六大
国有行领跌，存量房贷降息预期重击银行板块，9月楼市政策窗口期临近，2000亿调降空间如何权衡？

今日银(yín)行板块迎(yíng)来重度回(huí)调。

截至收盘，42只上市银行(xíng)股(gǔ)中(zhōng)除沪农商行收涨0.3%、重庆银行平盘外，其余40只悉(xī)数下跌。银六大国有行领跌，存量房贷降息预期重击银行板块，9月楼市政策窗口期临近，2000亿调降空间如何权衡？行板(bǎn)块日内下跌1.52%，领跌(diē)所有(yǒu)行业板(bǎn)块(kuài)。而在银行板块内(nèi)，国(guó)有六大行跌幅均(jūn)超2%领跌(diē)板块，其中农业银行下跌4.48%，工商银(yín)行下跌3.03%。

多位受访人士(shì)对记者表(biǎo)示，今日银(yín)行股下(xià)挫
，一定程度上与市场上存量(liàng)房贷降息预期升(shēng)温有关。

麟评居住(zhù)大数据研究(jiū)院(yuàn)首席分析师(shī)王小嫱(qiáng)告诉(sù)财(cái)联社记者：“今日银行股价下(xià)跌，大概率与(yǔ)前两天市场消息称存量房贷降息预期有关。一旦银行存(cún)量房贷利息下调，将进一步降低银行的收益率，直接影响银行的盈(yíng)利能(néng)力，短期(qī)来看对银行股价来说有(yǒu)一定的负(fù)面作(zuò)用。”

“综合来(lái)看，存款房贷降(jiàng)息预期多少对银行股表现造成一定影响。”上海易居房地产研究院副院长(zhǎng)严跃进也告诉财(cái)联社记者：第一，如果存量按揭(jiē)贷款转按揭改革(gé)确认推行，对银行来说是利空的。第二，从银行(xíng)的个贷数据来看，房地产业务下行对贷款产生了一定(dìng)的冲击，个人住房贷款同比下跌比较明显、第三，多家银(yín)行最新个人住房贷(dài)款不良率有所增加，部分(fēn)城(chéng)商行(xíng)尤为(wèi)突出。

中金(jīn)公(gōng)司9月2日(rì)认为，近(jìn)期银行股价快速上涨后出(chū)现回调，除(chú)了对于存量按揭利率调整(zhěng)导致息差承(chéng)压的担忧之外，也由于短期内交易拥挤度上升，在整体(tǐ)市场风险偏好(hǎo)改善(shàn)导致避险(xiǎn)资金流出高(gāo)股(gǔ)息板(bǎn)块(kuài)。

不过，中金公司此前也指(zhǐ)出，假设存(cún)量
按揭利率下调，虽然短期内抑制银行股价表(biǎo)现(xiàn)，但也意味着中期风险的提前缓释。王小嫱补充，从长远来(lái)看，降(jiàng)低存款利率有望(wàng)减缓当前的提前还贷现(xiàn)象，减缓(huǎn)居(jū)民贷款的(de)压力(lì)，改(gǎi)善当前(qián)的(de)消费预期，提振市场的消费能力和信心。存量房贷的贷款利率下调有助于更好地管理风险，稳定发(fā)展。

存量房贷利率降息预期(qī)升温，机(jī)构测算显示调降空间或超过2000亿

政策面上，据央行今年7月发布的《中(zhōng)国(guó)区域金融运行报告（2024）》，存量房贷利率下调对减少提前还贷、拉(lā)动(dòng)消(xiāo)费增长起到显著作用(yòng)，强调在下一六大国有行领跌，存量房贷降息预期重击银行板块，9月楼市政策窗口期临近，2000亿调降空间如何权衡？步工(gōng)作中要“坚持(chí)在(zài)市场化法治(zhì)化(huà)轨道上(shàng)推进金融创新发展(zhǎn)，督促(cù)金融机构继续(xù)将降 低存 量房贷(dài)利(lì)率的成效落(luò)实(shí)到位，理顺增量和存量房贷利率关系(xì)，有效减轻居(jū)民利息(xī)负担，释放(fàng)公众投资(zī)和(hé)消费动力(lì)，激发市场活力，推动经济(jì)持续回升向好”。

市场面上，存量房(fáng)贷利率与(yǔ)新增房贷利率的差距(jù)还在进一步扩大。自去年四季度存量按揭利率(lǜ)下调后，今
年以来，央(yāng)行两次下调5年期以上LPR合计35BP至3.85%，同时取消全国层面首(shǒu)套、二套房贷利率下限，目前除北(běi)京、上(shàng)海和深圳房贷(dài)利(lì)率未(wèi)取消下限外，全国其他城(chéng)市均取消(xiāo)了利率下限。多(duō)地新发放的(de)首套住房贷款利率已(yǐ)降至3.2%左右，部分城市(shì)利率降至3%以下。

在
王小嫱看来，由于9月份是楼市政策的高(gāo)发期，且以(yǐ)往9月(yuè)多(duō)次出台重磅政策，不排除9月份会实施下调存量房贷的贷款利率(lǜ)的可能
性。虽然短期能给银行(xíng)带来(lái)负面影响和经营压力(lì)，但从整(zhěng)体(tǐ)宏观经济发展的角度，降低存量房贷(dài)利率(lǜ)是大势所趋。

“政策窗口趋近，若调降存量房贷利率(lǜ)，潜在空(kōng)间或2倍于2023年(nián)9月。”开源证(zhèng)券首席宏观分析师何宁认为，乐
观情形(xíng)下可能包括两部分调降，一(yī)是面向存量非(fēi)首套房、类似于2023年9月的补降的情况。二是2024年5月取消房贷利率下限而存量房贷并未享(xiǎng)有的情况。两者合计对应(yīng)潜在调降空间(jiān)1922亿元-2693亿(yì)元，占(zhàn)2023年(nián)居(jū)民可支配收入的0.35%—0.49%。

中金公司估算，假设全部按揭贷款利(lì)率
通过转(zhuǎn)按揭和(hé)自主调整的形式下调至新发放(fàng)利(lì)率水平，估算存量按揭(jiē)利率(lǜ)平均下
调约60bp，估算减少借款人利息支出每年(nián)约2400亿元，规模超过2023年(nián)。假设(shè)转按揭的范(fàn)围(wéi)仅包括首(shǒu)套房房贷（假设占(zhàn)存(cún)量房贷(dài)比例约为90%），估(gū)算存量按揭利率平均下调约54bp，估(gū)算减少借款人利息支出每(měi)年约(yuē)2000亿元。

提前还贷热度(dù)不减，银行优质按(àn)揭资产仍在缩水

一直以来，按揭贷款都是银行青睐的优质资产。从中报数据来看，存(cún)量房贷用户提前还款的需求依(yī)旧旺盛，银行的按揭(jiē)资产(chǎn)规模(mó)“缩水”趋势未止。

东(dōng)方财富
Choice数据显示，上半年42家上市公司的个(gè)人住房贷款余额
达34.076万亿元，较去年同比减少1.97%。六家国有大(dà)行上半年个人住房贷款余额合计26.12万亿元，在42家上市银行(xíng)个人(rén)住(zhù)房贷款余额总规模中占比77%。上半(bàn)年，仅(jǐn)六(liù)大行的个人(rén)住房贷款余额就同比减少了6547.59亿元(yuán)。剔除(chú)规模增加的邮储银行，六大国有行领跌，存量房贷降息预期重击银行板块，9月楼市政策窗口期临近，2000亿调降空间如何权衡？其他五(wǔ)家国有大行个人住房按揭贷(dài)款(kuǎn)余(yú)额减少6923.06亿元。

不过，当前商业银行 的净息差仍然面临一定(dìng)压力 。对(duì)于存(cún)量(liàng)转按揭、存量房贷利率下调的可(kě)能性，严跃进也提示，直接下(xià)调业务冲击(jī)比较大，需要综合考虑银行的息差空间，包括降低存款成本等，只有这(zhè)样银行才有主动性。

克而瑞(ruì)研究中心(xīn)也认为，对于跨行“转(zhuǎn)按揭”，商业(yè)银行需要考虑的情况比较多，包括如何建(jiàn)立统一的(de)转贷程序，怎(zěn)么避免(miǎn)新
贷款银行附加(jiā)过多转(zhuǎn)贷条件
，如何(hé)缓(huǎn)解净息(xī)差收窄后(hòu)银行面(miàn)临的经营压力(lì)，银行净(jìng)息差在1.5%左右，存量房贷降息、跨行“转按揭”推行(xíng)的(de)对商业银(yín)行的(de)负面影响较大，也将直接制约商业银行的积极性(xìng)和(hé)安全运营，还需(xū)后续更多细则出台来支撑。

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