存量客户寻减负商业银行争利润提前还贷天平如何倾斜

　　“现在攒点钱(qián)就想提前还房贷，都上瘾了！”北(běi)京居(jū)民胡添(tiān)2022年购房，重定价(jià)日是每年1月1日。胡添(tiān)告诉记者，尽管这些年房贷利率随着LPR变动有所下(xià)调，但目(mù)前他(tā)的房贷利率仍(réng)在4%以上(shàng)。

　　“存款利率一直在降，市面上(shàng)很难找到利率(lǜ)在3%以上的存款产品。今年以(yǐ)来，我买(mǎi)的银行理财产(chǎn)品综合(hé)收(shōu)益(yì)率不到3%。”胡添说，如今每快(kuài)攒(zǎn)到10万元，就(jiù)会向银行(xíng)预约提前还款事宜，这样能省出不少利(lì)息，“也算是一种理财方式”。

　　当前，金融资产收益率整体下行，在资产荒背景下，不少(shǎo)居民将手里的流动资金用于提前还房贷。据中金公司研报测算，当(dāng)前按揭贷款(kuǎn)早偿率位于14%左右的高位，并且可能存在(zài)使用消费贷和经营贷置换按揭贷款(kuǎn)的空间。然而，这绝非(fēi)是银行愿意看到的。

　　提前还贷成理财方式

　　在互联(lián)网大厂工作的小(xiǎo)敏同样由于找不到收益率较高的投资项目，在一(yī)年内多次提前还房贷。“不知(zhī)道(dào)该去买什么理财产品，不如(rú)先把贷款还完，无债一身轻。”小敏说(shuō)。

　　胡添与小(xiǎo)敏是(shì)眼(yǎn)下部(bù)分购房者的缩影。“存量客户寻减负商业银行争利润提前还贷天平如何倾斜提前还房贷(dài)有必要吗”“提前还房贷怎样最划(huà)算”“提前(qián)还房贷的最(zuì)佳时间”……在社交(jiāo)平台(tái)上，一些提(tí)前还房贷的经验(yàn)贴浏览量超千(qiān)万次，有购房者表示，哪怕手里只有五千元或(huò)一两万元，也会(huì)选择提前还房贷。

　　某银行北京分行零售业务负责人告诉记(jì)者，自2023年以(yǐ)来，该行个人住房(fáng)贷款提前还款额超600亿元，占房(fáng)贷(dài)总还款(kuǎn)量80%以上，其中2023年度、2024年上半年房贷提(tí)前还款金额分别为380亿元、220亿元。“按揭(jiē)客户的提前还款金额占房贷总还款金额比例(lì)持续扩大，能够感受(shòu)到借(jiè)款人的(de)提前还(hái)款(kuǎn)意愿愈发强烈(liè)。”

　　近(jìn)年来，金融资产收益率整体下行，缺乏可投资的高收益资产，市(shì)场风险偏好也普遍下降。在此背景下，居民存在将资(zī)金从低收益资产抽出，用于提前还房贷的动力，本质上是居民追(zhuī)求(qiú)安全资产意愿(yuàn)的体(tǐ)现。

　　上海(hǎi)金融与发展实验室(shì)特聘高级研究(jiū)员任涛表示，当前市场上主要(yào)投资标的表现不佳，多数投资标的收(shōu)益率在3%甚至2%以下，无法覆盖房贷利息，因而居民通过提前(qián)还房贷来优化自(zì)身资产配置。国泰君安研报认为，2023年10月以来，存款利率几番调降(jiàng)、长期限大额存(cún)单(dān)停售等事件加(jiā)剧了资产荒，进而促进了新一轮提前还贷潮升温。

　　存量房贷利(lì)率调降空间几许

　　让购房者热衷提前还款(kuǎn)的根(gēn)本原因(yīn)还(hái)是(shì)存量房贷与新发(fā)放房(fáng)贷利率(lǜ)的差。据天风(fēng)证(zhèng)券首席宏观分析师宋雪涛(tāo)测算，当前存量房贷平均利率在4.21%左右，2024年二季度新(xīn)发放房贷利率为3.45%左右，两者差值在70个基点左右(yòu)。其中，35个基点(diǎn)是“临时利(lì)差”（今年5年期以上LPR累计降息35个基点），2025年初部分存量房贷客户迎来重定(dìng)价日，该部分利差将会消除，剩余40多个基点(diǎn)则为“加点(diǎn)利(lì)差”，是存(cún)量(liàng)房贷利率后(hòu)续最大的调降空间。

　　某股份行房(fáng)贷业务负责人李(lǐ)一(yī)鸣告诉记者(zhě)，对(duì)于银行而言(yán)，调降存量房贷利率并非易事。“随着实(shí)体融资需求延续偏弱，存款(kuǎn)定期(qī)化、长期化(huà)趋势仍存，一定程度(dù)冲击负债端成本下(xià)行空间，年内5年期以上LPR经历两轮(lún)下调，给(gěi)资(zī)产(chǎn)端收益率带来一定下行压力。银(yín)行净息差整体回稳压力不小，若存量房贷利率再降(jiàng)，这股压力会更(gèng)大。”李一鸣说。

　　中(zhōng)金公司(sī)研(yán)报显示，若是全部存量按揭贷款利率均下调至(zhì)新发放利(lì)率水平，存量按揭(jiē)贷款利率平均下调约60个基点，将减少(shǎo)借款人每年(nián)2400亿元利息支(zhī)出。在此假设下，存量按揭(jiē)贷款(kuǎn)利率下调会影(yǐng)响银行净息差7个基点。

　　业内人士表示，存(cún)量房贷利率(lǜ)调降可(kě)直接减少房贷客户利息支出(chū)，增(zēng)加了居民可支(zhī)配收入，利息节约或对居民消费形成提振。然而，调降存量房贷利(lì)率政策落实(shí)前，新增个人(rén)住房贷款利率下(xià)降会(huì)引发居民进行贷(dài)款置换，导致提前还款量增加(jiā)。

　　某(mǒu)银行零售业务人士告诉记者，随着(zhe)国家对小微企业支持(chí)力度加大(dà)，经营贷、消费贷利率持续走(zǒu)低，一些违规贷款(kuǎn)中介以利率低、期限长、放款(kuǎn)快为由，诱导消费者将存量房贷置换为消费贷、经营贷(dài)，从而谋取高额中介服务费、过桥资金费，这令借(jiè)款人陷入违(wéi)规转贷的风险(xiǎn)之中。

　　平衡借贷双方利益(yì)

　　记者调研发(fā)现，新一(yī)轮提前还贷潮的涌(yǒng)现正在对银行的盈利(lì)水平(píng)带来冲击。其中，贷款总量中按揭贷款占比更高(gāo)的国有大行受影响程度更大。从已披露的2024年(nián)半年报来看(kàn)，除邮储(chǔ)银行(xíng)外，其余五家国有大行2024年上半年个人住房贷款金(jīn)额均较 2023年底有所下降。

　　截至2024年上半年末，工商银行、农业银(yín)行、中国银行、建设银行(xíng)、交(jiāo)通银行、邮(yóu)储银行六(liù)大国有大(dà)行个人住房贷款金(jīn)额(é)合计25.49万亿元，较(jiào)2023年底减少逾(yú)3200亿元。其中，工商银行、农业银(yín)行均较2023年底(dǐ)减少超千亿元。

　　某国有(yǒu)行浙江地区分行负责人告诉记者，居民提前还贷使得银行无法弥补贷(dài)款(kuǎn)评估、贷前调(diào)查等成本投入。同时(shí)，银行在处理客(kè)户集中提前还贷以及由此引发的投诉时(shí)，可能需要投入额外的人(rén)力、物(wù)力进行(xíng)记录、报告、审核和处理，从而增加银行的(de)运(yùn)营成本。此外，在贷款需求动力不足时，借款人集(jí)中提前还(hái)款会(huì)让银行(xíng)面(miàn)临重新寻找优质(zhì)贷款(kuǎn)客户的压力。“最(zuì)重要的影响肯定是利息收入减少，利息收入是银行(xíng)通过按揭贷款(kuǎn)获(huò)取(qǔ)的主要利润来源。”

　　任涛认为，个人按揭贷款作为银行的(de)优(yōu)质资产，客户提前(qián)还贷可能会导致银行失去优质客户，在消费贷与经营(yíng)贷业务(wù)内卷(juǎn)加剧的当前，对于银行零售(shòu)业务的冲击(jī)更加值得关注。此外，购房者(zhě)提前(qián)还贷需要与银行进(jìn)行协商明确重(zhòng)组条件，如果处理不善，可能(néng)还会引起金融消费者权益受损等问(wèn)题。

　　主动沟通强于设(shè)置障碍

　　某股(gǔ)份行江苏地区(qū)某支行行长王燕向记者表(biǎo)示，实践中(zhōng)为(wèi)平(píng)衡借贷双(shuāng)方权益(yì)，一(yī)方面，银(yín)行通(tōng)过丰富完善还款方式，保障(zhàng)借款人提前还贷权(quán)利；另一方面，鉴于提前还(hái)贷可能增加银行的成本费用(yòng)，减少预期利息收入，对银行(xíng)的资金运营(yíng)产生影响，在个人住房贷(dài)款合同中将提前还贷约定为(wèi)违约，会在(zài)合同中表(biǎo)明提前还款的违约金(jīn)。

　　“虽(suī)说各家银行已经在贷款合同(tóng)里预设了提(tí)前(qián)还贷的违约责任条款，但(dàn)在互联网时代，各(gè)家银(yín)行贷款业务办理条件(jiàn)已经透明化。迫(pò)于业务竞争(zhēng)压力，以及维护客户需(xū)求，在具体业务办理时(shí)，只(zhǐ)要客户与(yǔ)客户(hù)经理沟通(tōng)好，各家银行基本不(bù)会收取这项违约(yuē)金。我行对提前还(hái)款金额没有(yǒu)门槛(kǎn)，但对时间有要(yào)求，需要提前(qián)1个月申请。”王燕说。

　　对于银行该如何看待提前(qián)还款这一市(shì)场化现象并积极应(yīng)对，任涛认为(wèi)，银行应主动与购房者沟通协调，区分购房者提前(qián)还贷类型，对(duì)通过自有资金等进行还款的优质客户给予适当支持。此外(wài)，银行应积极拓展对于优质资产的(de)新增贷款投放，合理设定不同零售资产的投放结(jié)构，减小提前(qián)还房贷带来的影响(xiǎng)。

　　为缓解提(tí)前还贷潮给银行(xíng)带来的运(yùn)营成本增加等问题，化解银行顾虑(lǜ)，某国(guó)有行人(rén)士建议(yì)，监管机构应支(zhī)持鼓励商业银行创新设计再(zài)贷(dài)款和再按(àn)揭产品，创新(xīn)设计房贷计息(xī)方式(shì)，并充分利用金融衍生品等工具，强化资产负债(zhài)管理，有效化解客(kè)户对贷款(kuǎn)利息下降的需求与商业银行稳(wěn)定利润诉求之(zhī)间的矛盾，在市场竞争中(zhōng)提升服务能力和创新能力。

责任编辑：石秀珍 SF183

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