匡洪广：楼 宇行业空间过剩，但场景稀缺

专题匡洪广：楼宇行业空间过剩，但场景稀缺：2024（第(dì)四届）中国(guó)楼宇经济北京论坛

　　9月13日，由世界贸易网点联盟、中国产业发展促(cù)进会楼宇经济(jì)和总部经济(jì)分会、集(jí)群智库共同主办的2024中国楼宇经济北京论坛在北京举办。来自全国的楼(lóu)宇(yǔ)经济专家大(dà)咖、典型城区和知名 企(qǐ)业代表齐聚北京(jīng)，聚焦“失(shī)衡与重构”主题(tí)，共话城(chéng)市城区转型发展(zhǎn)新逻辑和楼
宇经济(jì)创新发展新模式(shì)。

　　中国产业发 展(zhǎn)促进会(huì)楼(lóu)宇经济和总部经济分会执行会(huì)长，集群(qún)智库院长匡洪广(guǎng)发(fā)布2024中国城市高质(zhì)量发展白皮书(shū)并发表(biǎo)演讲。以下为(wèi)演(yǎn)讲实录：

　　非常感谢魏部长、于会长、赵秘书长、布鲁诺主席，所有(yǒu)的嘉宾包括会员单位，对我们论坛也好(hǎo)，对分会的成立也好，对(duì)我(wǒ)们莫大的支持。

　　按照原来的议程，本来我是(shì)跟大家解读一下白皮书，可能(néng)大家的袋子(zi)里都有，一
共有400多页，其实都是各个城区包括企业在楼宇经济上(shàng)做的(de)一(yī)些探索实践和创(chuàng)新。

　　所以 今天不再讲白皮书了，我简单(dān)给大家报告一下，昨天闭门会，开(kāi)了第一(yī)届理事会(huì)，中国产(chǎn)业发展促进(jìn)会楼(lóu)宇经济和总(zǒng)部(bù)经济分会(huì)，他的大概情况，昨天在闭门会上筹备的中国城区(qū)高质量发展合作联盟，把这两个情况给大家(jiā)报告一下。

　　我们作为经营型不动产行业(yè)，或者作为政府端，大家都感同身受，我们到了一个拐点，有几个标志性的(de)特征，一个是(shì)从建设(shè)转匡洪广：楼宇行业空间过剩，但场景稀缺运营，几十年大干快上
，大拆大(dà)建的时代接近(jìn)天花(huā)板了，增量在下降，存量的比重越占越(yuè)大。

　　第二，从空(kōng)间转向场景，不管是写字楼的空间(jiān)还是(shì)商业的
空间，我们的空间总量是过(guò)剩的，但是(shì)我们的场景是稀缺的，不知道大(dà)家理解不理解(jiě)，所谓(wèi)的场景就是能够吸人、留住人，让他去了(le)还想去，愿意待在这个地方，有黏性的空间。北京边上有一个阿那(nà)亚，就是一个度假小(xiǎo)区，但是业主里90%多是北京人，跑过去(qù)要驱车三个小时(shí)，这说明我们(men)北京没有这样的空间，我们(men)现在高大上(shàng)的写字楼数量不少，但是反过(guò)来讲，以人(rén)为本的(de)场景(jǐng)化的空间可能是少的。

　　从城市端来(lái)讲，一个城(chéng)市(shì)的竞争力或者(zhě)魅力，从场景维度考虑有三个方面，一个(gè)是场
景的(de)引领性，别(bié)人没有你有(yǒu)，一个是场景的标志性
，不能做网红，要做长虹，场(chǎng)景的多元性，有小场景大(dà)场景，有生活场景也有生态场景，这样的城市像成都、上海、杭州、深圳，我(wǒ)们的小学、公共绿地，海边的红树林，海边的跑道(dào)，这样的场景都非常吸引(yǐn)人，这些城市为什么能异军突起，跟场景(jǐng)有关(guān)系。

　　从规模扩张转向能级提升，上海(hǎi)的黄(huáng)埔区、天津的和(hé)平区(qū)、北京的东城区、重庆的渝中区，中心城区往往是一 个城市的发源地，还(hái)有广州的越秀区，但是建设的早，成熟的早，现在没(méi)有增量空间了。

　　现在我们还要发(fā)展，从 原来的规模扩张
怎么转向能级提升，同 样的面积(jī)，但是产出更高，产出的效(xiào)益更高。

　　从投资驱动转 向新(xīn)质驱动，能够赶上前一波发展红利的，现在城市的(de)商务区已经建起来了，还(hái)有(yǒu)大量的功能区商务区面临挑
战，可能没有 投(tóu)资商来投 了，我们是不是有新的赛道，新的模式，新质驱动。

　　我深深感受到每一位从业者、政府的(de)领导、城区的管理者，都面临(lín)着同质(zhì)化的大(dà)量供应造成(chéng)的(de)供(gōng)需失衡，所以今天会议的主题叫“失衡与重构”，如果空置20%是正常现象(xiàng)，如果空置30%、40%，一个是资源巨(jù)大浪费 ，另外投资商(shāng)算不过账，必须要去化，否则活不下去。所以我(wǒ)觉(jué)得这个东西单靠运营 商解决不了，单靠政(zhèng)府可能也解决不了，这还需要政府和企业联(lián)动(dòng)。

　　站(zhàn匡洪广：楼宇行业空间过剩，但场景稀缺)在今天的这个(gè)节点，强也在
发(fā)展(zhǎn)的拐点，城市也在转(zhuǎn)型的节点，过去(qù)的发展模式解决不(bù)了今天的(de)问题，过去的经验也解决不(bù)了(le)今天的(de)问题(tí)。

　　反过(guò)来看，未(wèi)来的发展模式在哪里(lǐ)？行业的未来在哪里(lǐ)？如(rú)何构建新模(mó)式新路径(jìng)新秩序，刚才魏部(bù)长给了很多(duō)启发，我(wǒ)们一直(zhí)在(zài)思考，但是这个答案(àn)不可能是一(yī)个人想出来的，一定是(shì)需要汇集共识，大家有一(yī)个
信(xìn)心，大家(jiā)对未来有一个期盼，所以我们的(de)分会是(shì)顺应城市转型的节点，顺应城市发展的规(guī)律，应运而生，在(zài)这个节点，可(kě)能是最(zuì)有(yǒu)挑战的一个节点，但是是最应(yīng)该抱团的节点。

　　协会首先是全国性(xìng)的(de)协会，填补了楼促会，我们很多城市有，很多区也(yě)有，我记(jì)得北京朝阳区成立了一(yī)个楼促会，但(dàn)是全国性的没有，我(wǒ)们积(jī)累的问题不是城市层面(miàn)搞一些楼宇标准、评价(jià)能解决(jué)，比如现在巨大的供需失衡，包括商办，不动产的(de)延期，到期了怎么办，他要(yào)更新，一看(kàn)年限(xiàn)很短了 ，包括写字楼发REITs，现在开了一个口子(zi)，综合体，商业可以配一部(bù)分写字楼，但是写字楼单独发REITs还未开(kāi)这个(gè)口子。包(bāo)括功能的转换，原来按照审批来定性，批你(nǐ)是写字楼是写字楼，批你是商(shāng)业(yè)是商业，批你是酒店是酒店，将来这个空间过剩了，可能按需来定，这个市场需要什么？如果需(xū)求酒店，我们在虹桥调研的时候说写(xiě)字楼也过(guò)剩，但我们有会展中心，有枢纽，酒店有需求，我们有没有(yǒu)可能调(diào)整(zhěng)一部分(fēn)空间来改造，还要考虑工程、投资这些可行(xíng)性。

　　这是(shì)我们(men)的一
个任务(wù)和使命，深耕(gēng)运营(yíng)赛道，推动产权融合助力城市转型。刚才举行了
授牌仪式，我们刚刚启动(dòng)，但是我们需 要今天在座的(de)更多行业的中坚力量，更多优(yōu)质的企业和运营商加入进来，这个行业的(de)未(wèi)来一定要靠我们自己，我(wǒ)们后面还有一句话“预期等待不如行动”，在这里我主要是做个
广(guǎng)告 ，加入我们的组织，加入我(wǒ)们协会。

　　第(dì)二个平台，什(shén)么(me)叫楼宇经(jīng)济？我觉得是政府端和运营(yíng)商，包括在沈河(hé)区、福田区，入驻的企业，有效的联动机制(zhì)，我(wǒ)们企业也好(hǎo)，运营商也好 ，政府也好，是(shì)一个发展的共同(tóng)体，一栋楼建下来上百亿的投资，他投(tóu)在这里，和福田区、沈河区、越秀区绑在一起了，朝(cháo)阳(yáng)区好，这个(gè)楼就好，这个楼好可能为朝阳区赋能。

　　我们城市的发展也面临(lín)着一个转(zhuǎn)型的拐点和新(xīn)的逻辑(jí)，所以我们(men)搭建中(zhōng)国城区高质量发(fā)展合作联盟，这是22年在服贸会的楼宇经济论坛上成立的，首批有30个城区，我们搭(dā)建了
城区(qū)首个全国性交流(liú)合作平台(tái)，研究实践城区高质量发(fā)展的方(fāng)法论，这也是我们(men)的使命。原来 我 们(men)可能是松散化的，不是很紧密(mì)的机制，以后我们成立城区高质量(liàng)发展(zhǎn)联盟以后，要把它常(cháng)态(tài)化(huà)专业化运营(yíng)，搭建这个平台，相互赋能，相互合
作，跨市跨区域合作(zuò)。

　　一会儿要请深(shēn)圳福(fú)田(tián)区作为联
盟首任轮值主(zhǔ)席单位，真正把这个联盟运转起来，做起来，希望联盟的(de)成员和全国其他 城区之间建立一个有效的沟通交流机制。

　　最后总结一(yī)下，面对挑战，其实曙光在前，总是有希望(wàng)的，与其等待不 如行(xíng)动，让我们汇聚力量，抱团发展，创新求变，砥砺前行，让(ràng)我们(men)共创共建共享政企联动，开启(qǐ)城市发展2.0的 新(xīn)篇章。

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责 任(rèn)编辑：王翔

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