听风辩势∣正本清源“房屋养老金” 助力城市健康发展！

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正本清源“房屋养老金”

助(zhù)力城市健康(kāng)发展

缘起

2024年8月20日，上海市第十六(liù)届人大常委会第(dì)十五次(cì)扩大会议上(shàng)，龚正市长具体介绍了深入推进改(gǎi)革(gé)开放、培育发展新质生产力、深入推进长三角一体化发展、深(shēn)化(huà)人民城市建设(shè)等方面工作。其中，提到房屋养老金制度，主要服务于(yú)房屋体检、房(fáng)屋保险以及房屋“小修小补”的支付。上海考虑分两步推进：第一(yī)步，今年先行在浦东等区开展试点；第二步，在试点基(jī)础上(shàng)，明年(nián)全市推开。

背(bèi)景&逻辑

中国(guó)城市化阶(jiē)段呼(hū)唤“住房(fáng)养老金”制度

自1978年改革开放以(yǐ)来，中国城镇化进程历经40多年快速发(fā)展，取得(dé)了举世(shì)瞩目的成就。2023年，我(wǒ)国常住人口城镇(zhèn)化率达到了(le)66.16%，提(tí)前实现了“十四五(wǔ)”规(guī)划目标。对照(zhào)城(chéng)镇(zhèn)化国际指标看，我国城镇化已进入“下半场”，从无到(dào)有，从(cóng)有到优，在提升城镇(zhèn)化质量水平上，依然有很(hěn)大的发展(zhǎn)空间。近年来，学界等社会(huì)群体关于建(jiàn)立“房屋养老金(jīn)”（或称“住(zhù)房养老金”）制度的呼声越来越(yuè)高(gāo)，以(yǐ)提升(shēng)居民的居住品质和住房可持续发展。“住房(fáng)养老金(jīn)”的本(běn)质是一种长期住房储(chǔ)蓄投资机(jī)制，旨(zhǐ)在为房屋的维修、更新改(gǎi)造以(yǐ)及(jí)未来的(de)重建(jiàn)提供资(zī)金(jīn)保障。我国存量房(fáng)检测和工程保险市场规模超千亿，房屋养老金制度的建立和完(wán)善(shàn)有望加速已售房屋(wū)检测(cè)和工程质量潜在(zài)缺陷保险（IDI）等业务需求放量(liàng)。

“中国方案”可借鉴“他山之石”

“住房养老金”的概念源于国外，美国、新加坡、日本等国家(jiā)都建立了(le)比较(jiào)完善(shàn)的住房养(yǎng)老金制(zhì)度，对探索适合中(zhōng)国(guó)国(guó)情的住房养(yǎng)老金制度具有参考价值。1977年美国颁布(bù)《统一区分所有物业权法》，其物业管理通常由专业物管公司或业主协会负责。房屋维护资金由业主缴纳，通常包括物业保(bǎo)养费和维修准备金，后者类似中国已实行的(de)住宅维修基金。美国业(yè)主协会每年(nián)编制预(yù)算(suàn)方案(àn)时(shí)，会考虑业主承受力和周边(biān)物(wù)业情况。美国业主协会通常会购(gòu)买物业保险，为物业提供全面保障，结合信托(tuō)基金等措施从而使物业(yè)保值增(zēng)值，维护全体业主利益。新加(jiā)坡“备用金”制度来源于1968年制(zhì)定(dìng)的《地契分层法令》，住宅小区管理费中(zhōng)包含维修资金，此外，新(xīn)加(jiā)坡(pō)政府也会将部分(fēn)城市建设费投入住宅小区的维护和(hé)管理。日本为住宅维修专门设立了修缮积立金制度，分长期(qī)维护、紧急维修两类，一般由业主委员会决定(dìng听风辩势∣正本清源“房屋养老金” 助力城市健康发展！)，并选定有能力的管理公司进行监管(guǎn)。各国(guó)“住房养老(lǎo)金”制度(dù)下更新后的(de)老旧社区房地产价值与税收提升，形(xíng)成良性循环，最终通(tōng)过这一制(zhì)度使得城市住宅保值增(zēng)值，得以健康持续发展。

中国在已(yǐ)有“个人账户(hù)”基础上(shàng)将(jiāng)聚焦“公共(gòng)账户(hù)”建立

24年8月23日住建(jiàn)副(fù)部长董建国在“推动高质(zhì)量发展”系列(liè)发布会上表示，研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险三项制度，构建全生命周期的房屋(wū)安全管理长效机(jī)制，上海等22个(gè)城市目前正在开展试点。以上海为例，今(jīn)年将于浦东新区先行试点，明(míng)年全市铺开。我国房屋养老金分为公共账户和个人账户。现行房屋养老金（个人账户）主要指住宅专(zhuān)项维修资(zī)金(jīn)，系居民购房办理(lǐ)房屋产权证时必须(xū)缴纳的(de)费用，目前全国(guó)结余超1万亿元。此次建立的房屋养老金制度主要使用公共资金建立公共账(zhàng)户，按照“不增加个人负担(dān)、不减损个人权(quán)益”的原则，由地方政府(fǔ)探索(suǒ)资金筹集渠道，潜在资金来源包(bāo)括地方财政补贴(tiē)、土地出让金按比(bǐ)例拨(bō)付、住房公积金增值收益分配等，旨在弥补个人账户资金规模有限、提取流程繁琐的制度短(duǎn)板，有望为存(cún)量房安(ān)全体检、安全管理、维修更新补助提供稳定资金池。

催化引(yǐn)擎

中国经济或行业(yè)复苏超预期

房屋(wū)养老金制度试点落地超预期

“公共账户”进程超预期等

风险提示

宏观经济复苏不及预期；
市场(chǎng)需求不及预(yù)期；
制度建设不(bù)及预期；
政策试点落地不及(jí)预期等。

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<听风辩势∣正本清源“房屋养老金” 助力城市健康发展！p>（转自(zì)：国金证券第5小时(shí)）

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