30多城掀起住房“以旧换新”，执行层面存多重痛点堵点

住房“以旧换新”有利于(yú)畅(chàng)通换房链条，但实施起来(lái)堵点不少。

房地产开发投资额同比下降9.5、新建商品房销(xiāo)售面积同比下降19.4%，今年一季度(dù)，房地产市(shì)场(chǎng)仍在等(děng)待企稳回(huí)升。

但如何通向回温之路？各(gè)地政府想尽了(le)招数。从放松限购到降低房贷利率，从发(fā)放(fàng)购房补(bǔ)贴(tiē)到推行“房票”，楼(lóu)市(shì)调控“工具箱”几乎已应出尽出。近期(qī)，为盘活二手房市场、畅通改善需求换房(fáng)，一个新政策(cè)趋势正在蔓延——住房“以旧换新”。

据中指研究院监测，目前已有超30 城表态支持(chí)“以(yǐ)旧换新”，方式则(zé)主要包括两种：一(yī)是房企联(lián)合经纪机构对旧房优先推售，二(èr)是(shì)开发商或(huò)国资平台收购(gòu)旧房、售房款用于购买指定新房项目。近段时间(jiān)，明确表(biǎo)态提到第二种方式，即“国资收购(gòu)”的城市有所增多。

“以旧换新(xīn)”有利于畅(chàng)通换房链条，提(tí)高(gāo)楼市活跃度，促进置(zhì)换需求释(shì)放(fàng)。但在实际操(cāo)作过程中，需要面临的现实问题并不少，比如旧房源需合理(lǐ)估价、如何在当下(xià)市(shì)场加速卖房、国资(zī)收购需确保资金稳健、旧(jiù)房(fáng)源后续如何利用等，相关政策仍需(xū)探索与(yǔ)完善。

政策支持(chí)

“希望昆明出台商品(pǐn)房(fáng)以旧换新相关政策”。近日，有网友在人民网“地方领导留(liú)言板”发表建议。

对此，昆明市(shì)住房和城乡建设(shè)局回(huí)复表示：目前昆明市未出台“住房(fáng)以(yǐ)旧换新(xīn)”相关政策，但部分房企已经与经纪机构合(hé)作，为购房人提供以旧换新的服务。下一步，市住房城乡建设局将结合省(shěng)外先进经验及案例，充分考虑本地实际情(qíng)况，再行研(yán)究判断(duàn)后续(xù)是否出台。

记者在该平台(tái)发现，不只是昆明(míng)，其他城市也有网(wǎng)友(yǒu)咨询住房“以旧换新”问题，包括(kuò)长三角热点城(chéng)市。而“以旧换新”之所以引起关注(zhù)，是因已出台该政策的城市正越来越多，俨然成为楼市调控“新风向”。根据中指监测(cè)，自2023 年以来，目前已有超(chāo) 30 城表态支(zhī)持(chí)“以旧换新”。

4月 22日，鄂州市(shì)发文表示，推行商品房“以旧换新”。鼓励中介机构、房企、国有平台公司开展“以旧换新”业(yè)务，通过集中帮卖和定向收购等(děng)方式，帮助市民卖出二(èr)手房。4月18日，长沙市表示，全市范围内“以(yǐ)旧(jiù)换新”购买新房的，可按照“认房不认贷”政策，享受首套房首付比和按揭利率优惠。

4月(yuè)1日，郑州市发文表示(shì)，2024年郑州市(shì)计划(huà)完(wán)成二手住房“卖旧买新、以旧换新”10000套(tào)。一(yī)是郑州城(chéng)市(shì)发展集团(tuán)有限(xiàn)公司(政府指定作为收购主体)收购(gòu)二手住房，促(cù)成群众通过“卖旧买新、以旧换新”购买改(gǎi)善性(xìng)新建商品住房；二(èr)是(shì)政府(fǔ)政(zhèng)策鼓励，群(qún)众通过市场交(jiāo)易实现“卖旧买新、以旧换新”。

各(gè)地(dì)之所以热衷(zhōng)该政策，一是因当下二手(shǒu)房存量(liàng)大、交易慢，二(èr)是因房企去化承压(yā)。帮(bāng)助二手房业主卖掉旧房、置(zhì)换新房，一方面可助力改善购房需求的(de)实现(xiàn)，同时能帮30多城掀起住房“以旧换新”，执行层面存多重痛点堵点助楼盘加大销售。

公开数据(jù)显示，自2023年以(yǐ)来，全国二手房(fáng)挂牌(pái)量持续走高。截至今年3月30日(rì)，已经有(yǒu)重庆、成(chéng)都、天(tiān)津、青岛(dǎo)、南京、武汉、郑州等12个城市二(èr)手房挂牌量超过10万套，其中重庆、成都、天津、苏州、南京、杭州6个城市的(de)挂牌(pái)量已经突破15万套，重庆和成都(dōu)超过(guò)22万套。

二手房市场已(yǐ)成(chéng)为楼市(shì)不可忽视的主力，且(qiě)对当下调控(kòng)政策的反应更敏(mǐn)感(gǎn)。

易居研究院(yuàn)报告显示，2024年3月份，全国22个城(chéng)市中的(de)19个重点(diǎn)城市中，有15个城市交易数据位于荣枯线以上，这意味着(zhe)大(dà)多数城市二手房交易行情不错，表明各地二手房支持政策(cè)积极有效。

“近期，各地(dì)二手房(fáng)交易比较活跃，二手房交易占总体住房交易的比重接近四成，11个省市二手房交易量超过新房。其中，90平米以(yǐ)下、总(zǒng)价300万以下的二手房占60%左右的份额，可见刚需潜力很大，换房的潜力也很大。”广东省住房政策(cè)研究中心首席研究员李宇(yǔ)嘉表示。

如果能盘活(huó)这庞大的二手房市(shì)场，对楼市企稳回升意义明显。住房“以旧(jiù)换新”的目(mù)的(de)，便(biàn)是盘活存量市场、畅通换房(fáng)链条，助力整个市场流动(dòng)运转起来(lái)，激发楼市(shì)活力。

具体怎么做，目前各地有两种方(fāng)式，一是“联合帮卖”，房企联合经纪机构对旧房优先推售，若一定期限内旧房售出则按流程购买新(xīn)房。二是(shì)开发商或国资平(píng)台收购旧房，售房款用于购买指定新房项(xiàng)目，这是今年以(yǐ)来住房“以旧换新”的主(zhǔ)流。此(cǐ)外，还有地方对“以旧换新(xīn)”给予(yǔ)购房补贴。

痛点有待疏(shū)通

在庞大(dà)的“以旧换新”政策队伍中(zhōng)，郑州(zhōu)是较为特殊的一个。

按郑州官方的计划(huà)，“以旧换新”有两(liǎng)种方式，除了市(shì)场化帮卖，国资也要下场收房，而且规模比(bǐ)其(qí)他城市都大。郑州城市发展集团有限公司作(zuò)为政府指定收购主体收购(gòu)二手住房，全年计划完成5000套。这一规模，比此前也有国资入局的太仓、无(wú)锡、启东(dōng)市等都可观。

4月20日，郑州市“以旧(jiù)换新”试点(diǎn)工作启动，官(guān)方数(shù)据显示，当(dāng)天从凌晨到(dào)下午3时，有3449人(rén)次登录“郑州(zhōu)市房产交(jiāo)易服务平(píng)台”电脑端，平台注册用户260个，市民登记发布二手房信息(xī)共189条，报名(míng)参加城发集团收购并完成全部资料上传共68人，线下售楼部统计征集换购(gòu)房意向信息202条。

作为收购主体，城发集团当(dāng)日审核房源信息共83组，首日筛选登记信息资(zī)料齐全(quán)、符合试点阶段收购标准，初步审核通过的房源信息共64组，目前(qián)一组已进入现场踏勘环节，一组已进(jìn)入评估环节。在新房端，首批报名参加(jiā)“以旧换新”的现房楼盘项目34个，共提供(gōng)现房房源7987套。

从政策发布到公布进展，郑州算是较为(wèi)迅速的一个，但(dàn)从现实角度看，“以旧(jiù)换新”实施起(qǐ)来需要时间(jiān)。去年长三角首次试水的太仓，首批放出100个名额，最终(zhōng)实际成交仅(jǐn)6组；随着活动逐步推进，参与人数(shù)才逐渐(jiàn)增多，截至3月(yuè)12日，活动报名累计超过800组，其中已成交93套，还有86套交过意向(xiàng)金(jīn)，正进行验房、评估等。

“尽管(guǎn)不少区域提出‘以旧换新’政策导向，但仍处(chù)于探索阶(jiē)段，当前整体效果尚不明显。”中指研(yán)究院表示。首先是卖旧房环节(jié)，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位，即便通过中介优(yōu)先推介，但若想快(kuài)速售(shòu)出二手房，还是需要在价格方面给予一定让步(bù)。

“以旧换新，最大(dà)痛点是卖掉旧房。”李宇嘉表示，目前，开发商参与(yǔ)以旧换(huàn)新的协议，锁(suǒ)定意向房源的周期(qī)往往在2个月(yuè)左右，意(yì)味着卖房周期往往(wǎng)在(zài)2个月左右。但二手(shǒu)房很难在2个月内卖出。他(tā)认为，政策关键是要激发二手房业(yè)主的动(dòng)力，卖不掉二(èr)手房则“无责退(tuì)订新(xīn)房”，给予业主足够的安全垫。

其次(cì)，选购新房环节也有不少问题。“旧房收购模式一般要求购房者在指定的新房楼盘购买，这意味着(zhe)选择性受到(dào)一定限制。”中指研究院称。此外，当下居民就业、收入(rù)预期尚未明显好转，购房者观(guān)望情绪重，购买期房较为谨(jǐn)慎(shèn)等(děng)因素，也一定程度影响了“以旧换新”政策(cè)效果。

比如有郑州当地网友表(biǎo)示，自(zì)己很关注住房“以旧换新”政策，目前家里(lǐ)30多城掀起住房“以旧换新”，执行层面存多重痛点堵点有两套旧房(fáng)，都属于难出租也(yě)难卖(mài)的“老破小”、“老破大”，如果政府能出面收购，会极大帮助家庭卖房。但鉴于资金问(wèn)题、市场前景等问题，自己(jǐ)对买新房还有顾虑，现在只想出售(shòu)手中多余的旧房。

另有无锡网友在领导留言板表(biǎo)示，近期(qī)无锡市梁溪区出台房子“以旧(jiù)换新”政策，请问以后是否有计划推出全城(chéng)置换政策。对此无锡市梁溪城(chéng)投公司表示，目前梁溪区出(chū)台的二手房“以旧换新”业务是梁溪城发集团下(xià)属置(zhì)业公司(sī)实施(shī)的，全市包括江阴宜兴推出置换政策，目(mù)前尚没有实施计划。

李(lǐ)宇嘉建议称，在刚需转向二手房，改善转向新房的新形势下，未来“以旧换新”政(zhèng)策可能要常态(tài)化地推进。因(yīn)此，开发商和地方(fāng)政府(fǔ)都要坚持把“好房源”拿出来，让(ràng)循环更加顺畅。他(tā)表示，参与“以旧换新”的开发商，新盘绝不能推尾货，借机去库存，要拿出优质项(xiàng)目参与活动，且要(yào)有价格上的(de)优惠。

而对政府下(xià)场(chǎng)收房(fáng)，李宇嘉认为，这对国资(zī)机构(gòu)的资金实力、信息掌握能力等(děng)都有要求(qiú)，分散式购置的二手房住房如何筹建(jiàn)为保障性住房、后续如何做好(hǎo)运营管(guǎn)理，也存在挑(tiāo)战。政府需要做的，是制定优惠政策，激励(lì)和(hé)撮合关联方，把(bǎ)带押过户做好(hǎo)、交(jiāo)易流(liú)程简化(huà)、评估公信力做强，着眼基础性(xìng)制度。

“丁祖昱评楼市”表示，整体来看，2023年至今多城跟进“以旧换新”政策，在一定程度上可(kě)帮助置换需求(qiú)客户快速(sù)卖(mài)房(fáng)，同时降低购(gòu)房者购房成本，盘活存量(liàng)房，提高市场活跃度，进(jìn)而促进房地产市场平稳健康发展(zhǎn)。但在当前整体市场承压的情况下，政策执行效果不一(yī)，仍(réng)需调(diào)动多(duō)方资源配合。

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