新政效应减弱、蓄力“金九银十” 8月楼市成交降温

随着楼市“517新政”效应的(de)减弱，楼市交(jiāo)易在前期走高后，近期出现(xiàn)一定降温。

中指研究院近日发布的报告显示，今年8月，22个城市(shì)楼(lóu)市整体成交面积环比下降2.9%，同比下降(jiàng)11.95%。

今(jīn)年5月，提振楼市的(de)“517新政”重磅出台，随后各城(chéng)市纷纷(fēn)推出落(luò)地政策(cè)，其效应也在随后显现。6月，在开发商冲击半年业绩的努力下(xià)，市场交易规(guī)模达到年内(nèi)最高。到7月，一些房企的推(tuī)盘力度有所(suǒ)减弱，楼市成交规模也出现(xiàn)下降。8月，市场交易继续降温。

新(xīn)政效应减(jiǎn)弱，需求释放不足，被认(rèn)为是(shì)8月市场降温的主因。但值得注意的是，8月本(běn)身也是市场淡季，加之(zhī)部分开发商为“金九银十”蓄力，减少了推(tuī)盘力(lì)度，使得楼市出现短暂的供需双降(jiàng)。

不过，部分城市正(zhèng)在走出独立行情。近几个月，北京、上海等城市的二手房交易保持在高位(wèi)，显示出这些区(qū)域市场的韧性较强。

如今(jīn)，“金九(jiǔ)银十(shí)”已至，但自“517新政(zhèng)”后(hòu)，楼市政策(cè)重新恢(huī)复到“小步快跑”的节(jié)奏。这种节奏能否(fǒu)带动传统旺季的热度(dù)，成为各界关注的焦点。

北京、上海走出独立行情

虽然8月楼市整体降温，但不同能级的城市，市场表(biǎo)现并(bìng)不一致。按照(zhào)中(zhōng)指研究(jiū)院(yuàn)的统计，一线城市楼市(shì)成(chéng)交面积(jī)同比上(shàng)涨(zhǎng)5.05%，二(èr)线城市和三(sān)四线城市则分别下跌19.73%和13.77%。

在本轮楼市调整中，一线(xiàn)城市(shì)表现出较强的韧(rèn)性，其中北京(jīng)、上海的反弹势头尤其明显。

今年6月和7月，上海二手房成交量分(fēn)别达到2.6万套和2.1万套(tào)，8月虽(suī)降至1.8万套，但仍高于上(shàng)年同期。

北京(jīng)于6月末出(chū)台了(le)“517新(xīn)政”的落地政策，7月的新政效应减弱、蓄力“金九银十” 8月楼市成交降温二手房成交量(liàng)便超过1.5万套。8月，北京的二手房成交量(liàng)仍(réng)然(rán)达到(dào)1.4万(wàn)套。

算上新房成交量，近期这两个城(chéng)市的总(zǒng)体交易规模保持稳定(dìng)。考虑到8月是传统淡季，两个城市的交易规模维持在不(bù)错的(de)水准(zhǔn)。

58安居客研究院院长张波指出，一线城市(shì)中，北京(jīng)、上海(hǎi)正在走出独(dú)立行情。他认为，这两个城市的市场韧性较强，且二手房对一手房的挤压强度不大，客群重叠度相对较小。

事实上，影(yǐng)响新房和二手房交易的因素并不完全相同。

北京某大型(xíng)房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示，在上半年冲击销售目标后，一些新房项目开(kāi)始收回价格折扣，并推出中高端产品，从而追求利润。这也在一定程度上(shàng)影响了交易量。

另一方面，为备战传统旺季(jì)“金(jīn)九银十”，房企(qǐ)在8月的推盘规模普遍有所减少。中指研究院指(zhǐ)出，今年1~8月，重点城市商品住宅批准上市面积同比下降34%。其中，8月供应量同比下降40%。

相比(bǐ)之下，二(èr)手房供应一(yī)直较为充(chōng)足，价格成为(wèi)影响交易的主要因素。多家经纪机构指出，二手房市场仍(réng)在(zài)延续“以价换量”的趋(qū)势，但议(yì)价空间正在减小，业主对价格更为坚(jiān)持。因(yīn)此，近几个月(yuè)的二(èr)手房交易规模有所(suǒ)下降。

“原来二(èr)手房(fáng)的议价(jià)空间在10%以上，现在降到(dào)5%～10%的区间。”一位不具名(míng)分析师向21世纪经济报道记者表示。

中指研究院的统计(jì)显示，今年8月，百城新建住宅(zhái)平均价格为16461元/平方米，环比上涨0.11%，原因(yīn)是部分城市优质改善项目入市，带动价格出现结构性上涨(zhǎng)。同月，百城二(èr)手住宅平均价格为14549元/平方米，环比下跌0.71%，连续28个月下跌，但跌幅较7月有所收窄(zhǎi)。

“金九银十”成色待估

市场降温也直接影响到房企的销售业绩。中指研究院指出，今年1~8月(yuè)，TOP100房企(qǐ)销售(shòu)总额为2.7万亿元，同比下降38.5%。8月单月，TOP100房企(qǐ)销售额同(tóng)比下(xià)降22.1%，环(huán)比下降2.43%。

近期，上市房企纷纷发布中报，营(yíng)收、利润双双(shuāng)下降成为行业共(gòng)性。不少企业高管在业绩会上指出，要改善这种局面，最终仍需寄望于市场的持续升温。

近期，随着传统营销旺季(jì)“金九银十”的到来，不少房(fáng)企正在跃跃欲试(shì)。

前(qián)述上市房企负责人表(biǎo)示，为备战(zhàn)“金(jīn)九(jiǔ)银十”，公司已提前对推(tuī)盘项目、价(jià)格折扣措施作了安排，并给区域公司(sī)设定了(le)销售目标(biāo)。

但他同时指出，“517新政”效应减弱，一些项目的蓄客情况并不理想，既(jì)有的营销措施能否达到效果，自己“心里没(méi)底”。

今年8月，各地出(chū)台楼市(shì)政策(cè)超50条(tiáo)。其中成都(dōu)、长沙等(děng)地优化限(xiàn)贷政策，并因区施新政效应减弱、蓄力“金九银十” 8月楼市成交降温策；深圳、长沙发布(bù)征集商品房用作(zuò)保(bǎo)障性住房的公(gōng)告。中指研究院指出(chū)，截至8月底，已(yǐ)有约30城发布国企收储公告。

自“517新政”后，楼市政策重新恢复到(dào)“小步快(kuài)跑”的节奏，其能否(fǒu)带动“金九银(yín)十”的热度，是(shì)业界关注的重点。

分析人士(shì)指(zhǐ)出，9月和10月，各地有望加快楼市政策(cè)的出台节奏，从而进一步激活市(shì)场。其中，一线城市限购(gòu)政策存(cún)在优化空间，部分三四(sì)线城市也可能推出较大力度的措施，带(dài)动国庆长假期间的返乡置(zhì)业。

中指研究院研究副总监徐跃进表示，进入“金九银十”，短期内核心城市新房市场(chǎng)活跃度或(huò)将小幅回升。但近两年土地交易明显降温，供应缩量有可(kě)能制(zhì)约房企(qǐ)的供(gōng)货能力，进而拖累销售恢复。同时，居民收入预期等(děng)长(zhǎng)期因素(sù)尚未有明(míng)显改善，新房市场整体仍承压。

相比之下(xià)，在“以价换(huàn)量(liàng)”的背景下，重(zhòng)点城市二手房市场有望保持一定的活(huó)跃度。

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