重庆调整商品房限售规则 将加快存量房去化速度

9月1日起，重庆将施行新的房地产交易政策。

重庆市住(zhù)房城乡(xiāng)建委日(rì)前发布《关于调(diào)整优化房地产交(jiāo)易政策的通知》，出台调整新购住房再交易管理、优化住
房(fáng)套数认定(dìng)标准、支持住(zhù)房“以旧换新”、加快存量商品房去化、加大住房租赁市场发展力度等五(wǔ)项措施。

通知显(xiǎn)示，重庆将调整(zhěng)新购住房再交(jiāo)易管理，自2024年9月1日起(qǐ)，凡(fán)在重庆(qìng)市中心城区新购新建商品住房(fáng)和二手住房的（以网
签备案时间(jiān)为(wèi)准），取得《不动产(chǎn)权证书》后即可上(shàng)市交易。

据了解，对2024年(nián)9月1日前已纳(nà)入再交(jiāo)易管理范围的住(zhù)房，仍(réng)按原政策执行。

原政策包括，2023年9月1日以前购买的商品住房和二手住(zhù)房(fáng)，在(zài)办(bàn)理不动产权证满两年后(hòu)可(kě)上市交易(yì)。2023年9月1日(rì)至上(shàng)述通知印发前购买的(de)商品住房和二手住房，买卖合(hé)同备案满两(liǎng)年且取得不(bù)动产权证(zhèng)后可(kě)上市交易；其中，2024年重庆调整商品房限售规则 将加快存量房去化速度5月20日后购买(mǎi)的商品房现房取得(dé)不动产权证后即可(kě)上市交易。

“重庆最新楼市政策(cè)对限售(shòu)规则进行(xíng)调整，将对激发市场活跃度产生(shēng)利好。不过
，这其中也反(fǎn)映出(chū)一个问题，即在当前市场形势 下，例如限售这类在市场过热时期出台的措施，是否(fǒu)应当尽早进行调整甚至取 消。各地有必要进一(yī)步(bù)梳理楼市(shì)交易环节相关限制性政策，加大调整力(lì)度，提高市场流动性。”易居研(yán)究 院副院长杨跃进在 接受记者采访时说。

广东省住房政(zhèng)策研究中心首席研究员李宇嘉向(xiàng)记者表示(shì)，取得《不动产权证书》后即可上(shàng)市交易，促进换房(fáng)需求，促进(jìn)供需两端交(jiāo)易活(huó)跃。

“同时需(xū)要注意的是，此举(jǔ)也(yě)可能加速二 手方 挂牌量的攀升。特别(bié)是当前预(yù)期房价下跌，二手房挂牌量居高不下的背景(jǐng)中，交易越晚成交价格 越低的(de)情况(kuàng)下(xià)，取消限(xiàn)售可能加速二手房挂牌房源数(shù)量的增长。”李宇嘉称。

调整限售政策的同时，重庆还优化了住房套数认定标准。

按(àn)最新政策，重庆居民(mín)家庭（包括借款人、配偶及未成年子女(nǚ)）在(zài)重庆市申请商业性个人住房贷款购(gòu)买商品住房时，仅核查家庭成员在(zài)拟购住房(fáng)所在区县(xiàn)住房情况，家庭成员在拟购住房所在区县无住 房的，认定为首套(tào)房。

而对于居民将重庆市内自有存量住房盘活用作租赁住房，且取得租赁合同备(bèi)案证(zhèng)明的(de)，在重庆(qìng)市购买住房时已出租的住房(fáng)可(kě)不纳入家庭住(zhù)房套(tào)数计算。支持(chí)商业银行按(àn)认定的住(zhù)房 套数(shù)发放(fàng)商业性个人住房贷款，加大(dà)让利力度。

“以行政区域作为是(shì)否享受首套住房的
标准，即在本区域内无房无(wú)贷既(jì)可以享受首套；重庆并非首个实施该政策的城市，此前广州杭州均已经执行(xíng)落地。重庆楼市新政提出鼓励银行按照此标准来执行，具体还要看银行执行的(de)情(qíng)况，考虑到当前按揭(jiē)贷款往往(wǎng)被银行认定为优质资产，因而预重庆调整商品房限售规则 将加快存量房去化速度计银行按此规则来执行的概率较大。”李宇嘉表示(shì)。

其进一步指(zhǐ)出，租赁挂(guà)牌(pái)不再认(rèn)定为首套(tào)，该政(zhèng)策在广州等城市已经执行，这其中的关键问题在于，很多(duō)房源(yuán)虽然已经挂牌租赁，但并 没有取得租赁(lìn)备案。而该举措有(yǒu)可能会刺激这类(lèi)需(xū)求，即业(yè)主手上(shàng)已有一套房产，为改善(shàn)需(xū)求而租出去（以租养供），其再购买一套大户型(xíng)房产(chǎn)或学位房(fáng)。

据了(le)解，本次政(zhèng)策优(yōu)化后，重庆将支持(chí)范围由2024年5月20日重庆市出台(tái)的渝房市(shì)办〔2024〕2号文的“中心(xīn)城区”扩大至“全市”，并由(yóu)一个家庭核减一套调整为按实(shí)际出租套数进行核减。

就该项措施
，重庆(qìng)住建 委进行政策解读时明确，租赁合同备案(àn)证明向房屋(wū)所在地住建部门(mén)申请出具。住房套数的认定，中心城区向房(fáng)屋所在地房(fáng)地产(chǎn)交易管理部门申请审核认(rèn)定，中心城区以外区县向房屋所在地住建部门申请审核认定。各商业银(yín)行凭住房套数认定证(zhèng)明办理商业性个人(rén)住(zhù)房贷款，享受相关优(yōu)惠政策。住(zhù)房公积金贷款、涉税(shuì)套数认定
和住房存量贷款利率调整等不适(shì)用本条政策。

支持住房(fáng)“以旧换新(xīn)”方面，对2023年9月1日以来出售重庆市内自(zì)有住房，并(bìng)于(yú)2024年9月1日—12月(yuè)31日在中心城区购买新建商品住房且完成契税缴纳的(de)，由中(zhōng)心城(chéng)区各区政府（管委会(huì)）结(jié)合自身实际情况(kuàng)，给予每套新购住房不(bù)低于总(zǒng)房款0.5%的补贴。鼓励各区政府（管委会）加大(dà)补 贴力度。

此外，重庆将加快存量 商品房去化，开展收购(gòu)已建(jiàn)成存量(liàng)商品房用作保障性住房工作(zuò)，坚持“以需定购 ”，组织区县政府和有条件的国有企业(yè)加(jiā)大(dà)收购力(lì)度，积(jī)极(jí)争取保障性住(zhù)房再(zài)贷款政(zhèng)策支持，推动条件成熟的项目尽快落地。

据悉，重庆鼓励区县政府将拟实施国有(yǒu)土(tǔ)地(dì)上(shàng)房屋征收的存量住(zhù)房(fáng)纳入收购范围，按照不高于征收(shōu)评估价和自愿的原则(zé)组织收购，支(zhī)持相关(guān)居民“以小换大”“以旧换(huàn)新”的改善(shàn)性住房需求。

分析(xī)师认为，“以旧换新”措施从各地政策(cè)目前的效果来看，实际效果相对(duì)有限。

“这主要是(shì)因为，居民对房价调整有(yǒu)较强的预期，这种预期从挂牌二手房源去化比较难，卖房周期较长可以看出来。而存量房盘活用于保障房，目前很多(duō)城(chéng)市仍处于出台政策阶段(duàn)。由于存量收购用于保障房，被收购(gòu)房源价格往往(wǎng)非常低，这与开发(fā)商所预期的价(jià)格存在差距，因此目前落地的(de)效果还(hái)未完全显现。”李宇嘉补充道。

“8月市场情况不太理想，9月将进入楼市(shì)传统旺季。重庆最新楼市政策，将对增强市场信心产生(shēng)积极作用，也将对其他城市产生示范效应。”严(yán)跃进(jìn)表示。

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