家面临的都是同(tóng)样的问题，而且主力的消费群体已经(jīng)变了，变到90后(hòu)00后Z时代，他们的(de)想法不一样，他们的消(xiāo)费行为、习惯以及模式都(dōu)在发生(shēng)变化，在这样的环境下，我们在(zài)座的这些同仁在积极的想办法，如何(hé)冲破这个迷雾，从存量市场(chǎng)里挖(wā)金矿(kuàng)，让资产价值边际效益得到最大化的体现。

　　我这里总结了几条，一个是精细化运营，第二数智化提升；第三，生态化增值；第四，低碳化(huà)增效，低碳(tàn)化的增(zēng)效，昨(zuó)天下午在闭门会上，中海在(zài)讲中海现在整个写字(zì)楼(lóu)要开始尝(cháng)试零(líng)碳化，对我们冲击也很大，开始(shǐ)要推进(jìn)了，对在座的各位都是可以吸纳(nà)学习的点。

　　与城共生，以城为擎(qíng)

　　什(shén)么叫城市(shì)？今天这个论坛(tán)大家都在提一个观点，讲城市，到底什么是城市？我理(lǐ)解城市就(jiù)是生活场景、生产场景和消费娱乐场景的(de)聚合体，生活场景是什么？它(tā)是一个城市的温度(dù)，是(shì)老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)吃喝拉撒的生活舞台；生(shēng)产场景更多的是城市的基石，是这个城市源源不断发展的动力。消费娱乐场景是什么？它就(jiù)是一个调味品，因为有了这些消费娱乐场景不断的(de)加入，不断的丰富，才能让我们的生活多姿多肽(tài)，我们(men)如何与城共生？在这个城市里，通过多元(yuán)化的场景打造，最终(zhōng)实现(xiàn)人和人、人和(hé)空间、人和产业、人和自然以及人和精神的融合共生的非常理想的状态。

　　如何实现与城共生，达(dá)到这样理(lǐ)想(xiǎng)的(de)状态，银泰集团(tuán)是97年成立的企(qǐ)业，我们不(bù)断的思考和探索。银泰集团创丽与1997年，主要聚焦商业地产开发(fā)运(yùn)营，专注商业零售(shòu)领域精细(xì)化运营现代化的企业集(jí)团，主要旗下分布银泰商业、银泰(tài)基业、银泰置地，二级子公司，也是(shì)二级集团，相当(dāng)于一个资产管(guǎn)理平台，是银泰集团旗下最大的业主方，主要负责(zé)银泰集团在全国旗(qí)下商业(yè)物业项目资产(chǎn)的运营以及物业(yè)服务。业态涉及到顶级写字楼、高端(duān)购物中(zhōng)心以(yǐ)及街区商业体包括酒店，有(yǒu)一些酒店式公寓，业务主要(yào)覆盖了北京、上海、浙江、四川四大区域。

　　对于银(yín)泰这样一家专业从事商业(yè)地产运营的企业来讲，很长一段时间，银泰一直在(zài)思(sī)考，如何能够更好的打造沉浸式的交互式(shì)的体(tǐ)验式的空间，给我(wǒ)们的(de)消费者(zhě)带来一(yī)种归属感、仪式(shì)感、氛围感，我们在很长时间的摸索以后，创立了IN品(pǐn)牌，它代(dài)表了最潮流的趋势，走(zǒu)进客户的内心，顺应消费者最新的(de)需求，所以我们叫IN，是最新的感觉(jué)。

　　我们设立的项目有北京CBD 5701，杭州湖滨步行(xíng)街(jiē)的IN77，，成都金融(róng)城、合肥天鹅湖，成为年(nián)轻人休闲娱乐放松很好的地方。有朋友说到了杭州看西湖，到了西湖看IN77，已经成了年轻消费者的首(shǒu)选(xuǎn)。

　　第(dì)三个话题，与城共生，为城赋能。

　　与(yǔ)城共生也是商业、物业企业基本的职责，也是一个最终要(yào)达到的目标(biāo)，如何(hé)通(tōng)过(guò)与(yǔ)城共生，为城更(gèng)好的赋能。

　　大家说城市为什(shén)么让大家愿意待下去，实际上最主要的是通过对城市(shì)内涵的注入，让这个城市(shì)外延展现出一种烟火(huǒ)气，烟火气是(shì)城市的精气(qì)神，我们通过精(jīng)心雕琢高级的商业空间，精准回(huí)应人们对美好生活的向(xiàng)往和期待。

　　接下来从三个维度分享一下，银泰集团(tuán)如何为城赋(fù)能，我们所做的(de)几个点。

　　第一，以空间化构筑沉(chén)浸式体验新风尚，在银泰内部有一个定位，有银泰的地方就有繁荣的商业生态圈(quān)，为此(cǐ)我们打造了银泰中心系列产品，定位就是(shì)做城(chéng)市的地标，只要(yào)一个(gè)项目到一个城市(shì)，一定(dìng)要做成这个城市的地标。北京银泰中心(xīn)，就是长安街沿线最高的楼，也是CBD标志性的建筑。成都(dōu)的银(yín)泰中心，在成都金(jīn)融城的核(hé)心地段，在成都的中轴线上也是一个封面作品，还有木一推的(de)西安银泰中心，已经获得了2023年百亿高端TOD的城(chéng)市单元。

　　在这个(gè)过程中，通(tōng)过地标建筑，通(tōng)过空间的打(dǎ)造，更多的是体验人(rén)和(hé)城(chéng)市关系，人和商业，人和空间(jiān)，我们通(tōng)过挖掘(jué)生活中的触点，建(jiàn)立情(qí银泰集团田媛：从存量市场里挖金矿，让资产价值边际效益最大化ng)感连(lián)接，打造消费者信任的氛围。

　　去年我们建立了一个新的品牌InPark，这是我们从来没有想过(guò)的，通过这个产品(pǐn)，大家也在思考，市场的消费一(yī)直有，就是你怎么定(dìng)位准消费(fèi)，怎么抓住消费者真(zhēn)实的想法(fǎ)，构建一个(gè)松(sōng)驰(chí)，让他们(men)放松下(xià)来的场地。

　　第二，以特色化的运营注入“有(yǒu)趣”的灵魂，一直在强(qiáng)调我们(men)的内容，我们一直在想大(dà)家怎么才能静的下来，我们想到最好的一个词，城市的栖息地，不管在什么样的空(kōng)间打造什么场景，最终达到的目的是让消费者愿意来，来到我(wǒ)这儿彻底放松下来，不是(shì)以消费(fèi)为主要目(mù)的，让消费者静下来，愿(yuàn)意停留(liú)，先停留以后(hòu)再消费。去年郑州的INPark开(kāi)业当天，实际上那天的客单价非常低(dī)，但(dàn)是那天人山人海(hǎi)，后(hòu)来我们惊喜的发现，随着人流不断涌入，随着大(dà)家对这个空间认(rèn)可以(yǐ)后，客单价自然而然就起来(lái)了。

　　还有新质生产力，交互空间的(de)打造、主题空间的打造，甚至电子互动的方式，进一步提升商业运营(yíng)的新质生产力。

　　银泰包括王府(fǔ)井的in88，引入了波司登的旗舰店，华(huá)为的旗舰店，杭州(zhōu)湖滨的银泰in77基本是首店，成都的银泰城(chéng)，我们打造夜(yè)经济典型代表，7×24小时(shí)，，把消费者牢牢的留(liú)住(zhù)。

　　最后一(yī)个(gè)，以多元化打造开放包(bāo)容的生(shēng)态(tài)系统(tǒng)。对于商业地产(chǎn)的运营(yíng)来讲也是(shì)要强调生态系统，银泰的大会员(yuán)，通过内部的酒店，内(nèi)部(bù)的写字楼，包括商业、内部打通以后，从三大场景(jǐng)服务到三大特权体验(yàn)，进一步拓宽会(huì)员的服务(wù)半径，让会(huì)员有无感的消费(fèi)新体验。

　　包括银泰的写字楼，经过20多年的摸索，打造出一整套银泰的标准(zhǔn)，通过无感的服务提升(shēng)视听。

　　回头看，轻舟(zhōu)已过万重(zhòng)山，先强(qiáng)看，前路(lù)漫漫亦(yì)灿灿。

　　祝大(dà)家中秋快乐，合家安(ān)康，谢谢！

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责任编辑(jí)：王(wáng)翔

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